'空置率35.2%！需求下跌31%，寧波寫字樓怎麼了？'
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
△全國各線城市辦公樓租金走勢曲線
位於鄞州萬達旁的慧和大廈的一位業主表示：“這兩年別說漲租金了，能把辦公室租出去就不錯了，特別是大面積很難出租掉。”而這個現象在其他商圈的寫字樓也同樣存在。
1、東部新城企業門檻高，需求有所下降
作為寧波市政府所在地，寧波的經濟、文化和商業中心，對企業吸引力巨大。但租金較其他區偏高，供應以大面積產品為主，相對門檻要求較高，企業壓力較大，導致需求量有所下跌。
2、南商發展較穩定，個別樓宇空置率上漲
南商屬寧波最具活力的高端商務經濟集聚區之一，經過多年建設，整體發展穩定，配套醇熟，但部分樓宇由於整體包租，面積分割不合理，企業雜亂，使得樓宇品質受到影響，租金下調，空置率上漲。
3、海曙市場硬件陳舊老化，難以滿足需求
海曙擁有寧波老城區核心、三江口獨特的地段優勢，但樓宇硬件配置、設施設備、物業服務等剛性因素無法滿足企業發展需求，樓宇品質抑制，租金無法上漲。
4、老江東市場謀求發展，兩級分化嚴重
老江東的寫字樓也面臨著和海曙一樣的問題，樓體老舊、格局不合理、停車位難找……租金徘徊於1.2-2.0元/㎡/天；而後期新建的樓宇提升了硬件及軟性服務需求，租金高達2.5-3.0元/㎡/天，兩級分化嚴重；加上東部新城的崛起吸引了部分企業搬遷，導致老江東片區部分樓宇空置率上漲。
據報告的數據統計顯示，2018年寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟南等二線城市辦公樓空置率達35.2%。
寧波寫字樓就此涼涼了嗎？
PART03
經濟下行還是產業重組？
首先要問，為什麼寧波的寫字樓空置率如此之高呢？主要有以下兩大原因。
【部分行業的衰退，特別是P2P、外貿】
去年開始國家嚴厲整頓P2P行業，導致不少互金公司暴雷，退租事件頻發。2016年金融產業大熱，大量金融、保險等行業入駐，讓和邦大廈、羅蒙大廈等眾多寫字樓空置率一度降低，可惜好景不長，2017年底開始P2P暴雷增多，眾多小型金融公司紛紛破產、倒閉、跑路，人去樓自然也空了。
而今年開始另一個行業——外貿，受到中美貿易戰的嚴重衝擊。外貿一直是寧波最引以為傲的一個經濟指標，也是寧波經濟增長的主要拉動力。自從中美貿易摩擦後，特朗普成了做美國市場外貿人統一的敵人，一些小型外貿公司抗不住壓力，或被併購或退出市場。
【存量市場，供大於求】
根據寧波各中介公司提供抽樣數據得出：寧波2019年上半年寫字樓租賃市場需求為約50萬㎡，同比下跌31%，總成交面積約20萬㎡，成交率約40%。上半年新增供應約25萬㎡，寫字樓成交12萬㎡，從市場供求關係反應寧波寫字樓市場供大於求，整體處於去庫存化狀態 。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
△全國各線城市辦公樓租金走勢曲線
位於鄞州萬達旁的慧和大廈的一位業主表示：“這兩年別說漲租金了，能把辦公室租出去就不錯了，特別是大面積很難出租掉。”而這個現象在其他商圈的寫字樓也同樣存在。
1、東部新城企業門檻高，需求有所下降
作為寧波市政府所在地，寧波的經濟、文化和商業中心，對企業吸引力巨大。但租金較其他區偏高，供應以大面積產品為主，相對門檻要求較高，企業壓力較大，導致需求量有所下跌。
2、南商發展較穩定，個別樓宇空置率上漲
