文丨子木

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回不去

從1998年第一次房改開始，北京就正式成為了中國房地產市場的「帶頭大哥」。在這裡任何風吹草動以及政策層面的「多空」，均會成為全國樓市震盪的預兆。

所以大多數資深房產投資玩家，都會死盯著北京房地產政策。

當北京調控連續放鬆時，意味著房價開始蓄勢大漲，緊接著會輪動到二三四線城市；當北京政策一刀切收緊時，意味著其他城市已經處於被調控的序列之中，要及時收手。

幾輪樓市週期下來，北京房價的龍頭地位已無可撼動，40多萬億的房產市值比肩滬深A股總市值。這一成績，顛覆了國外房地產研究者的認知，也讓國內無數經濟學家顏面掃地。

這些年來，不僅僅是謝國忠、牛刀、易憲容等大空頭對北京的房價預測失敗，連大多數多頭，也慘遭打臉。早期，中國最誇張的多頭經濟學家曾預測，北京房價會在2030年最高達到20萬/平米。

這在當時三環均價只有2萬元的北京來說，無疑是稽笑之談，隨後引來全民圍攻，被大眾定性為神經病，送進了醫院。

然而離2030年還有11年的今天，北京海淀的萬柳書院，西城區的豐匯園、龍園、中海凱旋等小區房價就已成功突破20萬/平米。

是他瘋了，還是北京樓市瘋了，擇或是購房者瘋了，大家都說不出來。

但可以確定的是，北京房價永遠回不去了。中國最好的市場、企業、學校和醫院都在這裡，這些資源會繼續讓不計其數的人擠破腦袋為這個城市埋單。這樣看，考慮到通脹因素，北京在2030年，房價達到均價20萬也是有可能的。

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蓄能階段

前幾天一篇關於投資策略的文章裡，我們研究發現，北京房價一直都處於大漲小跌的行情趨勢之中。無論是08年週期，13年週期還是17年週期，三輪房價，每次上漲均一倍有餘，而回落僅在15%區間之內。

北京房價走勢

尤其在上輪週期，北京房價達到歷史高點6.9萬元/平米，後317嚴政登臺亮相，房價迅速跌落至5.9萬元/平米。

然而通過近兩年的政策壓制，你會發現，北京房價沒有繼續下跌，反而一波接一波回彈，至今達到6.2萬/平米高度穩定的狀態。

一位前段時間上車的北京朋友對我說，“這兩年被北京房價整怕了，因為很多專家說北京房價泡沫很嚴重，所以一直在等317政策可以將北京樓市打回原形，然而今年北京小陽春的到來，直接將寄望已久房價下跌的信心徹底擊垮，今年3月後周邊的同事幾乎都恐慌性地買了房。“

這在2019年上半年的數據中表現得異常明顯。

據北京住建部數據統計，2019年上半年普通住宅簽約達到了16369套，同比上漲110%，這個數值刷新了近三年北京成交新高。而且從上半年商品房銷冠榜中可以看到，6.5萬/平米以下的房源成交佔絕大多數。

這說明限競房、中低端價格住宅已是當下北京市場的主流，而這背後正是源源不斷的「剛性需求」在起作用。

北京剛需，一直都是支撐北京樓市的主力軍，為改善族打基礎，為炒房客變現，不斷將炒起來的泡沫夯實，還日夜辛勞，將汗水揮灑到這片熱土之上。

但同時，北京剛需是股神奇的力量，這幾年北京幾乎所有低價地段都被填補了起來。所以前幾天，和行內老友討論北京房產的窪地價值時，一時語塞，竟說不出北京現在哪些地方還存在巨大潛力。

於是我回家把近5年、近10年北京各區的房價走勢都找了出來，研究了一番，竟然發現了一些顛覆大眾想象的認識。

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窪地價值

首先我們來了解一下何為窪地？

在官方解釋中，窪地分為兩類：一類是價值窪地，一類是價格窪地。

價值窪地是相對於時間尺度，即相對未來時間尺度不對稱的便宜，也就是當前時間點，潛力被低估的地方；而價格窪地是相對於空間尺度，很簡單，就是相對周圍區域很便宜。

舉個例子，在上輪房價中，當熱點城市房價被炒到一定高度後，很多炒房客開始尋覓下一個投資地，其中很多人選擇了昆明、瀋陽，呼和浩特這類城市，是因為全國很難找到1萬以下的省會城市了，這叫做價格窪地；而另一部分人選擇了長沙、重慶等1萬以下的城市，是因為其經濟、人口、產業面都不錯，未來有巨大上漲空間，他們就屬於價值窪地。

你會發現，價格窪地和價值窪地均有成長性，但後者的天花板和想象力會更高更廣闊一些。

接下來我們看北京各區5年的漲幅排行。

首先你一定會很驚訝，在覆蓋上一輪週期的5年時間內，延慶房價居然以127.27%的漲幅位列第一，同樣房山區、順義區、懷柔區這樣的非熱點區域的房價漲幅均排在前十位，而朝陽、海淀這類又有產業又有人口的熱門大區卻排在了後面。比較反常。

