前幾天，有粉絲問我，平湖未來發展潛力如何？情報姐頓時愣住了。
說實在的，我對平湖的瞭解十分有限，這個地方也不是大家眼中的置業熱點，極少被提起。可以說，平湖在我的印象中，存在感是極低的。
查看了地圖，我才意識到，平湖是深圳這麼多與臨深（東莞惠州）接壤片區中，離市中心最近的一個片區，堪稱深圳的“北境之王“。
▲平湖所處地理位置
它就在龍華、觀瀾的隔壁，北部挨著東莞的鳳崗，南邊是布吉，東邊是橫崗和大運中心城。平湖，彷佛是被誰丟在了一個口袋裡，低調、落寞。
我相信，除了住在這裡的人，大部分的人對平湖最大的記憶點可能停留在一個物流基地-華南城，以及還有一個平湖火車站（也是很低調）。再往近了說，就是這幾年被大家經常提起的的平湖金融與現代服務業基地。
▲華南城
說起平湖，在早年是有傲嬌資本的，一方面歷史革沿厚重，比如108年前廣深鐵路深圳段設為平湖火車站；另一方面，平湖曾是飲到改革開放“頭啖湯”的先發展地區，曾是港資企業青睞的創富之地。
後隨著2004年平湖站停辦客運，物流園區的刻板定位，平湖漸失先發優勢，發展相對滯後。
為什麼這個地方離關內這麼近，卻在深圳快速發展的整體氛圍中一直保持低調呢？這次，情報姐也去平湖走了走，真真切切的感受了一下這個被大家近乎“遺忘“的地方。
城市面貌很落後，急需更新！
首先來說一下整體的觀感和印象吧。情報姐去平湖中心和平湖廣場逛了逛，這裡的建築多以老舊居民房、廠房、城中村為主。
由於缺少規劃和維護，這裡的房屋，從外觀看上去，除了個別新開發的樓盤，其他的都給人一種黑黑的、低矮的、老破舊的印象（平湖的小夥伴們不要打我~）。
▲平湖大街
除了華南城稍微分佈著比較多的寫字樓外，整體城市面貌比較落後，有點不像城市的感覺。在我的個人觀感中，這裡甚至比阪田和布吉還要差一些。
▲平湖城市面貌較落後
目前，整個平湖處於大量的舊改和整改當中，規劃舊改項目超30個、舊改規劃體量超1000萬㎡。
▲平湖舊改項目
其中包括國企特發集團剪頭嶺舊改、國企遠洋地產集團山廈舊改、佳兆業集團紅朱嶺舊改、央企保利集團大圍村舊改、富士集團力元嚇舊改、綠海城集團河包圍舊改、華僑城集團良安田新村舊改等等。
現在平湖很多舊改項目，大多是廠房舊改，比居民樓舊改應該會更快速地進入狀態，感覺其實會是一個不錯的潛力股~
▲從融湖中心城看周邊
目前平湖整體處於一個亟待開發的狀態，片區內雖然有一些大型項目，譬如融湖中心城、佳兆業茗萃園，但對於平湖整體面貌的改善來說，都只是杯水車薪。
交通配套滯後，明年10號線帶來曙光！
再有就是交通，其實蠻尷尬的，一方面，平湖的位置四通八達，可以說是通往關內和其他各區的深圳腹地了。它距離福田中心最快30分鐘車程而已，離羅湖就更近了，只需20分鐘車程。
▲平湖地理位置優越
但是一方面，平湖太低調了，交通配套跟它的地理優勢遠遠不匹配，這一點同樣限制了它的發展。除了目前還算比較便捷的高速：兩橫（水官高速，機荷高速），兩縱（清平高速、丹平高速），軌交方面幾乎沒有亮點。
這裡只有一個擁有100多年曆史的平湖火車站，以及平湖汽車站。2016年，沉寂10年之久、擴建後的平湖火車站終於重啟，運行高鐵，從平湖到羅湖只需要11至16分鐘。
平湖樞紐站線路及前往方向：廣深線，廣州、廣州東、東莞、羅湖
平湖目前沒有通往關內和其他各區的地鐵。最受大家關注的就是明年要開通的10號線，這也算是給平湖的人帶來一點安慰吧。
▲10號、17號、18號線規劃經過平湖
遠一點的，還有預計2020年開工的17號線，預計2022年開工的18號線。
總的來說，平湖未來將打造城際鐵路、地鐵、高速、城市幹道築“1+2+3+4”平湖樞紐，隨著近些年交通配套慢慢改善，平湖”北境之王“的地理優勢也將凸顯。
▲平湖未來的樞紐地位
產業規劃多，但落地速度慢！
平湖跟大運一樣，其實也是政府背書的實施東進戰略、打造“東部中心”總體部署的橋頭堡。平湖樞紐也是對齊大運樞紐的龍崗+深圳東部雙中心。
同樣都是橋頭堡，為何大運這幾年發展的如火如荼，而平湖卻低調到塵埃去了呢。先來給大家介紹下平湖幾個重點的產業規劃。
平湖金融與現代服務業基地：於2006年選址於平湖街道西北，建設戰略性新興產業基地，打造深圳中部重要的金融與現代服務標誌性園區，形成以“金融+科技+總部“為特色的新興產業基地聚集區。
▲平湖金融服務基地
它的總面積是2.24平方公里，總建設規模約380萬㎡，分三期建設，目前建設進入高強度開發階段。
鵝公嶺土地整備項目：是龍崗區規劃的重大項目，將推進物聯網及航天科工兩個項目。該園區規劃範圍約1.52平方公里，目前已與航天科工集團等達成進駐框架協議。
