朋友劉敏正式跟我們吃了一頓告別晚餐。對於42歲劉敏來說，這是他來深的第10個年頭。這個月他正式結束在橫崗眼鏡城的眼鏡店，打算去惠州另謀出路。從客戶接待、導購、到考取驗光師資質、有穩定客源，開店8年唯一的收穫就是買了一套惠州房。他說，橫崗是被遺棄的深圳，或許自己當初選擇錯了區域。
近年，鋪租和人工上漲厲害，橫崗眼鏡城並沒能走出一條從“貼牌代工”到打造自主品牌的路子，現在依然靠“仿大牌”的套路做生意，人流也越來越少，靠自己燒錢快要賣房了，只能結業。他心酸道，眼鏡行業只是屬於少數人的“暴利”。
”
深圳橫崗眼鏡產業已有30多年曆史，是與華強北手機、華為、QQ齊名的深圳“特產”。根據《經濟日報》2018年報道，如今橫崗的眼鏡從業人員約10萬人，眼鏡年產量超過1.25億副，約佔全國總產量的20%，出口總值超百億元，85%的產品出口到全球120多個國家和地區。
可這個產業的真相，遠比數據顯示的要落敗，而這個區域，可兌現的房地產未來，也遠比你想象中的要遠。
對橫崗眼鏡產業鍾愛有加的，還有入駐橫崗的開發商們。大都以眼鏡產業作為該區域的吹捧對象，號召有錢人來投資，潛臺詞告訴你，“你看，這裡的產業蓬勃發展，未來這裡10萬產業人，大把的剛需。”或許那十萬的流水線工人永遠也不知道，自己如此榮幸，被當作了區域商品房的接盤俠。
橫崗大部分在售樓盤都離地鐵不遠，地鐵3號線，是他們目前的獨寵，或者是唯一能夠亮出來的招牌。但該片區以往“髒、亂、差”的印象在深圳人心中還是根深蒂固，因此房價怎麼炒都炒不高，藉助“東進”二字也於事無補，只能眼看著遠處的坪山不斷崛起，房價碾壓自己。對於橫崗人而言，只希望大家不要再炒作，先把區域基礎設施先建設好。
地理位置尷尬：東進戰略下的3個4
橫崗隸屬於龍崗，下轄15個街道，總轄區面積69.82平方公里。在2017年之前，橫崗一直依託深圳東進戰略在宣傳，在2018年以後只能高舉大灣區戰略的旗幟。
橫崗前不近龍崗中心城，後不近福田CBD，近的是GDP在龍崗排末數的布吉和同樣寄希望予舊改再次騰飛的羅湖。
近年來，外界對於橫崗的宣傳，可以總結為三個四。
東進戰略是在2016年由馬書記提出，斥資1.4萬億將龍崗從城市副中心升級為城市中心。將城市按照三級劃分，第一級是福田、羅湖地段，第二級是前海、南山、寶安中心，第三級則是東部中心區包括龍崗、橫崗範疇。在整個1.4萬億東進戰略下，龍崗的東部中心將會發展成為5個關鍵點，分別是交通、產業、生態、教育、醫療，圍繞這5個元素仔細看橫崗發展。
第一個4指的是，斥資1.4萬億。完善交通建設、產業升級、公共服務、城市發展等四大領域共13項重點任務，實施342個項目。其中，“十三五”期間計劃投資5600億元，從而使區域進入發展的快車道，促進了房價的持續上漲。
第二個4指的是地鐵14號線。由橫崗的區位圖可以看到，3條高速、3條快速、雙地鐵、1條鐵路，連接各個區域的樞紐，全維度交通，四通八達，是東部中心橋頭堡。另外，極為突出的14號線是發展的強心針，從橫崗到福田中心只要6個站，時長20分鐘，目前的均價是4.5萬/平左右，而福田新盤動輒10萬/平，豪宅15萬/平，所以橫崗的升值潛力極大。
第三個4指的是價格4字頭。如果按剛需，90平以下的單位總價400萬左右，縱觀深圳各個區域，4字頭以下的區域有觀瀾平湖以及光明。就橫崗而言，不但有東進政策的引導，而且在整個深圳是地鐵3號線已經開通的沿線4字頭物業，未來規劃的14號線更是使得區域騰飛的里程碑。而觀瀾、光明、平湖目前還沒有地鐵口的物業，所以買地鐵口區域一定選擇橫崗。
在這三個四中，只有第三個4是真的——新房價格突破4字頭。與坪山、光明一樣，新房價格都在走向4字頭，而二手房仍然停留在三字頭。
產業：一個美好的童話
一個區域的產業決定了整個區域房價的支撐。作為橫崗東進核心產業之一的阿波羅未來產業城就是帶動區域房價的關鍵點。
被過度吹捧的阿波羅未來產業基地。該區域面積49平方公里，佔據整個橫崗的4分之一，位於大康沙荷路沿線。區域定位打造成為國家軍民融合改革創新示範區、產城融合的引領區和大眾創業萬眾創新的實驗區。整體規劃概念對標新加坡，集成綜合管廊、海綿城市、智慧市政理念打造未來城市。
