東嶽泰山

2019泰安商圈發展關鍵年

2019年，泰安商圈迎來大發展，大中型項目陸續落地、開工、開業。

統計了下僅泰安市區就有至少8個投資5億元以上商業文娛項目將在2年內陸續開業，從東向西，分別為吾悅廣場、泰山碧霞湖文化項目，財源街西段綜合區，泰山三里屯、金融中心、泰山雲集文化商業街、文旅城項目、泰安高鐵站望嶽廣場等等。以上所有項目，均包含商業街、美食城，新增商鋪保守估計2000家，總建築面積超過100萬平方米。

泰安萬達廣場

那麼問題來了，泰安原有的萬達淘你歡商圈、寶龍商圈、中百金橋商圈、大潤發商圈、銀座商圈及4大燒烤城等等。

新增的項目會給他們帶來怎樣的影響？所有的商圈項目加起來又會對整個泰安市區造成怎麼樣的影響？筆者個人分析一下

新建商圈的短期效應

正面影響：新建項目短期內帶動泰安經濟增長，尤其是在項目建設期間，並在各項目開業之初，帶來直接就業崗位總計約6000個。

負面影響：造成顧客人流的分散，稀釋掉泰安原有商圈商家的利潤。

一座城市，每年的人均消費總額是一個相對固定的值。

比如，以泰安泰山區為例，據統計2017年泰安市泰山區人口為62.2萬人，而2018年，山東省人均消費支出為2.48萬(2019年山東省統計局數據），在餐飲菸酒及文化教育消費上的支出在1萬元左右。可以推測，整個泰安市泰山區的人一年花在吃喝玩樂及教育上的年度總支出在62.2億元。如果沒有較大的影響因素，這將是一個穩步增長的數值，不會有較大的上升或者下降。

泰安夜景

也就是說，在沒有外來人口影響的情況下，比如遊客。如果整個泰山區有1000個餐飲、娛樂和教育相關的商家，那麼，這1000個商家將瓜分這62.2億元，其中，約有20%，200家頭部的店，將賺取80%的利潤，剩下的800家就是小賺，不賺不賠，和虧本的店。

但如果泰山區一下又湧入1000家店，由此帶來的消費刺激有限，在消費總額一定的情況下，還是會有20%店，400家，賺取80%的利潤，剩下1600家小賺，不賺不賠，虧本。但400家店的利潤會會被攤薄，剩下1600家店將更難運轉。

而這個局面將會帶來一種市場調節。

一、是賣方市場，商家價格會降低。有競爭壓力，賣方一般會降低價格，以提高銷量。

二、買方市場，大眾會在固定支出下，享受更多的優惠和服務。

三、租方市場，泰安市的總體商鋪租金會下調（目前泰安市商鋪租金加轉讓費，跟瘋了一樣）。這帶來的效應將是一種迴歸，一種價格、租金等價值的理性迴歸。

國內目前各個城市之間的奪人大戰，實際就是拉動經濟的大戰。

我們再來看一組數據，關於泰安人口的數據。

一個是2000年到2010年，全國人口普查，泰安市人口的增長率2.99%。

2000—2010全國人口普查泰安市人口增長率

2010年，泰安市人口增長率排在整個山東省倒數第3位，人口總數排在第10位，面積排在倒數第5位。

2018年山東省各市常住人口統計

而到了2018年，根據2018年山東各市常住人口統計，泰安市是三個人口淨減少城市之一。而泰安市一年新生兒就在5萬左右（2015年數據），算上新生兒的影響，泰安市每年常住人口淨流出5.5萬左右。沒有人，就沒有人消費。新生兒的出生更是會短期內削弱家庭的夜生活支出，增加嬰兒用品的消費。

目前，房貸支出仍在國人收入支出中佔有較大比重，而2019泰安的房價均價根據最新統計，已然破萬，進入全省第三位。

目前，泰安房價均價2019排在全省第三位

在目前泰安人支出中，房貸加孩子教育支出，是絕大數80後、90後的必出項。這兩項也嚴重的擠壓了其他消費支出，如夜生活、吃喝玩樂。

原本，小城市的安逸，目前也進入了不得不想方設法去賺錢的階段。最直接的方法就是，租一間小商鋪，開一家小店，餐飲、美甲相關的小店，尤其是餐飲。

為什麼會開餐飲小店呢，一、因為門檻低，人人簡單培訓下都會操作。二、市場大，根據統計全國餐飲市場增速迅猛，且是萬億市場。三、人人都得吃、喝吧。四、現金流好，每天都能見到現錢。五、相比其他公司，餐飲投入相對小，成本回收有保障（而事實真的如此嘛）。

各種各樣的想法，各種各樣的行業，身處泰安的朋友你要開一家店。於是，開始尋找商鋪，就找到了上面所說的那些商圈。

進入了商圈之後，你會發現，你究竟要面對的是怎樣的一個市場，一個正在經歷調節的市場。

這就進入了一個循環。

經濟循環

市場的起起伏伏，經濟的起起落落。

你覺得未來兩年是漲還是跌、某個地段商鋪的發展潛力如何、究竟該選擇哪個行業，哪種加盟品牌等等都是考驗人的眼光、格局、執行力、運作能力以及擁有資本等等個人、團隊能力和家庭條件的時候。

當然，以上情況都是在整個泰山區是個封閉狀態下推演的。如果加上外來人口、尤其是遊客部分，將帶來一些變數。但來泰山的遊客雖然人數每年在500萬左右，但是遊客人均消費低是一直以來存在的問題。如何刺激遊客市場是一個長期困擾泰安旅遊業和配套服務業的一個大問題。關鍵還是在於人。（此話題改天再討論）

市場的起起伏伏，經濟的起起落落。

你覺得未來兩年是漲還是跌、某個地段商鋪的發展潛力如何、究竟該選擇哪個行業，哪種加盟品牌等等都是考驗人的眼光、格局、執行力、運作能力以及擁有資本等等個人、團隊能力和家庭條件的時候。

當然，以上情況都是在整個泰山區是個封閉狀態下推演的。如果加上外來人口、尤其是遊客部分，將帶來一些變數。但來泰山的遊客雖然人數每年在500萬左右，但是遊客人均消費低是一直以來存在的問題。如何刺激遊客市場是一個長期困擾泰安旅遊業和配套服務業的一個大問題。關鍵還是在於人。（此話題改天再討論）

泰安夜景

所有新建商圈對泰安的中長期影響。有利於廣大的泰安市民生活，對各商圈運營者將會大浪淘沙，對整個泰安未來定位和規劃的一個巨大考驗。當然，我們都希望泰安的生活未來會越來越愜意美好。這就需要各方的努力，包括你我。

總結

整個泰安市現在正在悄然的、公然的發生著一種變革。身在其中的人，誰都要面對。泰安的新、老商圈更是面臨著前所未有的挑戰和壓力。但變革就有機會，市場就是需要調節。市場再不景氣的時候，也是有賺錢的；再火熱的市場，也會有賠錢的。

建議：理性判斷，多多做調研，謀定而後動，恭喜發財。以上僅代表個人觀點。

泰山傲徠峰

王朔曾經寫過這麼一個故事，很有意思。

一個熱血青年喜歡高臺跳水，但總是沒有勇氣去跳水。終於，某晚他鼓足勇氣摸黑爬到10米高臺，義無反顧，一頭扎進了黑暗裡。他沒有注意白天的公告，泳池清理，排空消毒。

（本文由傲徠峰利哥編輯原創，僅代表個人觀點，轉載請註明，謝謝）