農民現在最大的願望是什麼？
當馬雲說出“我對錢沒興趣”的時候，撒貝寧死命的憋住沒笑。如果我也有2600億，我對錢也沒什麼興趣，所以馬首富說的應該是真心話。舉這個例子想說的是，錢對不同的人的激勵效果是不一樣的。小時候長輩給我的十塊錢壓歲錢比現在每月1萬的工資對我的激勵作用更大！
相比於已經步入中產的城市居民而言，對廣大待富的農村而言，錢依然是最具激勵性的！所以，農村改革的目標，就是讓農民富起來，農民有錢了，鄉村振興還算個事兒？
不以致富農民為目標的所有改革，就是耍流氓！
當然了，農村致富，一堆專家來支招！
有人說，土地流轉能致富，這麼多年過去了，靠土地流轉致富的沒聽過幾個，但是流轉後沒兩年虧本跑路的到是一批接一批。
有人說，一二三產聯動，農家樂能致富，結果農家樂剛乾起來水還沒燒開，都被大棚房行動清理了個乾淨。
還有人說，農村集體資產改革變為農民的股權，農民就富了。說的好像每個村都村裡有礦一樣，有集體資產還沒有分下去，並且能夠帶來持續經營性收入的，能有幾個村？來來回回不就是拿那幾個村宣傳嘛!
城市周邊的村裡還能熬時間等拆遷變現致富，但遠離城市的農村才是大多數啊！
按照慣性，以地生財的事兒我們是最拿手的。回到農村改革的話題，農村改革的動力必須要依賴於經濟利益驅動，別跟一心想致富的人談什麼理想和生態，沒有什麼詩和遠方，只有眼前的“苟且”。
農村真正能夠撬動資金的，也就只有建設用地了。其他的錢，只能稱之為政策性資金、普惠資金，而不是市場支配的錢。
農村耕地能大規模的升值嗎？上有18億畝耕地紅線蓋著，下有農作物產出和cpi頂著，指望耕地升值的只能洗洗睡了。
唯一被政策鎖住價值的還是農村的建設用地市場，宅基地就是農村建設用地的大頭。之所以說之前宅基地是被政策鎖死，是因為在農村，農村宅基地是免費取得，免費使用，免費退出的。對於很多農村人來說，就容易造成沒有規劃的用地、非法用地、一戶多宅的情況，侵佔耕地的情況可謂多之又多。所以，這種不加付出代價的制度，會讓土地取得、使用、退出變得非常隨意。三個免費，也把農村宅基地的市場價值免沒了。免費制度必然是一個能多吃多佔絕不回吐一口的糟糕制度，沒有獎勵和懲罰的制度，註定是平庸的。
城鄉分割的政策，把城市的地價拱到天上去了，但農村的建設用地價格卻沒有計價標準。城市有錢沒地，農村有地但缺錢，妥妥的資源配置的典型。無論是農村經營性建設用地入手，還是農村宅基地的三權分置，都是要發揮農村建設用地的“市場價值”，讓錢在農村改革進程中起更大的作用。
所以，就有人提出了：宅基地取消免費，錢來控制一切！
農村宅基地改革才是農民致富的棋眼！也是農村能夠持續發展的資金來源！我國農村宅基地的總面積約為1.7億畝，約佔集體建設用地的54%。據中國社科院農村所發佈的《中國農村發展報告(2018)》透露，全國農村居民點閒置用地約達3000萬畝。然而長期以來受土地管理制度制約，農民有宅基地使用權卻沒有處置權、擁有資產卻帶不來財產收入，是農村宅基地長期所處的尷尬境地。進城農民渴望將手中閒置的宅基地轉化為財產性收入，鄉村振興更需要盤活農村宅基地資源，為農村發展注入新的動力。
2015年起，包括宅基地制度改革在內的農村土地制度改革試點在全國31個省份的33個縣市區展開。主要是從“三塊地”（農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理）制度改革作為起點。三塊地說白了就是一塊地:農村建設用地。