據早期的宣傳報道，入駐企業有光啟未來科技城、邦彥信息融合技術產業園、鵬城智慧創意都市工業園、龍騰星華創新科技園、中航智無人機研製產業項目，簽約中物功能材料研究院有限公司。
開發商物料和公開報道資料均表示，預計到2020年年總產值2000億（2020年前海1500個億），預計吸納就業人才20萬。
可真相呢？
“這個產業園是軍工產業園。整個項目的情況自上一任主導班子離職後，就一直很緩慢。這個產業城有五個項目，目前啟動的是阿波羅1號，業主是聯合飛機，項目處於收尾階段，但是其他四個項目基本處於黃土地階段，媒體說2020年達到多少產值根本是不可能的。”目前負責阿波羅1號的相關建築人員表示。
在早期某橫崗樓盤的銷售說辭中，阿波羅產業城囊括智能機器人、太空科技等產業，計劃在未來2020年達到2000億的產值，引進30萬高端人才。比如當時的《美人魚》電影出現的一些高科技的產品就是通過阿波羅產業城製造的，所以它的產業給整個區域起了巨大支撐的作用。
除了阿波羅產業城這個戰略性產業以外，開發商還愛拿傳統的橫崗眼鏡城、信義玻璃廠這些早已在全世界馳名的產業宣傳。他們認為，“在這三大產業推動之下，橫崗的GDP在深圳各個區域來說都是排行前五位的，充分帶動了龍崗中心區產業的高速發展。”
能說出橫崗GDP在各區域排前五的開發商也是挺會編。據樂居查詢龍崗區2018年國民經濟和社會發展統計公報顯示，橫崗街道在2018年規模以上企業增加值，橫崗是11個街道中的倒數第四。連自家區域排名都上不去，更別提全市了。
說產業的目的，是為了表明該區域將會吸引更多高科技、高尖端的人才駐紮在此地：就像目前橫崗的商品房不多，但是每個商品房的入住率在各個片區都是非常高的，比如信義御城、仁和以及當年開盤的星河智薈，推出的90平以下單位基本上是爆搶一空。產業支撐對整個區域發展起到了一定的推動作用。
另外還有，時尚創意產業也是橫崗產業轉型升級的重要“發力點”之一，橫崗街道將依託大運軟件小鎮、2013文化創客園、力嘉創意文化產業園、數字硅谷·橫崗產業園、橫崗眼鏡時尚e城等平臺，大力發展時尚創意產業。
可是，一旦翻開這些產業背後的粗淺銷售數據可知，開發商們在銷售的是經不起推敲的現在，還有不確定的未來。
配套設施15年沒有實質性改觀
劉敏說，“小孩從出生到上小學，這些年龍崗的學校、醫療、教育、文化可以說沒實質性的改觀，基礎設施在整個大東部地區龍崗範圍屬於末位。”
橫崗作為深圳人口密度比較大的幾個區域之一。在商圈方面，有橫崗天虹商圈、橫崗公園、樂城公園以及園山風景區。而據中原一手資料顯示，未來在城市更新項目上，整個區域品牌發展商有不下於20萬平的商業配套，相當於3-4家山姆會員店的商業配套， 對於橫崗僅僅69平方公里的區域而言，生活配套設施會實現質的飛躍。
目前，橫崗幾個地鐵站周邊商業配套不少，如志建時代廣場，天虹商場，但整體檔次偏中低端，周邊農民房、老社區環繞，城市面貌陳舊。
2005年龍崗區完成城市化改造，至今已14年。橫崗通往市區和布吉方向、龍崗方向的不收費道路，仍是擁堵不堪的深惠路，唯一一條寬一點的路就只有紅棉路，可也僅是雙向四車道，其它均是狹窄的村路。
橫崗人楊先生常感慨，對照同是關外的寶安各鎮，不說靠中心區的西鄉、福永，就看看挨著東莞的鬆崗、沙井，這幾年建了多少條雙向六車道的市政道路？對比關內和寶安，橫崗建了幾個公園？幾個公交場站？幾個體育場所？
可開發商們都這麼說：6站羅湖、4站福田、2站大運，真正的20分鐘全市生活圈，三橫一縱多條城市快速路通達全城，東部過境高速10分鐘直達蓮塘口岸，有軌電車接駁大運。
未來在交通規劃上有：
14號線：橫崗四聯至福田崗廈北直線18km，20分鐘即可通達。
18號線：18號線(寶鹽線)為東西向市域快線，連接寶安、光明、龍華、龍崗以及鹽田五大區。
19號線：從橫崗四聯東北向直通坑梓，全長33公里，途徑碧嶺、坪山、延伸至惠州。
21號線：南龍快線連通南山前海和龍崗坪地，基本貫穿東西部整條脈絡，途經西麗、阪田、布吉、平湖、橫崗等密集熱區。