南商屬寧波最具活力的高端商務經濟集聚區之一，經過多年建設，整體發展穩定，配套醇熟，但部分樓宇由於整體包租，面積分割不合理，企業雜亂，使得樓宇品質受到影響，租金下調，空置率上漲。
3、海曙市場硬件陳舊老化，難以滿足需求
海曙擁有寧波老城區核心、三江口獨特的地段優勢，但樓宇硬件配置、設施設備、物業服務等剛性因素無法滿足企業發展需求，樓宇品質抑制，租金無法上漲。
4、老江東市場謀求發展，兩級分化嚴重
老江東的寫字樓也面臨著和海曙一樣的問題，樓體老舊、格局不合理、停車位難找……租金徘徊於1.2-2.0元/㎡/天；而後期新建的樓宇提升了硬件及軟性服務需求，租金高達2.5-3.0元/㎡/天，兩級分化嚴重；加上東部新城的崛起吸引了部分企業搬遷，導致老江東片區部分樓宇空置率上漲。
據報告的數據統計顯示，2018年寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟南等二線城市辦公樓空置率達35.2%。
寧波寫字樓就此涼涼了嗎？
PART03
經濟下行還是產業重組？
首先要問，為什麼寧波的寫字樓空置率如此之高呢？主要有以下兩大原因。
【部分行業的衰退，特別是P2P、外貿】
去年開始國家嚴厲整頓P2P行業，導致不少互金公司暴雷，退租事件頻發。2016年金融產業大熱，大量金融、保險等行業入駐，讓和邦大廈、羅蒙大廈等眾多寫字樓空置率一度降低，可惜好景不長，2017年底開始P2P暴雷增多，眾多小型金融公司紛紛破產、倒閉、跑路，人去樓自然也空了。
而今年開始另一個行業——外貿，受到中美貿易戰的嚴重衝擊。外貿一直是寧波最引以為傲的一個經濟指標，也是寧波經濟增長的主要拉動力。自從中美貿易摩擦後，特朗普成了做美國市場外貿人統一的敵人，一些小型外貿公司抗不住壓力，或被併購或退出市場。
【存量市場，供大於求】
根據寧波各中介公司提供抽樣數據得出：寧波2019年上半年寫字樓租賃市場需求為約50萬㎡，同比下跌31%，總成交面積約20萬㎡，成交率約40%。上半年新增供應約25萬㎡，寫字樓成交12萬㎡，從市場供求關係反應寧波寫字樓市場供大於求，整體處於去庫存化狀態 。
這兩大原因導致寧波寫字樓空置率直線上升，如果說寫字樓的空置率是一個城市的經濟發展水平的體現，那麼寧波寫字樓的高空置率是不是意味著寧波經濟不行了？
今年寧波上半年全市實現地區生產總值5417.2億元，全國排名第15位，同比增長6.5%，超過全國半年GDP增速6.3%。寧波經濟運行總體平穩、穩中有進。
事實上，寧波的經濟正處於快速轉型期，致力於形成消費品工業、臨港重化工業、裝備製造業和新興產業齊頭並進的發展格局。政府為了加快經濟轉型發展，出臺各項企業優惠政策，大力扶持高精尖企業，引進高技術領域人才。高新技術產業、戰略新興產業得以迅速的發展，2018年產業增加值佔比分別達到50.2%、26.6%，軟件與信息服務業總產值增長20.1%，湧現了集成電路、新材料等一批上升態勢迅猛的細分產業。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
△全國各線城市辦公樓租金走勢曲線
位於鄞州萬達旁的慧和大廈的一位業主表示：“這兩年別說漲租金了，能把辦公室租出去就不錯了，特別是大面積很難出租掉。”而這個現象在其他商圈的寫字樓也同樣存在。
1、東部新城企業門檻高，需求有所下降
