中國自古以來是農業大國，土地是農民的命根子，是農民生存和發展的基本保障。近些年，國家為保證土地的有效利用，實現農村土地和農民利益最大化，出臺了一系列關於土地管理的政策和活動。與此同時，一些違法用地形式，包括“以租代徵”也隨之應運而生，嚴重擾亂國家的用地計劃。
什麼是“以租代徵”？
“以租代徵”是指以規避法定的農用地轉用和土地徵收審批程序為目的，為逃避納稅和避免承擔履行耕地佔補平衡法定義務，通過租賃農民的集體土地進行非農業建設，在規劃計劃外私自擴大建設用地規模的行為。此種現象不僅衝擊了國家土地管理的基本制度，影響耕地保護目標的實現，同時嚴重侵害了農民的土地權益，是一種普遍存在的違法行為。
判定“以租代徵”行為違法的法律依據
《農村土地承包法》第十七條明確規定，土地承包方必須維持土地的農業用途，不得將其用於非農業建設。任何擅自改變土地用途的行為均屬於違法行為，雙方的承包合同就此無效，且不受法律保護。
根據《土地管理法》第四十三條的相關規定，只有經過批准後的村民建設用宅、鄉鎮企業或鄉鎮公共設施建設才可使用農民集體經濟組織土地，其他任何佔用農民集體經濟土地進行非農業建設的行為均屬於違法行為。
同時，《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》第六條明確禁止以“以租代徵”等方式對農民集體農用地進行非農業建設。國家機關工作人員批准該類行為的，屬於非法批地行為；同時單位和個人私自通過“以租代徵”等方式佔地建設的，則屬於非法佔地行為，依法追究其法律責任。
“以租代徵”的6種形式
1、用地者直接與村委會簽訂協議租賃土地：用地單位或者個人直接與村委會交流，村委會以集體土地為由，動員農民出租集體土地，並以村委會的名義與用地者簽訂協議。
2、基層政府直接租賃農村集體土地：地方政府為加快城市建設，擺脫用地指標的限制，直接與農民簽訂租賃協議，將租賃的土地用於修建道路、公園等公共設施。
3、基層政府轉租集體土地：地方政府在與農民簽訂租賃協議後，將土地轉租給其他單位或個人。這種行為雖然是政府行為，但同樣違反了土地管理的相關法律法規。
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為：地方政府以加快經濟建設為目的，違法為用地者提供擔保。
5、村民自行出租自己的承包地：村民為了個人一時利益將自己土地出租給用地者進行非農業建設，在其與用地者之間就土地破壞或租金髮生糾紛時，不受法律保護。
6、村委會租用農戶的承包地搞非農建設：村委會在未辦理農用地轉用手續的情況下，擅自使用集體土地進行的非農業建設，也是違反土地管理政策的行為。
“以租代徵”對農民的危害
1、土地受損：非農業建設對於土地具有一定的破壞力，影響耕地的質量和肥力，農民在重新耕種之前需要經歷長時間休耕幫助土壤恢復營養。
2、維權困難：以“以租代徵”形式租出去的土地，由於違反法律規定，村集體基本不會幫農民確權，在與承包商之間出現糾紛時，農民維權相當困難。
3、租金低於收益，經濟受損：目前國家為鼓勵農民耕地，在取消農村種地稅種的同時，發放耕地補貼；各類收益加上農民每年莊稼收成，其實際收益大於土地出租價格。同時，由於土壤受損，重新恢復耕地用途需要大量的資金，而這些資金往往是由農民自己承擔。
“以租代徵”的土地還能要回來嗎？
“以租代徵”的用地行為並不符合土地管理相關法律法規的要求，那麼這種“租地協議”是否能取消呢？農民朋友們又應當如何將違法出租的土地收回呢？
對於通過“以租代徵”形式違法租賃農民土地的行為，農民朋友們可以主張這樣的租地合同由於違法法律法規強制性規定而無效，從而要回自己的土地。
