聊完了（一）和（二）之後還有人問我，

你講了這麼多理論

可是我還是不懂怎麼選啊？

當初你怎麼選的煙臺這個沒多少人看好的城市？

那我就來給你詳細聊聊，我怎麼選的煙臺。

在講這些之前我先讓大家看一篇最新的煙臺樓市一線情況反饋。

以下這段摘自煙臺房地產網：

初心沒變，煙臺樓市卻變了……

買房主動意識增強

“之前客戶買房週期長，看好一套房子好久才下決定，現在買房根本不用中介和售樓處催。”煙臺康信房產中介公司負責人說，近一年來感覺變化最大的就是，客戶的主動意識增強。“大家普遍心裡著急買房，就怕房價再漲，這種恐慌心理強很多。聽到的最多的就是‘那時候有眼光就買哪哪哪的房子了’。”

2016年下半年開始，煙臺樓市逐漸回暖，成交量走高。2017年市場火熱氛圍有增無減，月成交均價節節攀升，從七字頭邁向八字頭，最終站上九字頭。商品住宅存量不斷走低，截至上週，存量跌破3萬套。供需不平衡局面讓煙臺樓市呈現火熱氛圍，購房者恐慌購房情緒濃厚。

七成首付不稀奇

有網友吐槽說，“這一年，我們經歷了很多，首先是公積金不能用了；然後開盤不去現場，而要求網速和手速了；首付比例也越來越高了……”煙臺的購房方式的確變化巨大。

去年9月，網友發帖稱上海灘花園要七成首付，大家紛紛跟帖留言，表示煙臺樓市真瘋狂，剛需買房越來越難。

而開盤選房方式也悄然發生變化，網上選房成為越來越多開發商使用的方式，購房者甚至交多份認籌進行搶房。火爆氛圍可見一斑。

業內人士分析說，目前煙臺樓市已轉變為賣方市場，供不應求的局面讓開發商很有底氣，全款優先、首付比例高的優先已成為業內規則。

我買的時候煙臺樓市剛啟動

看完以上這些，不知道各位有何觀感？

你或許會說，從7000到9000多點，

30%的漲幅根本不高啊，某某城市都翻倍了！

這裡，我想說幾點：

第一，你說的翻倍的城市從統計數據上來說，可能是40%，不會是翻倍，我們自己的感覺和統計數據是會有一定誤差的，實際上煙臺樓市這一年很多樓盤都是百分之八九十到接近翻倍了，而統計數據顯示的只是漲了兩千，舉個例子，隔壁大哥年收入一百萬，今年收入還是一百萬，你去年收入十萬，今年收入二十萬，你收入翻番了，而你兩的平均收入只增長了百分之十都不到，而實際上你的收入是翻番了，房價有時間就是這樣的，某些高價區的樓盤價格漲幅較小，價格相對低的潛力地區可能翻倍了，但是統計數據顯示的漲幅很小；

第二，我對煙臺熟悉，我瞭解煙臺的前世今生，我知道煙臺的經濟支撐，買菸臺我心裡有底；

第三，我買菸臺的時候煙臺樓市實際上剛啟動，我可以完美的吃完這一波。

我是如何選中煙臺這座城的？

1、我會翻閱全國各城市經濟排名

回到正題，我是如何選擇的煙臺這座城市的？我會翻閱全國各城市經濟排名，全國前五十名是我首先關注的對象，這個排名我需要注意幾點，首要就是穩定，可以穩定在某一個位置上下浮動，或者小幅穩步上漲，但是忽上忽下的那種城市一定要注意，很有可能是數據造假，或者是經濟支柱過於單一，那種城市太脆弱，前面提到過一些這一類城市，這裡就不點名了，而煙臺從八十年代至今一直很穩定，基本上在十八名到二十名之間浮動。

我們再來關注一下煙臺經濟構成，2016全年，煙臺市地區生產總值6925.66億元，比2015年增長8.1%。其中，第一產業增加值467.51億元，增長4.0%；第二產業增加值3461.66億元，增長8.2%；第三產業增加值2996.49億元，增長8.6%。第一產業增加值佔地區生產總值的比重為6.7%，第二產業增加值比重為50.0%，第三產業增加值比重為43.3%，比2015年提高1.7個百分點。按年平均常住人口計算，煙臺市人均地區生產總值98389元（按年平均匯率摺合14812美元），比2015年增長7.6%。

總體而言，一二三產業都比較協調，這保證了煙臺經濟的穩定性。而煙臺的工業可能是山東工業第一強市，甚至超過青島，煙臺上市公司數量目前還是山東省第一，這就很能說明問題了。這起碼說明了煙臺的經濟不會大起大落。

2、購買之前，煙臺的房價是否合理？

煙臺的房價是否合理？從上圖大家可以看到，2017年4月份煙臺均價只有七千左右，這個價格在全國同期排不進前五十，甚至有可能在八十名左右（根據一些數據做的預估，可能不夠準確但是大致在這個區間應該是錯不了），根據我的調查，包括各種訪談和實地踩盤，煙臺經濟最強的開發區，六千左右能買到位置很好的海景房，位置稍微偏僻一些的牟平區等三四千都能買到海景房，均價七千主要是老城區芝罘區帶動的。

看這個房價是否合理，我們可以找對標城市對比一下，拿河北經濟最強的石家莊來對比，石家莊經濟其實不如煙臺，人均CDP更是差了一大截，但是房價起碼是煙臺的兩倍以上，隔壁的青島總量高一些，但是人均CDP僅僅只高了一萬元左右，並且這個CDP包含了一些大工程大企業在內，這種CDP對帶動人均收入作用不大，基本上可以斷言青島的人均收入可能和煙臺是差不多的。另外一些經濟總量差不多的城市，房價都比煙臺高了一大截，具體這些數據我就不一一列舉了。初步判斷，煙臺房價是合理的。

