'Top20房企的上市終章：\'黑馬\'中樑的光榮與夢想'

文 | 張亭宇

編輯 | 陳賀振

來源 | 縱橫Plus

2019年7月16日9點30分，中樑控股（02272.HK）正式掛牌。鐘聲一響，上市開盤，開盤價為5.55港元/股，之後一路高走，盤中一度漲超11%。截止當天收盤，中樑控股報收5.95港元，漲7.21%，市值210.03億，相較於開盤市值197億港元增長13億港元。至此，TOP20房企的IPO故事劇終落幕。但中樑的故事，才講了一半。

毫無疑問，在當今的地產圈，中樑是最引人注目的黑馬之一。2016年，中樑突然發力，走入大眾視野。該年，中樑把總部從溫州遷至上海，自此開始了狂飆突進的全國擴張之路。曾經的“溫州小霸王”猛然開掛，迅速從地方性房企成長為全國性房企，在短短三年的時間裡，完成了從百億銷售額到千億銷售額的飛躍。

不僅如此，2017年7月28日，中樑在半年度經營工作會議上提出，接下來5年，要實現3000億的銷售目標。還要“幫助高層實現財務自由——收入過億；幫助中高層實現富裕之家——收入過千萬；幫助中層住洋房，開豪車——收入過百萬；幫助基層實現有房有車”。

但2017年上半年，中樑的銷售額僅為354.7億元。中樑的“五年計劃”目標宏偉，底氣何在？

01 規模: 攻城略地，衝刺全國

在地產界，中樑是有目共睹的行業黑馬。2016年前，中樑在地產圈的名字雖不響亮，但也沉澱已久。

1993年，21歲的溫州商人楊劍在溫州建立中樑，之後轉戰蘇州樓市。發家之後，楊劍於2010年將總部遷回溫州，中樑成為溫州最大的房地產開發商。2013年，中樑在溫州的銷售額佔了溫州房地產銷售總額的40%。

做大做強幾乎是每個企業共有的夢想，中樑雖然是溫州老大，但在行業裡的名氣還不夠。2017年中樑年度大會上，楊劍如是說道：

“規模是中樑創造卓越的不動產投資集團的關鍵，堅持以做大主業規模為核心訴求。”中樑主業的核心，就是可銷售住宅。

2015年伊始，中樑就開始馳騁在擴大規模的高速上。先是向溫州周邊縣市和其他長三角三四線城市進發，將總部遷往上海後，中樑正式開始了全國擴張之路。

在擴張方向的選擇上，中樑異常明確：瞄準三四線。

“一線城市北京、上海的地價太高，競爭過於激烈，在與國企和央企的搶地大戰中，中小型房企並不具備優勢，即使搶到了地王，後期入市風險也高。反觀三四線城市，雖然普遍陷入去庫存的泥潭中，甚至部分三四線城市房價還有下跌，但並不意味著沒有市場機會。”中樑華北區域公司的董事長顧偉在接受人民網採訪時，曾如是說道。

帶著潛在的市場機會，中樑一頭扎進了三四線。在搶佔三四線的各股勢力中，碧桂園無疑是耳熟能詳的“三四線之王”。相似的區位佈局，使得中樑和碧桂園經常在土地拍賣場上對決，也使中樑找到了前進的榜樣。

2016年，中樑開始全面學習碧桂園。其中經常見諸報端，也讓中樑引以為豪的，是“456模式”，即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金進行第二次投入。高週轉成為中樑發展的助推器，為中樑發力全國提供了充足動力。

2016年中樑開始佈局安徽、福建和江西等地，到2018年，中樑擴張的步伐走得更遠，進軍內蒙古和遼寧等北方區域。到今年第一季度末，中樑的土地版圖已經覆蓋了中國五大核心經濟區域，覆蓋了23個省份的124個城市。

中樑全國佈局情況 圖片來源：觀點地產網

中樑的招股書顯示，其拿地節奏越來越快，從2016年平均5天拿一塊地，到2017年平均3天拿一塊地，再到2018年平均2天拿一塊地，拿地增速令人咋舌。

到2019年3月31日，中樑的土地儲備規劃總建面為3890萬平方米。根據克爾瑞的統計，中樑2018年的銷售面積為1297萬平方米。按2018年的銷售速度，在中樑不拿地的情況下，也需要三年的時間才能完成土地去化。

“456模式”的高週轉，加上碰到三四線城市的棚改紅利，中樑飛起來了。2016年，中樑的合同銷售額僅為190億，到2018年，這一數字變成了1015億，3年銷售額翻了5.3倍。這三年成就了中樑千億房企新貴的地位，也成為值得每個中樑人銘記於心的光榮過往。

硬幣有兩面，正面和負面，萬物如是。中樑的高週轉，帶來快速增長的同時，也給中樑埋下了隱患。中樑項目事故頻發，其中河南信陽地王接連出事、徐州怡景家園建築工地“8·1”臨時樓房平臺坍塌等影響巨大。