作為寧波市政府所在地，寧波的經濟、文化和商業中心，對企業吸引力巨大。但租金較其他區偏高，供應以大面積產品為主，相對門檻要求較高，企業壓力較大，導致需求量有所下跌。
2、南商發展較穩定，個別樓宇空置率上漲
南商屬寧波最具活力的高端商務經濟集聚區之一，經過多年建設，整體發展穩定，配套醇熟，但部分樓宇由於整體包租，面積分割不合理，企業雜亂，使得樓宇品質受到影響，租金下調，空置率上漲。
3、海曙市場硬件陳舊老化，難以滿足需求
海曙擁有寧波老城區核心、三江口獨特的地段優勢，但樓宇硬件配置、設施設備、物業服務等剛性因素無法滿足企業發展需求，樓宇品質抑制，租金無法上漲。
4、老江東市場謀求發展，兩級分化嚴重
老江東的寫字樓也面臨著和海曙一樣的問題，樓體老舊、格局不合理、停車位難找……租金徘徊於1.2-2.0元/㎡/天；而後期新建的樓宇提升了硬件及軟性服務需求，租金高達2.5-3.0元/㎡/天，兩級分化嚴重；加上東部新城的崛起吸引了部分企業搬遷，導致老江東片區部分樓宇空置率上漲。
據報告的數據統計顯示，2018年寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟南等二線城市辦公樓空置率達35.2%。
寧波寫字樓就此涼涼了嗎？
PART03
經濟下行還是產業重組？
首先要問，為什麼寧波的寫字樓空置率如此之高呢？主要有以下兩大原因。
【部分行業的衰退，特別是P2P、外貿】
去年開始國家嚴厲整頓P2P行業，導致不少互金公司暴雷，退租事件頻發。2016年金融產業大熱，大量金融、保險等行業入駐，讓和邦大廈、羅蒙大廈等眾多寫字樓空置率一度降低，可惜好景不長，2017年底開始P2P暴雷增多，眾多小型金融公司紛紛破產、倒閉、跑路，人去樓自然也空了。
而今年開始另一個行業——外貿，受到中美貿易戰的嚴重衝擊。外貿一直是寧波最引以為傲的一個經濟指標，也是寧波經濟增長的主要拉動力。自從中美貿易摩擦後，特朗普成了做美國市場外貿人統一的敵人，一些小型外貿公司抗不住壓力，或被併購或退出市場。
【存量市場，供大於求】
根據寧波各中介公司提供抽樣數據得出：寧波2019年上半年寫字樓租賃市場需求為約50萬㎡，同比下跌31%，總成交面積約20萬㎡，成交率約40%。上半年新增供應約25萬㎡，寫字樓成交12萬㎡，從市場供求關係反應寧波寫字樓市場供大於求，整體處於去庫存化狀態 。
這兩大原因導致寧波寫字樓空置率直線上升，如果說寫字樓的空置率是一個城市的經濟發展水平的體現，那麼寧波寫字樓的高空置率是不是意味著寧波經濟不行了？
今年寧波上半年全市實現地區生產總值5417.2億元，全國排名第15位，同比增長6.5%，超過全國半年GDP增速6.3%。寧波經濟運行總體平穩、穩中有進。
事實上，寧波的經濟正處於快速轉型期，致力於形成消費品工業、臨港重化工業、裝備製造業和新興產業齊頭並進的發展格局。政府為了加快經濟轉型發展，出臺各項企業優惠政策，大力扶持高精尖企業，引進高技術領域人才。高新技術產業、戰略新興產業得以迅速的發展，2018年產業增加值佔比分別達到50.2%、26.6%，軟件與信息服務業總產值增長20.1%，湧現了集成電路、新材料等一批上升態勢迅猛的細分產業。
▲寧波城市產業佈局圖
下半年寧波市將繼續聚焦新興產業發展、優勢產業升級和發展模式創新，推進“246”萬千億級產業集群建設和現代服務業發展。這類企業得到政府的大力支持 ，以及相對進取的經營態勢將使其擔綱寫字樓租賃市場新勢力；受各區域創業及人才政策的鼓勵，下半年將有更多的新生代創業者，為市場帶來一系列的新增需求動力。