3、煙臺人的居住情況到底如何？

根據前面兩條，我們從總體上可以基本判斷煙臺房價的合理性了，那麼煙臺人的居住情況到底如何？根據國家統計局數據顯示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，而煙臺市由2012年的人均32.76平方米增加到2016年人均34.48平方米，增幅為5.3%，從以上信息我們可以得知，第一煙臺人居住面積不到全國平均水平，第二煙臺住宅更多是是十年前的老房子，小區環境以及居住條件並不是很好，存在改善性需求。

我們再來看一條信息：2016年，煙臺市全年房地產開發投資551.02億元，比2015年下降9.2%。其中，住宅投資421.32億元，下降8.0%；辦公樓投資17.65億元，增長10.4%；商業營業用房投資69.21億元，下降26.5%。

也就是說煙臺近些年的住宅投資建設其實是逐年減少的。我們再來看看未來煙臺的住宅供地情況：2017年，住房用地供應344.3776公頃；2018年，住房用地供應374.066公頃；2019年，住房用地供應189.8407公頃；2020年，住房用地供應209.1623公頃；2021年，住房用地供應299.004公頃，以上數據告訴我們土地供應量也是逐年減少的，可以預見的是未來幾年住宅供應緊張的情況也不會有多少改善。

4、如何確定這個城市到底會不會漲？

我們在判斷了城市的基本面之後，如何確定這個城市到底會不會漲？何時會漲？這就需要實地踩盤了。為了摸清楚煙臺這個市場，我去年5月份到7月份跑了四趟煙臺實地調研。調研第一步，開車繞著市區轉，看老城區，看新區，看近些年房地產開發的熱點地區尤其是全國性大房企扎堆的地方。老城區除了拆遷改造，幾乎是沒有新地可以供應了，而經濟實力最強的開發區空地也不多了，這更加印證了之前的判斷，那就是幾乎沒有可能大量新地入市。供需之間短期之內就會失衡，必然會帶來一波漲幅。

在此，我強調幾點調研注意事項：

1、轉老城區的時候尤其要注意是否存在大量棚戶區改造的可能，這裡需要看的是老城市是否擁擠不堪並且破敗，其次就是城市經濟實力是否可以支撐足夠的棚改貨幣化改造。

2、多走、多看、多聊，做草根調研，跟那些三教九流都打交道多問問，我曾經在一個小飯館吃了一頓三個多小時的飯，問老闆、問服務員、問送菜的商販、問鄰桌的顧客……我也曾經在租車過程中跟健談的滴滴司機尬聊兩個多小時的收入與居住情況，兩個多小時買了一包煙，只為跟老闆和來往的顧客聊房子聊收入。

我的調研給了我足夠的信心，儘管所有人都在抱怨房價太高，但是我知道了他們的居住情況，很多人都是家庭年淨收入在十二萬以上，但是一家三口住兩居室，七八十平那種，我問為何不買房，直接懟我，這麼貴的房子不買，等降價！在此，請允許我再次稱呼一句“愚蠢的土著”這裡不特指煙臺人，實際上百分之七八十的人都屬於愚蠢的土著，我們總是在抱怨本地房價太高的時候外地已經悄然上漲了，等我們回過神來的時候只能高價接盤了。

5、何時會漲？會漲到什麼價格？

有了以上四點，我就基本上能肯定這房子會漲價了，但是何時會漲？會漲到什麼價格？這裡有幾個明顯的標誌：1、地王頻出，並且開發商開始捂盤惜售了，2、外地客戶明顯增多，外地諮詢電話站到三成左右就是啟動信號，3、本地開始棚改並且是貨幣化補償那種。如果三個信號一起發出，那麼房價擋不住了，之前的觀望群體也會一擁而上。根據我在售樓部的調研和當地中介的交談等，以及通過一些公開的網絡信息可知，三個信號都有了。此時，我就毫不猶豫準備下手了！

6、準備下手了，具體選哪個區域下手？

已經準備下手了，那麼具體選哪個區域下手？這裡我想談談預期的問題。預期分為遠景規劃與近期政府規劃。煙臺的遠景規劃有煙大隧道開通；中期規劃有煙臺港西移至開發區八角片區和地鐵建設，還有各種高鐵以及機場通道等；近期規劃有政府已經公佈的具體樓堂館所和道路的修繕等。

我認為，我們買房應該以中期規劃為主要參考對象，已經公佈甚至已經動工的近期規劃大多已經在房價上兌現了，而遠景規劃則往往遙遙無期，而中期規劃在這種房價還沒啟動的城市往往並沒有體現出任何溢價，而你所做的只是需要拿兩三年等規劃兌現離場即可。

所以我選擇了開發區兩套，而萊山區一套。

煙臺經濟技術開發區是煙臺市區經濟支柱，幾乎所有的規模性工業都在這裡，這會吸引源源不斷的人流，事實上不斷增加的小學數量也印證了這一點，而萊山區作為市政府所在地和煙臺市重點打造的高端住宅區優美的環境和完善的配套必然是吸引人的大殺器。

7、怎麼選具體小區？

接下來就是選具體小區了，這需要你蹲守在售樓處至少半天時間，看有沒有前期來扯皮的客戶，如果有，是為了什麼扯皮？看週末和平時的客流情況，以及剛需客還是投資客等。另外就是客流的來源地，本地多少，外地又佔多少？最後就是給小區估價了，這需要根據小區具體檔次和密度以及周邊配套等給具體計算價格，看售樓部的價格是否符合你的計算，你計算的是價值，售樓部給的是價格，價格和價值之間有多大偏離，這就是直接決定你是否入手了。

（後續，會分區談談全國房價趨勢）