一再延期的農村三塊地改革都做了哪些嘗試呢？
從農村宅基地取得來看，變無償為有償。在“一戶一宅”框架下，如果確權時發現出現“一戶多宅”或超面積使用情況，則全部規定有償使用。
如義烏市的規定為“超過按戶控制面積的，每年每平方米按農村宅基地基準地價的0.15%為基礎價格，以36平方米為一檔，超佔面積在36平方米（含）以內的按基礎價格收取，每增加36平方米，收費標準按基礎價格提高20%累進計收，但收費標準提高不超過基礎價格的60%。”
江蘇省常州市武進區規定，本集體經濟組織成員超面積使用宅基地的，不超過法定標準面積上限的按每年每平方米10元計收使用費，超出法定面積標準上限的按每年每平方米20元計收使用費。
從宅基地使用權試點來看，宅基地退出或者置換後復墾為耕地，由縣級人民政府再置換為城鎮建設用地指標，這就出現了價值增值，這個價值增值扣除成本後歸農戶所有。
三是宅基地上的農民住房財產權，各地都制定辦法推動農民住房財產權抵押貸款。如福建省晉江市將農民住房貸款的額度為房屋評估價值的60%。
2018年，中央一號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。
可流轉：喚醒沉睡的資產
湖北武漢市從去年4月開始，鼓勵市民用租賃、合作等方式下鄉利用農村空閒農房。2017年底，全市閒置農房中已超過1萬套被簽約出租。在江夏區梁子湖畔，59歲的村民範秀雲說，自家農房簽了5年的出租合約， “每年可以獲得4萬元房租收入，非常划算。”
長期以來，所有權歸村集體、村民僅擁有使用權的農村宅基地，除了嚴格禁止買賣轉讓外，能否出租、流轉一直是法律政策模糊地帶。隨著農民進城，本質屬於農村建設用地的宅基地，與農房一道被大量閒置。
借鑑農村承包地“三權分置”辦法，將宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，將使用權剝離出來，即可在有條件情況下進行流轉，盤活資源。
福建晉江通過“指標置換、資產置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制，目前全市共騰退宅基地6345畝。
宅基地退出後，如何解決農民住房問題，實現戶有所居?晉江採取有償取得和分類保障的辦法。在城中村，農民可以拿宅基地和房屋，換安置房、商務辦公樓、店面、現金和股權等;在城郊村，鼓勵有一定規模的村民住宅，通過集中改造，建設農民公寓、住宅小區等方式解決農民住房;在郊外村，儘量滿足一戶一宅，同時鼓勵危房翻建，完善公共配套，改善居住條件。
江西鷹潭市餘江區堅持“誰改革誰獲利”的原則，把“沉睡”的資源盤活後以“宅票”形式還給農民，可在本集體經濟組織內部流轉，並根據條件可選擇在集鎮建房或以優惠價購買商品房。
在餘江，農村村民以戶為單位，全部將宅基地退回集體、全部將宅基地流轉、符合宅基地申請資格且承諾放棄15年資格權進城落戶的農村村民，可享受住房、財政、教育、醫療、創業等配套政策。
可抵押：農房+金融=融資新渠道
湖北宜城市小河鎮高莊村養殖戶熊興林去年拿到農房不動產權證後，馬上找銀行抵押貸款10萬元，用於擴建豬舍。
受農村宅基地所有權限制，農房一直無法成為抵押物，通過“三權分置”，並經過確權發證後，宅基地使用權可以類似農民承包地一樣，用於抵押融資貸款。
