近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閒農業、鄉村旅遊、養生養老等大休閒泛地產項目的熱潮漸起。這種項目往往都要對接政府、村集體，一般政府都會要求拿出策劃規劃來，策劃規劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。
當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業4.0、互聯網+、90後登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業升級的必然方向。
在這個快速變革的時代，休閒農業不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統籌而言就是需要創意。
策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閒農業裡所能起到的作用非常關鍵。
但規劃也有很多類型，有概念性規劃、總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃等，在這個週期中究竟要做哪種規劃呢?
在開發的初期，有的有意向拿地，有的已經拿到一部分地想擴大，有的已經跟集體洽談過但需要跟上級政府對接......
一般投資商都是首次進軍旅遊業，普遍對對做規劃不是很在行，所以會比較迷茫。很多時候會花冤枉錢，有時候會被別有用心的規劃單位牽著鼻子走，在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規到控規到修規的系列成果，實際上並沒有用。
開發初期最需要的是解決什麼工作呢?
一是要通過規劃編制美好藍圖，規劃能掙錢的產業，給地方帶來就業，給區域帶來名氣，給領導創造政績，同時也給投資商自己信心，從而達到簽訂用地協議或者擴大用地協議的目的。
二是進一步獲得政府基於這種發展前景給予投資商相應的政策支持，包括建設用地指標以及相關政策性補貼等。
這個階段最合適的工作就是概念性規劃!
何謂概念性規劃?概念規劃是在借鑑西方國家先進經驗上，適應市場化需求應運而生的。概規不是法定規劃，在《城鄉規劃法》中沒有相應的法律地位。
概念性規劃其實就是在不確定的對象上的實施的融合了多種利益主體關注的一種對未來的計劃並把這種計劃以圖文的形式表現出來，這種計劃用以協調各方利益主體的訴求達成或趨向一致，最終實現約束多種利益主體關係的合同簽署。
概念性規劃是多種利益主體在協議開發初期過程中的一種比較經濟的行為。由於要進行多次的溝通匯報，概念性規劃一般採用ppt的方式來表現。
那麼概念性規劃主要有些什麼內容呢?
它和總體規劃的區別在哪裡?
可以這樣認為：概念性規劃就是總規簡化版+重點項目的意向性設計。總規簡化版是指著重闡述區域的發展環境、發展定位、空間格局佈局、核心產業項目、商業模式運作等。對總體規劃中的基礎設施規劃、防震減災規劃、文保規劃、保障規劃等部分省略掉。
意向性設計主要是針對休閒農業、鄉村旅遊等文旅產業項目而言。
文旅產業項目引擎，往往要有“可視性”，光是文字策劃說明得再好，聽取彙報的人員可能還是不大好理解。
比例獨特的景觀步道、創意性的休閒商業項目、高端地產的景觀化，還有些趣味遊樂項目的 “可視性”就需要一些意向圖來表現。
這些設計不可能細化到替代後期真正的修規與建築景觀設計，更多是突出創意效果，所以稱之為意向設計。這種意向設計主要是對“核心產業項目”的“可視化”解釋說明。
概念性規劃能夠完美的呈現投資商對擬開發區塊的思路，有利於政府和村集體理解投資商的意圖。
對於投資商而言，在前期做概念性規劃即達到了拿地或者擴地以及爭取各方認同的目的，而且節約了時間和資金。
因為概念性規劃一般不用走評審立項的程序，節省了時間，費用也比做總規+詳規要低得多。做過了概念性規劃以後，一般都不需要再做總體規劃，但是重要節點的修建性詳細規劃是必須要做的。