中樑“信陽地王”被爆出強行徵拆、毆打村民、無證施工、監管缺位等一系列問題，給中樑的留下的品質和品牌傷疤至今仍未完全癒合；中樑徐州怡景嘉園偽造虛假工程形象進度，在無拆除方案、無安全保護措施、無拆除技術和技術交底等保障的情況下，人工暴力拆除，造成5名施工人員死亡。事後，負責怡景家園的中樑子公司徐州旭鑫置業被徐州全市通報批評並列入黑名單。

中樑之外，推行極致高週轉的房企，大都事故頻發。企業擴張和前行太快，快到失去了項目質量為重，購房客戶至上的本心。安全事故如同他們規模擴張路上的暗影，一路隨行。

02 人力：共享誘惑，負重出走

項目的高週轉，很大程度上，也意味著人力的高週轉。中樑項目高週轉的“456”，對應著人力高週轉的“阿米巴”。

在拉丁語中，阿米巴指的是單個原生體，亦即變形蟲。其最大的特點就是靈活，迅速調整自身，以適應千變萬化的外界環境。最早由日本實業家、哲學家稻盛和夫引入商業領域，其本質就是在公司內部進行量化分權。

中樑引入阿米巴模式，並基於實際進行本土化改良。中樑基於“精總部，強一線，小組織”的原則，將整個公司分為控股集團、區域集團、區域公司、事業部，形成多層管理架構。總部向區域充分授權，各組織自主經營，獨立核算，形成“事業合夥”、“費用包乾”、“成就共享”“專項激勵”等體系。

中樑阿米巴收支規劃 圖片來自網絡

中樑的阿米巴模式看似靈活，但靈活不是目的。其“小團體獨立作戰”的設置是為了更好地推進高週轉，一個項目節點接著另一個項目節點，一個項目接著另一個項目。“時間就是金錢”，片刻不敢多作停留。

此外，為了讓區域公司更好地踐行高週轉的運營模式，中樑設置了豐厚的獎勵：項目開盤達到“456”標準，即可獲得100萬內部獎勵。沒有如期開盤會怎麼樣？根據《稜鏡》的報道，如果沒有達到“456”的要求，公司就會從“成就共享”里扣錢。達則獎勵，不達則懲罰。

在求職APP看準上，有匿名的離職員工這樣評價中樑的人力高週轉：

“員工流動性比較大，高週轉，但成就共享很有搞頭，一般收入是基本薪資的2-3倍，壓力大，適合年輕有闖勁兒的人幹，但優化力度也很大。”

“欲速則不達”，中樑的人力高週轉與這一千年古訓背道而馳。

2016年中樑將總部遷至上海時，中樑副總裁周鳳學在接受人民網採訪時曾表示：

“將總部搬遷到上海，是因為上海是國際金融中心，在上海可以更好地和資本進行合作。另外，也是因為上海的人才集聚效應，使得我們可以集聚更加優秀的人才。”

但兩年後，中樑發佈的一則招聘需求在朋友圈廣為流傳，其中有一句是：“控股總部嚴格控制招聘上海本地人比例”。中樑雖將總部遷至上海，但項目還是集中在三四線，很少落子上海。嚴格控制招聘上海本地人的比例，似乎也從側面折射出中樑盤踞上海，也有出於更便捷地向全國輸送外地人才的考慮。畢竟和在三四線城市的人才比起來，在上海發展的優質外地人才更多。

此外，該招聘通知的地域要求也在一定程度上佐證了這一猜想。在工作地域方面，少招或不招不服從區域交配，只在家庭所在地工作的人。另外，在性別方面，女性佔比低於25%。

“高週轉的行業，對人要求高、壓力大，儘量用拼搏奮鬥的年輕男性員工，如果是女員工，形象要一般以下的，不要漂亮的，請各級招聘負責人要認真執行。”招聘通知如是寫道。

一則招聘通知可能不代表全部，但在一定程度上也反映了中樑的人力高週轉。如果說碧桂園的高週轉是“被高週轉”，中樑的高週轉就是從招聘開始的高週轉，甚至到了地域歧視和性別歧視的程度。

人力敢迫於潛在的社會壓力發佈這樣的通知，可能是因為來自高層的壓力更大。但中樑的高層所面臨的壓力，同樣巨大，其中尤以財務為甚。

中樑的財務高層向來不乏人才。2017年，中樑挖角綠地香港前CFO遊德鋒，在綠地之前，遊德鋒先後供職於高盛和保利，從業超過15年。但遊德鋒僅在中樑任職了四個月便離去。同樣供職4個月就出走的還有遊德鋒的繼任者，前泰禾CFO羅俊，其主要工作是籌備中樑IPO。