10多年前，晉江就已經開始了農房抵押貸款的探索。晉江市國土資源局副局長陳英俊表示，隨著早期經濟發展、人口擴張，一批位置好的村莊演變成“城中村”或“鎮中村”，這些農村宅基地及集體性質建設用地，儘管受政策限制不能自由交易，但其潛在的價值得到了極大的提升。2015年，晉江開拓出以農村住房抵押貸款為主體的“農房樂”產品，將原本侷限於農房的抵押範圍擴大至農房及宅基地，並正式將宅基地的價值顯化到抵押評估價值中。
晉江市2015年12月成為全國農民住房財產權抵押試點縣(市)，截至2018年4月末，晉江農民住房財產權抵押貸款餘額為9.98億元，比試點前增加4.48億元，居全國前列，其中，農房抵押貸款佔比達88%。
通過賦予農村宅基地抵押權，拓寬了農民的融資渠道，實現了農村“死”資源向“活”資本的轉變。晉江磁灶鎮東山村33歲的張金劍正是依靠“農房樂”的支持，將瓷磚銷售的生意越做越大。
可退出：自願退出，有償使用，倡導“集約”
新型城鎮化推進過程中，大量進城農民不願將戶口隨遷進城，關鍵是遷走戶口就意味著自動放棄承包地與宅基地的承包權和資格權。隨著多地探索宅基地資源有償退出，標誌著農民獲得宅基地使用權的公平處置權利。
一年多前，安徽省金寨縣白塔畈鎮劉衝村村民張統知家搬到集中安置點。他說，新房建房成本8萬多元，老房子享受宅基地有償退出政策，每平方米補償70元，共補償2萬多元，加上房屋補償13萬多元，如此下來不僅沒掏錢還有餘錢。
與此同時，很多地區由於管理混亂，出現農村常住人口不斷減少，農村宅基地面積不斷增加等亂象。一些地區在宅基地改革試點中，紛紛探索宅基地有償使用機制，引導村民集約用地。
湖北宜城市基於全市80%的宅基地超佔面積現狀，採取倒逼退出、獎勵補償、集體回購、增減掛鉤等多種形式，引導農民退出閒置和多餘的宅基地;同時創新採取“政府定價、村定標準、動態調節”的辦法，對超佔部分實行“分段+調節”的階梯式繳費。
可入市：“三塊地”改革試點的創新探索
在晉江金井鎮圍頭村，村民和投資方都看中了一個地塊，準備投資開農家樂。地塊不大，權屬關係卻異常複雜。按照過去的辦法，國土部門要先收儲、再報批、再招拍掛，時間至少一兩年。
晉江進行了集體經營性建設用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集體經濟組織，或村集體授權的股份合作社；其次，無須再走收儲、上報的路子，只需要最終由晉江市政府批准即可。
晉江規定，農村集體經營性建設用地入市，與國有建設用地同等入市、同權同價，無論最後這塊地是商業用地還是工業用地，出讓後的收益70%～85%都返還給入市者。
2018年2月，圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發者，圍頭村村集體獲得了182萬元收益。根據改革政策，還可以為地塊競得人抵押融資。
截至2017年9月，全國已有577宗集體經營性建設用地入市，總面積1.03萬畝，總價款約83億元，如浙江德清縣完成入市交易136宗，農民和農民集體獲得收益1.55億元，惠及農民9.1萬餘人。
宅改能走多遠?清除法律制度障礙是關鍵
對於宅基地改革， 中國人民大學經濟學院教授劉守英發表了以下觀點:
“活業、活人、活村”全面復興鄉村空間
實施鄉村振興戰略，關鍵在深化農村改革，加大制度供給，消除不利於鄉村發展的制度制約，以“活業”帶動“活人”，實現“活村”。
改革生產要素配置制度，促進城鄉互動
隨著經濟發展階段轉換、消費需求升級、鄉村經濟活動變化，我國的城市化已經從要素向城市單向配置轉向城鄉互動。改革過程中長期存在的城鄉二元體制，促進生產要素在城鄉之間的對流與配置，將為鄉村振興創造巨大機會。