我們帶著這個疑問再來觀察北京10年以來各城區的房價漲幅排行。

同樣，結果一樣，房山、順義、密雲依然在前列，而朝陽海淀處於後位。那麼以此來看，朝陽海淀的投資價值不及郊區嗎？

此言差矣，其實這就是排行榜的「基數效應」。例如一場考試成績發佈了，A同學之前考60分，現在考了80分，而B同學之前考了85分，現在考了95分，前者的漲幅肯定比後者的大，但實際意義呢，後者的絕對價值一定會比前者高。

你會發現，無論是東西城還是海淀朝陽，他們的「房價差值」都處於最先的位置，例如2009年-2019年，朝陽漲幅低為300%，但每平米漲價4.81萬元，一套100平米的房子，純賺481萬，而房山區雖然漲幅高，達到420.59%，但是每平米漲價2.86萬元，純賺286萬。

所以在漲幅對比上，只能對比同一基數的區域。

東、西城和朝陽、海淀就屬於北京房價的第一梯隊。而在這其中，無論是之前5年還是10年，西城區的漲幅均是最高的，其次是東城區、海淀和朝陽。

其中影響因素最大的，莫過於教育。西城學區房當今中國最「奢侈」的房子，東城區、海淀緊隨其後，這讓教育資源相對薄弱的朝陽棋輸一籌。

當然，未來北京教育是否還是這麼高度集中化不好說，在成長性來講，我更推薦買海淀和朝陽4-5環的房子，這個地帶屬於北京的核心資產，產業強勁，高淨值人口集聚，而且房子要比東西城更新一些。

我們再來看除四大熱點城區的第二個梯隊。

其中通州無疑是首屈一指的價值窪地，2009-2019年，房價漲幅達到427.06%，位列榜首，2014-2019年，房價漲幅達到90.64%，位列第二。

增長性自然不用多說，而且目前的通州，窪地價值還未透支結束，在前段時間北京政府搬遷之後，未來會有一大波企業入駐通州，尤其是運河商務區，未來的房價可比肩海淀。

再者就是6號線、八通線地鐵以及未來可能開通的平谷線、S6，還有靠近亦莊經濟開發區的臺湖地段，周邊房產的價值未來還會繼續上升一個梯隊。目前中央正在加速剝離北京和首都的概念，而通州作為北京的主要承載，未來會享受到不計其數的政策利好。

其次是昌平區，10年漲幅處於中位，5年漲幅排名第4位，說明前期大家不看好，但後期有較高的增長性，其實昌平一直都是我比較看好的中級價值窪地，因為承接了海淀高新產業人口的居住需求。海淀人群有一個特徵：高學歷，高收入，對日常生活消費及生活品質追求一般，但對買房卻是情有獨鍾。為了孩子能上到好的小學，能把一輩子的功力奉獻出去。

尤其當騰訊、小米等高新企業悉數落地之後，昌平區的房價一度攀升，未來海淀創新價值不滅，昌平房價必然會再上一個臺階。

像房山、順義、密雲這類城市，就屬於典型的「價格窪地」，其中房山表現最好，目前均價在3.5萬元/平米左右，也在承接海淀區外溢主的都市白領，未來還有一定的增值空間；而密雲10年漲幅第4，近5年漲幅卻處於倒數第4，說明其需求已經無法支撐其真實價值，屬於低級價值地段。

這裡還要著重說一下門頭溝地區。因為長安西延線大橋馬上開通，再加上S1地鐵線的運營，未來門口溝的價格窪地效應會被激發，房價漲幅在下一個5年一定會超越隔壁的石景山區。

另外對於北京來說，還有一個價值窪地就是亦莊經濟開發區。亦莊在當年京東總部搬入後迎來一大波高漲走勢，但是未來還有更多的500強企業和日資、臺資企業在跟進搬往亦莊，未來亦莊地鐵和配套跟上來後會有很大的發展，窪地價值雖被填平，但是未來可期的發展性值得關注。屬於中級價值區。

如果按照目前北京的發展形勢來說，長遠價值窪地還有北三縣、固安等衛星城，一個是在通州發達後的利差效應，一個則是新機場啟動後對周邊房價強力帶動。這些地方的房價曾經被炒爆過，但低層實際需求依然存在。只要政策一放開，立馬迎來一波大牛市。

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總結

最後，大家可以發現一個規律，無論是5年漲幅還是10年漲幅，北京除了邊遠郊區以外，主要城區的增長空間都處於一個高度恆定的狀態，即無論是買3環、4環、5環甚至是6環，多年以後，均可得到非常好的房產投資回報。

所以對於北京剛需來講，在目前的狀態下，可以根據手頭的資金入手可購買的價值窪地區域，隨著城市紅利房價上漲，幾年之後，一輪接一輪往城內置換。切忌不要妄圖等待北京房價大跌從而尋找抄底機會，有這個想法的人無疑都付出了慘重的代價。

北京房產就是一支藍籌股，原來是未來依然是，你5年前買了一套100平米的房子，買在通州漲了200萬，海淀300萬，房山164萬，這個數值相當於一個小中產家庭5年的收入。

所以某種意義上講，北京就是中國永遠的價值窪地！