在我國，按揭貸款這種買房貸款方式，其實並不是一開始就有，而是隨著房地產的快速發展而發展起來的，按揭貸款本質上與信用貸款有一定的關聯度，銀行以個人房產作為基本貸款抵押物，綜合評估個人信用後，給予個人的買房貸款支持行為。
根據買房需求的不同和買房出發點的不同，購房行為分為兩種，一種是個人自己家裡人居住的購房行為，另一種是純粹為了投資買房行為，前者買房自己居住或者自己家裡人共同居住，統稱為“剛性自住購房需求”；後者買房是為了賺錢，隨著房地產市場的快速發變化，藉助於房價上漲的東風，總想著賺一筆錢，通過快進快出的房屋買賣撈一筆，統稱為“炒房者”。
按揭貸款對於剛需而言，是一個“好幫手”，一方面按揭貸款的利率相對較低，這也與國家始終堅持的“剛需住房保障”政策有關，另一方面對於普通人而言，一生之中，能一次性從銀行貸到幾十萬的款項，可謂次數不多，也對緩解剛需購房壓力有幫助，因為剛需沒有誰能隨隨便便全款買房。
在買房按揭貸款時，很多人會遇到一個問題，究竟是按揭貸款“10年”和“30年”哪個划算？過來人：不少人選錯了！我們分為以下幾種情況來看待和分析這個問題，你就能一目瞭然地看清結果了：
一、假如是買房投資，按揭貸款該怎麼選呢？幾十年最划算？
假如現在你買了一套200萬元的房子，5年後漲價了，準備賣掉賺一點錢，那時的市場價是400萬元，即便是真的不能賣到理想的400萬元市場價，那就便宜50萬元出售可以嗎？很容易脫手。就算只賣了350萬元，比起兩年前的200萬元，也足足淨賺150萬元，幾乎是翻倍，也相當划算的。
那麼投資買房能用按揭貸款嗎？其實根本不用，因為投資買房講求的是快進快出的買賣方式，以最短的時間，最大限度地降低中間成本，所以大多數都採用全款方式買房，而不是按揭貸款方式。這一點就無所謂哪種方式，更無所謂貸款時間長短的問題。
二、剛性需求自己居住買房，按揭貸款多少年最划算？
很多人說，買房子按揭貸款是一種壓力，所以要儘量選擇貸款期限最短的方式進行，如果個人能力充足，能不貸款就不貸款，能貸款5年的，就不要貸款10年。真的是這樣嗎？這種想法存在一定的誤解和偏差。畢竟作為個人來說，從銀行帶到這種低利率的款項機會確實不多，另一方面由於利率較低，只有自己手上的錢生錢速度高於這個貸款利率，就是划算的，相當於借銀行的錢生錢。
回到文章主題，剛需自住購房按揭貸款期限越短越好還是越長越好，我們以100萬元作為貸款本金，同時採用等額本息的貸款方式來計算，分別看看看兩種年限下的利息差距有多少，一個是貸款10年，另一個是貸款30年，如下：
1、貸款本金100萬元，等額本息貸款10年，每月固定還款金額是10,557.74多元。這種還款法，對於多數剛需而言，壓力相當的大，貸款10年的總利息一共是26.6萬元。
等額本息10年
2、貸款本金仍然是100萬元，等額本息貸款30年的話，每月固定還款金額是5,307.27元。貸款30年下來，總計利息一共是910,616.19元。從中可以看出，這種長期貸款方式，每月的還款金額相對較少，5000多元錢，一般剛需每月都拿得出來、還相當的輕鬆，貸款買房壓力很小，不過也有個大問題，30年下來利息快接近本金了，貸款100萬元，總利息達到了90多萬元，看起來挺嚇人的數字。
等額本息30年
不過，這是時間線不在同一個水準上而已，如果把眼光拉的更長遠，把貸款時間看的更久，你就有幾個“新發現”，又或許是“小驚喜”。隨著我國經濟的快速發展，適當範圍內的貨幣對內貶值是必要的、也是合理的，畢竟老百姓的收入也越來越高了嘛。幾十年前的50萬元，那在全國都排的上榜的，放到現在一個人一兩年就可以做到。
所以說，按揭貸款如果不放在一個水平線上，簡單看10年與30年的差距，看不出所以然，我們用一個例子來解釋一下：
下邊是一則1989年的報紙，清晰還原了當時的房價水平和各種看法，報紙上清晰地看那時的房價水平。當時的一個大學生的收入大約是89元每月，一個月吃飯花費40元后，節衣縮食能省下來接近50元，當時的房價已經很高，2300元/平米，一個人需要花費100年才能勉強買下來一套兩居室的房子。但是如果是按揭貸款呢，假如每月需要還款月供60元，在當時可是個人月工資佔比90%以上，債臺高築並不好過，工資不高才89元，還要月月還款，不過當時的一個雞蛋也才幾分錢而已。
一份1989年的報紙
假如當時購買了一套5萬元鉅款的房子，在當時是不可思議的，這可能相當於30年後的100多萬元。如果當時就把這5萬元還給了銀行，相比起按揭貸款30年，到2019年還在按月還給銀行200多元的月供來說，哪種方式划算？結果一目瞭然了吧！選擇提前還款的可能相當於白送了一大筆錢給銀行。
所以結論很明瞭，按揭貸款期限“越短越好”？銀行經理直言：很多人選錯“白送”錢，在經濟快速發展、生活水平越來越高、貨幣購買力相對降低的情況下，如果條件允許或者有需求的話，剛需選擇貸款時間或許越長越好，如果沒有這三個前提條件，則結論基本不成立。當然了，實際操作中，根據個人實際情況辦理即可。