平湖（上木古）跨境電商小鎮：規劃範圍為1.38平方公里，周圍資源要素富集，將打造成跨境電商產業雲集，相關專業人才充足的產業孵化小鎮，集海淘、產品體驗、旅遊文化休閒於一體的特色消費體驗小鎮。
還有一個值得一提的是，2015年，前海和平湖聯姻，計劃打造“前海後陸（平湖）拓展區”，合作採用“前海註冊，兩地經營”的形式。平湖是前海後陸拓展區，享受前海優惠政策。
享有這樣的政策和定位的平湖，已經吸引大量註冊在前海的企業主體部分在平湖經營，比如招商銀行全球大數據後臺總部、中國科學院先進技術研究院、傑美特等實力企業或重要機構。
大家都在說投資要跟著政策走，買房就是買規劃。但關鍵的點在於，規劃落地的速度。如果十年幾十年都不見影子，那麼再有耐心的稜角，也會被磨平。
現在平湖就是這樣一個狀態，規劃和口號都有了，但是落地的速度極其緩慢。企圖跟前海搭上邊，來拉動平湖，目前來看也是雷聲大雨點小，再複製一個前海估計也是很難。
開發進度慢，新盤供應少！
平湖的樓市相比於整個龍崗和深圳其他片區，顯得尤其平靜。我調查了一下，發現今年這裡幾乎沒有什麼新盤推出，更別提什麼優質的項目，在賣的都是時間比較久的樓盤。
近期推出的新盤只有一個新一城，位於平湖中心區北片區，這個樓盤是山廈村委開發的舊改項目，亮點是帶平湖外國語學區。
▲新一城
比較神奇的是，這個樓盤的售樓處設在了平湖佳兆業廣場，感興趣的小夥伴們千萬別搞錯了~
▲新一城沙盤
新一城總佔地1.5萬㎡，總建面約7.95萬㎡，規劃有3棟住宅塔樓，產品以76-166㎡全面積段2-4房為主，據銷售說，均價估計在4萬左右。
另外，就是預計下半年推出的特發天鵝湖畔，這個項目位置有點偏，位於平湖街道天鵝路兩側，距離平湖中心有點距離了，不在10號線的輻射範圍內，最近的地鐵是規劃的17號線鵝公嶺站。
▲特發天鵝湖畔沙盤
特發天鵝湖畔屬於原鵝公嶺天鵝工業區舊改，項目佔地約5萬㎡，總建面約36萬㎡，規劃含住宅、商業於一體的花園社區，另外還建設有幼兒園、九年制學校、公交首末站、老年活動中心等共配套設施。
▲特發天鵝湖畔（效果圖）
這個項目周圍都是農田，無遮擋，不過，旁邊有個挺大的水庫，臨湖而建，風景非常不錯。
特發天鵝湖畔戶型有77-144㎡的2-4房，毛坯交房，營銷中心預計是7月初開，10月份開盤，價格估計在4萬出頭。
還有一個項目，平湖佳兆業廣場，位置很不錯，位於平湖中心，距離平湖樞紐幾步之遙。
▲平湖佳兆業廣場
目前賣的是公寓，一二期住宅已經賣完了，三期銷售說預計年底開盤，具體戶型暫不清楚。
▲平湖佳兆業廣場還在整修，商業開放指日可待
平湖很多都是舊改項目，因此，很多都是回遷房、安居型商品房，比如融悅山居、卓越星源、新一城等。由於回遷房不限購不用名額，而且也更便宜，很多人看中了這樣的機會，積極購入這裡的舊改回遷房。
房價高企，配套和房價嚴重不匹配！
整體來說，平湖片區的新房均價基本在4萬出頭，也有很多項目低於4萬，比如鵬華世家華府，均價37000元/㎡。
二手房價格37400元/平，除了大運，與其他片區價格相差不是特別大，在整個龍崗片區處於中下游，算是深圳的價格窪地。
▲平湖與龍崗其他片區房價對比（來源：鏈家）
不過，也有人認為，平湖目前稍顯落後的配套發展、城市更新速度和4萬+的房價是嚴重不匹配的！如果是4萬+，自己寧願買配套和發展各方面都比較完善的大運、龍中，甚至是更遠的坪山！
從2014到現在，4年的時間，平湖的房價也漲了2、3倍，隨著10號線的開通，估計會帶來房價新一波的補漲。
▲平湖2014年房價（來源：安居客）
總結
綜合來說，在配套和城市面貌上，平湖不如大運，在房價上，平湖又不如坪山有優勢，而且從目前的規劃投資來看，給人一種往大運、龍中、坪山等地傾斜的整體錯覺。
平湖的地理位置是非常不錯的，但是各項規劃和配套發展嚴重滯後了，導致現在房價上去了，配套卻沒跟上。
城市發展急需新鮮血液，但是投資和規劃卻慢的像蝸牛，以上都是平湖至今為何不溫不火的原因。隨著10號線的開通，平湖或將重新進入大家的視線。
但是，情報姐認為，一條地鐵的開通，對於平湖整個片區的質感提升還是有限的。名義上，平湖是作為龍崗的副中心而存在，不過，平湖的狀態目前是，比上不足，比下有壓力，因此比起投資，個人認為，更適合暫居。
聲明
1.本頭條號正文及答覆等全部內容僅為頭條號運營者對相關問題的個人分析，旨在傳達觀點，交流意見，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。“樓市有風險，買賣需謹慎”。
2.文中所涉內容如有事實錯誤或涉嫌侵權的，請告知我們，我們將依法核實後處理。
本文為深圳樓市情報原創文章，謝絕轉載
作者：蠟筆小豬