眼下，我國大規模土地城市化階段已經過去，對於農村土地而言，減少強制低價徵地對農民土地權益的損害恰逢其時。此時改革土地配置制度，有助於實現鄉村與城市平等發展權。
城中村是城鄉融合的重點區域，應加大城中村地區的土地制度創新，利用土地價值增值捕獲原理實現城市更新中的資本平衡、土地所有權利益以及土地增值收益合理分配，允許城中村農民集體利用集體土地提供租賃房，解決進城農民在城市的體面落腳和居住問題。在符合規劃和用途管制前提下，允許集體經濟組織、農民利用集體建設用地從事非農建設，享有出租、轉讓、抵押集體建設用地的權利。
鄉村振興不僅要保障鄉村發展權，還要保障鄉村發展空間。應按照城鄉融合的空間形態，在用地類型、標準、規劃編制上保證多功能、新產業、新業態、新形態在鄉村落地。
我們面臨著土地城市化、農民卻沒有跟上實現市民化的問題。實現農民城市權利，就要促進農民市民化，保障新生代農民工城市居住權，鼓勵大城市利用集體土地建立房屋租賃市場，向外來務工人員及其家庭開放。
同樣，我們要向城市開放鄉村權利，鼓勵城市社會資本下鄉，解決鄉村發展資本不足的問題。
完善農地權利體系，促進農業轉型
農業現代化是鄉村振興的基礎。我國農業正處於歷史轉型期，農民對農地的經濟性依賴下降，消費需求變化促使農業告別“吃飯農業”，農業的內涵、功能、要素組合、經營和服務規模、可盈利性等都呈現勢不可擋的變化，農地權利安排和經營制度變遷決定著農業轉型的成敗。
明晰農地集體所有權十分重要。對未到戶集體資源進行全面確權，明確歸屬和利益分享機制；推進清產核資、資產量化、確股到戶的集體產權改革，確保集體資產保值增值;在此基礎上，還可探索實行承包地股份合作制，在確保農戶土地基本權利前提下，實行農地資源重組與配置。
隨著大量農民離土出村，相較於長輩，新生代農民工對土地與農業的觀念產生很大變化。我們要順應這種變化，在農民自願的前提下，實行農地承包權與經營權的分離，保障集體成員對承包地的按份佔有權、收益權、地租權、轉讓權。對於已經獲得城市戶籍的農民，給予承包地有償退出權和一定期限內的可贖回權。
應在農民自願、依法、有償原則下推進土地流轉和適度規模經營，創新農業經營體系，探索國家土地信託制度，進行閒置低效利用土地的收購、整理和發包，培育現代農業經營主體、服務主體、合作組織和市場主體，以農業服務規模化和區域種植規模化、市場化實現農業規模收益。
推進宅基地制度改革，促進村莊轉型
隨著人口城市化、農民代際變化和城鄉互動的到來，村莊的分化勢在必行，宅基地制度改革是促進鄉村活化、阻止鄉村衰敗的重要抓手。完善宅基地制度改革，可從以下四方面著手：
一是改革宅基地的無償分配製度，可以考慮用時點劃斷的辦法，對時點以後集體成員在保障宅基地資格權前提下實行宅基地的有償獲得。
二是賦予農民宅基地財產權。在保障農戶宅基地佔有權和居住權前提下，以宅基地財產權交換福利分配權，農民宅基地可以有償退出，可出讓、轉讓、交易，從事鄉村相關產業。
三是對外村人和外來資本的有序開放。在規劃和用途管制前提下，實行村莊宅基地、農房和閒置空閒地對外來人和外部資本開放，實行鄉村資源與外來資本的有效組合，顯化鄉村價值，提高資源配置效率。
四是改革宅基地管理體制。將鄉村納入國土空間規劃，控制和鎖定村莊宅基地總量，明確村莊功能，有關部門對宅基地實行總量和規劃管制，村內宅基地使用和處置權交由村集體組織管理。
