文： 曹俊
公寓是否值得投資，現在大多數房產專家，幾乎是一邊倒地對公寓進行“口誅筆伐”。
粗暴的將所有公寓都歸類為無效投資，是過於偏激狹隘的，也是不準確的，公寓到底能不能買，也要看城市，看特定的人群和資金預期。
01
在講述公寓的投資價值之前，必須先說明白公寓的缺陷。
一般來講，同一個城市，同一個區域，公寓的漲幅是跑不過住宅的，這的確是事實；
同時，公寓不能落戶，也就沒有學位（個別有），產權一般只有40或50年，稅費較高，貸款最多10年等等。
但以上種種缺陷似乎沒有減弱人們對公寓的投資熱情。
以北京為例，2015、2016年，北京公寓投資火爆，晉升為樓市銷售“主角”，公寓被稱為“性價比之王”。
16年，僅6月14日一天，北京商業公寓合計簽約2672套，簽約金額達56.4億元，一天的簽約量相當於5月全月簽約量的60%。
為什麼當時的公寓會受到消費者的青睞？
一是因為普通住宅限購、供應量少、價格昂貴，不限購的公寓填補了房地產市場的空白；
二是因為北京作為中國超一線城市，不僅是各大開發商避險投資的熱土，也是廣大群眾尋求資產保護的首選城市；
三是因為當時多次降息減少了公寓的購房成本，公寓戶型小，總價低，也大大降低了購買門檻。
然而在2017年3月26日，北京商住市場猛踩了一腳急剎車。
3月26日當天，北京多部門聯合發文明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但須滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
“326新政“的出臺，對於抑制房價泡沫，打擊投機性需求上確實起到了非常明顯的收效，但北京的商住公寓市場也迅速進入了寒冬，成交量跌入谷底。
有趣的是，自“326新政“後，在北京商住公寓市場最困難的一年中，5個商圈中的商住公寓仍保持著活躍的成交量，分別是CBD商務區、朝陽公園商圈、太陽宮商圈、大望路商圈和望京商圈。
當新建公寓不再賣給個人，公寓市場將逐漸轉化為純二手市場，而核心位置公寓將成為稀缺品。
02
深圳公寓和北京公寓投資邏輯無甚差別，但深圳的公寓更有潛力。
為什麼這麼說，雖然北京彙集了國內最好的醫院、高等院校，擁有更多的世界500強企業、金融機構總部等等，但北京已經實行了嚴格的人口限制政策，近五年，北京市人口增長了2%，深圳市人口增長超過22%，深圳成為了我國常駐人口流入最多的城市，每年人口增量超過了50萬人。在不斷流入的人口推動下，未來十年，深圳市房地產的需求和價格都會得到強有力的支撐和推動。
深圳給人少年感，而北京給人中年味。
而公寓最大的受眾群體，是追求生活質量的年輕人。
其實深圳的公寓市場和北京非常相似，也經歷了從“樓市新貴“、政策調控、熱情消退、進入冰封這幾個階段。
在2017年下半年至2018年年初，深圳商務公寓以及產品大宗交易和“掃貨”整售現象頻現。
2017年11月12日：“龍光玖鑽”被整售兩層，共64套房源，總貨值達1.4億元。2017年11月28日：龍華“紅山6979”一期公寓471套被整購。2017年12月：“招商中環”414套公寓被羅湖區和市人才安居集團收購，每平米6.8萬，總貨值達30億左右。2018年1月：新年首個開盤的福田“寶樹臺”公寓約200餘套被洽談整售。2018年3月27日：匯德大廈被打包整售，備案總價高達41億；2018年4月5日：華聯全景商務公寓260套總價8.1億，被打包買走。
2018年7月31日，深圳“731新政“落地，其中涉及商務公寓部分為：“5年限售，新增商務公寓只租不售，且不得改變用途”。
5年限售，意味著深圳的公寓產品不能炒中短線了，很多以投機為主的客戶群體會慢慢退出市場。
新增商務公寓只租不售，就是說以後可售的商務公寓沒有供應了，只能買二手的和現在發售的，而且公寓不限購，面向的是全國人民的購買需求，從中長期來看，核心地段的商務公寓會變得越來越稀缺。
03
如今很多媒體用誇張的標題和敘事手法，對公寓進行殘忍的抨擊，讓人們談“公寓“色變，其實這是有失公允的。
有錢買公寓的人不全是傻子，他們可能是以下幾種情況：
1、深漂和北漂的人，單純的想有個家，但手裡的存款遠遠達不到住宅的首付款，又不想在惠州或者是固安買商品房，與其每個月交租金，不如自己買一個公寓用作過渡；
2、在深圳已經置業，但住宅遠離市中心，為了工作方便在市中心購買一個公寓，提高生活質量和工作效率；
3、外地人沒有深圳購房資格，手上有大量閒置資金，看好深圳未來的發展，把深圳公寓當作一種資產配置，規避風險抵禦通脹，還有穩定持續的現金流回報；
4、有錢階級早已瞄準前海和後海，如深圳灣壹號，深圳灣瑞府，華潤前海中心等等，這些豪華公寓佔據城市核心位置，又擁有稀缺自然景觀資源，未來會受到全國乃至全世界富豪的競相追逐。
深圳公寓的投資理念是，如果符合以上4種條件，主打中長期，那麼租金收益率高，位於核心地段，地鐵上蓋，或者是城市新興發展片區的公寓是可以買入投資的。