地鐵，未來在深圳已經是基礎配套中的基礎。不再是什麼超級配套。買房，常說買未來，可你買的未來是5年後的未來，還是10年後的未來或者是更遠的未來？
從福田保稅區搬到橫崗居住的莫女士表示，住到橫崗之後，落差感很大。當時搬的原因是因為福田這邊的房子較小，以前在龍崗買了一個複式大盤，家裡新添了人口，因此搬到大房子去住。住在橫崗後，無論是交通還是教育醫療，都極其讓人失望。只能說幸好福田的房子還沒賣，未來小孩還是會到福田上學。而且周邊環境有點亂，還很堵，沒有大型商場，購物逛街都不是很方便。
未來的每一天都是要算上城市帶來的紅利成本。在深圳一般換房週期5-7年，若在這段時間內，你買的區域變化趕不上你想要換房的區域，換房成本將成為另一大負擔。現在剛需上車，都是為了在窪地尋找一個優質的籌碼，以待置換一個更好的將來，而不是衝著絕對的便宜而去。
舊改航母難變現
這也是最多開發商炒作的一點：超過700萬體量的區域舊改兌現。
目前區域受制於商品房供應量的稀缺，所以未來區域是沿著地鐵3號線開發的。可以看到在整個3號線沿線地鐵口兩邊全是舊城改造，城市面貌將會發生翻天覆地的變化，不僅星河、信義、卓越等發展商進駐，整個龍崗大道70%的物業將會覆蓋到整個城市更新項目，所以未來橫崗這個主題會在未來的十年之內會成為熱點置業片區。
目前舊改項目所需要的時間，具有不確定性，少則五六年，多則十年以上。尤其是住宅物業的拆遷與業主單一的工改類物業不同，拆遷成本與政策都在處於浮動狀態。而剛需購房更多的是為了享有現在或未來三五年的舒適與便利。
但若能選擇有明確動工意向的舊改項目旁，那物業的升值是可預見。買房除了買現在，還要購買未來的可預見性。
樓盤主打羅湖北、地鐵口，缺少標杆與亮點
準備買橫崗的購房者一定要了解幾點。
一，橫崗是剛需聚集地，成交及供應以小戶型為主，沿地鐵線分佈，片區缺乏標杆型項目。地鐵口價值也成為歷年橫崗項目的標配價值。羅湖北、地鐵口、綜合體成橫崗項目對外輸出的重要關鍵字眼，同時形成了片區物業的固有價值標籤。
二，橫崗區域面貌陳舊、區域低端印象固化。長久以來人們對橫崗的印象停留在低端的農民房、眼鏡城、製造業工人上，無鮮明改觀。
三，在全市價格普漲之下，橫崗成為漲幅最小的板塊。2014年全市剛需板塊飛躍式普漲，如平湖、坪山、龍華、龍中等板塊漲幅達高達60%以上，橫崗成為漲幅最小的板塊。
無論是二手還是新房，都處於長期上漲疲弱的趨勢。以下是深圳中原數據研究中心根據橫崗片區90個成交二手樓盤的數據收集。只有受益於地理位置和產業因素影響的阪田較為拔尖，橫崗過去三年的漲幅，連平湖都追不上。
數據來源：深圳中原研究中心
橫崗區域主要是倚靠羅湖和龍崗中心的輻射效應，優勢就是比龍崗中心更接近市區，但是配套很弱。
橫崗的缺點在於未來的不確定性，距離主城市中心太遠，隨著羅湖的落寞和龍華的崛起，關內外溢的需求會越來越少，屆時不知道是否有足夠的需求來承接更高的房價。
目前在售的有三個樓盤，麟恆中心廣場3期、卓越彌敦道、恆地悅山湖，還有建信天宸沒有開盤。恆地悅山湖目前在售新房均價4.1萬/平，而二手房均價也只有3萬/平，卓越彌敦道目前新房價格也是4.1萬/平，但二手房已達4.2萬/平。
目前建信天宸開盤在即，很多網友希望評價一下該樓盤。
樂居從福田福強路開車前往，經過羅湖，小雨，堵車用了1個半小時。這種意外常有，畢竟在深圳，堵車就像一天能換四季的天氣。通勤距離存在差異性，看個人需求而定。但居住與工作的通勤距離，買家一定要經過多方實測，不然未來誰住誰難受。
該項目優勢在於離地鐵口，塘坑站500米，步行5分鐘。但這一點優勢根本是3號線樓盤的基本配套。
項目位於龍崗大道旁，住進去可能噪音比較明顯。目前將開售的是一期，二期緊靠已拆遷但還未開建，環境受此影響較差，一期住宅2020年年底交房，交房後很可能面臨二期開始施工，業主將受施工影響。學校和高端的商業配套，去過的人就知道，暫時就不用期待了。戶型中規中矩，地段和基礎配套難以短期跟上，剛需要根據實際需求做出選擇。
fang'jia