羅俊之後，中樑CFO一直空缺至今。今年4月，旭輝原CFO、碧桂園原江蘇區域財務總經理吳淵入職中樑，任副總裁，分管財務事宜。

“頻繁更換CFO的上市公司，平均業績表現較差。”《投資者分析報》的分析員楊秀紅研究得出這樣的結論，不知道這一發現對於準上市公司來說是否受用。但中樑財務負責人的頻頻更換，在一定程度上確實折射出中樑面臨的資金壓力。

03 資金：放手豪賭，上市還貸

高週轉是應對高負債的重要手段，中樑推行極致高週轉，與其高負債息息相關。

中樑的招股書顯示，2016年，中樑的淨資產負債率達1790%。同年，中國上市房企的平均淨資產負債率為96%，中樑的淨資產負債率是其18.6倍。之後的兩年，中樑的淨資產負債率驟降。中樑的招股書及更新招股書顯示，2017年中樑淨資產負債率為339.5%,2018年這一數字變成了58.1%，三年間，數據驟降近40倍。

中樑2015-2018年上半年淨資產變化

資料來源：中樑招股書

2016年中樑淨資產負債率高出天際，中樑對此的解釋道：“應對業務增長我們的融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關項目尚未開始預售及產生現金流入。”之後由於保留盈利增長帶來淨資產的大幅增加，中樑的資產債率得以大幅下降。

雖然負債率飛速下降，但中樑的毛利率和淨利率的表現並不十分理想。

近三年來，中樑的毛利率剛剛超過20%，其中2018年的毛利率最高，為22.9%。根據樂居財經的統計，2018年中國房地產毛利率50強中，排名最末的是綠地香港，毛利率為26.79%。在內房中，中樑毛利率不及行業前50。與此同時，中樑近三年淨利率中，2018年淨利率最高，為8.36%。而據中原地產研究中心的數據，A股房企的平均淨利率為11.9%。

除此之外，中樑還面臨很大的債務壓力。2016年到2018年，中樑未償還的借款總額分別為202億、245億、270億，融資成本為9.4%、7.9%、9.9%。而根據億翰智庫的數據，2018年上市房企融資成本TOP50的平均融資成本為5.64%。

在中樑的融資渠道中，信託佔據半壁江山。到2018年底，中樑待償還的信託借款總額為147億元，佔借款總額的54%。信託融資成本高昂，2019年中樑待償還的信託借款中，有一筆借款利率高達13.83%。

雖然中樑的銷售額連年走高，資產負債率也在下降，但利潤表現不佳，再加上融資成本高企，中樑仍面臨債務壓頂的尷尬境地，亟需通過上市來償還債務，緩解資金難題。

中樑6月27日啟動招股，擬全球發行5.3億股。7月15日，中樑發佈全球配售結果，每股定價5.55港元，預計集資淨額約為27.73億港元，約合人民幣24.36億元。其招股書顯示，所募資金主要有3大用途：覆蓋項目建築成本，償還信託貸款，用作一般運營資金。其中，償還信託貸款佔比31.6%。

“隨著公司上市，打通融資渠道，去年的9.9%（融資成本）還有相當大的優化空間。”新上任的副總裁遊思嘉如是說道。

上市能幫中樑打開融資渠道，降低融資成本，卻很難為中樑打開二線市場，降低拿地成本。

中樑創始人楊劍有一句話流傳甚廣：

“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

楊劍的機會正在萎縮。根據今年4月財政部公佈的數據，今年全國棚改規劃285萬套，較去年的580萬套同比下降54.2%。而此前的2016年和2017年，棚改開工量均超600萬套。隨著棚改紅利消失，中樑佈局三四線的優勢也隨之消失。現在中樑已經轉變了拿地思路，突破三四線，提升中樑在二線城市的滲透率。二線城市是房企爭相搶佔的土地重鎮，進擊二線的中樑有多少優勢尚不可知。

圖片來源：新華網

7月3日，安信國際對中樑IPO進行了點評，指出中樑“以物業銷售為主，佔收入的99%，幾乎沒有其他業務”。三四線棚改空間大幅壓縮，風雨欲來，不知道中樑三四線項目的銷售會受到多大影響。

中樑提出3000億的宏偉銷售夢想已經是兩年前的事，按2018年1015億的銷售額來看，中樑要想在3年後達成3000億的銷售目標，銷售額的年平均增長率要達到43.51%，亦即2019年的銷售額要達1457億,2020年要達2091億。而根據中指研究院的數據，2019年上半年中樑的銷售額為681億。中樑能否持續高增長，能否實現“五年計劃”的銷售夢想，還有待時間的檢驗。

黑馬中樑像是所有地產黑馬的一個縮影。在如今的房地產行業中，開發併購十分常見，行業洗牌已是大勢所趨。中小型房企要想突圍而出，難上加難，只能鋌而走險，沒有最快，只能更快。

中樑走的是快速擴張規模，高週轉運作，拉高銷售額，提升負債率，最後優化財務結構的路子，這已經成為行業黑馬的常見打法之一。但套路常見，黑馬越來越難見，不知道地產圈中下一個中樑將在何時現身。