隨著政府調控和產業結構完善，寫字樓需求主體也將進一步向數字經濟、高科技和服務類切換。
最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
△全國各線城市辦公樓租金走勢曲線
位於鄞州萬達旁的慧和大廈的一位業主表示：“這兩年別說漲租金了，能把辦公室租出去就不錯了，特別是大面積很難出租掉。”而這個現象在其他商圈的寫字樓也同樣存在。
1、東部新城企業門檻高，需求有所下降
作為寧波市政府所在地，寧波的經濟、文化和商業中心，對企業吸引力巨大。但租金較其他區偏高，供應以大面積產品為主，相對門檻要求較高，企業壓力較大，導致需求量有所下跌。
2、南商發展較穩定，個別樓宇空置率上漲
南商屬寧波最具活力的高端商務經濟集聚區之一，經過多年建設，整體發展穩定，配套醇熟，但部分樓宇由於整體包租，面積分割不合理，企業雜亂，使得樓宇品質受到影響，租金下調，空置率上漲。
3、海曙市場硬件陳舊老化，難以滿足需求
海曙擁有寧波老城區核心、三江口獨特的地段優勢，但樓宇硬件配置、設施設備、物業服務等剛性因素無法滿足企業發展需求，樓宇品質抑制，租金無法上漲。
4、老江東市場謀求發展，兩級分化嚴重
老江東的寫字樓也面臨著和海曙一樣的問題，樓體老舊、格局不合理、停車位難找……租金徘徊於1.2-2.0元/㎡/天；而後期新建的樓宇提升了硬件及軟性服務需求，租金高達2.5-3.0元/㎡/天，兩級分化嚴重；加上東部新城的崛起吸引了部分企業搬遷，導致老江東片區部分樓宇空置率上漲。
據報告的數據統計顯示，2018年寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟南等二線城市辦公樓空置率達35.2%。
寧波寫字樓就此涼涼了嗎？
PART03
經濟下行還是產業重組？
首先要問，為什麼寧波的寫字樓空置率如此之高呢？主要有以下兩大原因。
【部分行業的衰退，特別是P2P、外貿】
去年開始國家嚴厲整頓P2P行業，導致不少互金公司暴雷，退租事件頻發。2016年金融產業大熱，大量金融、保險等行業入駐，讓和邦大廈、羅蒙大廈等眾多寫字樓空置率一度降低，可惜好景不長，2017年底開始P2P暴雷增多，眾多小型金融公司紛紛破產、倒閉、跑路，人去樓自然也空了。
而今年開始另一個行業——外貿，受到中美貿易戰的嚴重衝擊。外貿一直是寧波最引以為傲的一個經濟指標，也是寧波經濟增長的主要拉動力。自從中美貿易摩擦後，特朗普成了做美國市場外貿人統一的敵人，一些小型外貿公司抗不住壓力，或被併購或退出市場。
【存量市場，供大於求】
根據寧波各中介公司提供抽樣數據得出：寧波2019年上半年寫字樓租賃市場需求為約50萬㎡，同比下跌31%，總成交面積約20萬㎡，成交率約40%。上半年新增供應約25萬㎡，寫字樓成交12萬㎡，從市場供求關係反應寧波寫字樓市場供大於求，整體處於去庫存化狀態 。
這兩大原因導致寧波寫字樓空置率直線上升，如果說寫字樓的空置率是一個城市的經濟發展水平的體現，那麼寧波寫字樓的高空置率是不是意味著寧波經濟不行了？
今年寧波上半年全市實現地區生產總值5417.2億元，全國排名第15位，同比增長6.5%，超過全國半年GDP增速6.3%。寧波經濟運行總體平穩、穩中有進。
事實上，寧波的經濟正處於快速轉型期，致力於形成消費品工業、臨港重化工業、裝備製造業和新興產業齊頭並進的發展格局。政府為了加快經濟轉型發展，出臺各項企業優惠政策，大力扶持高精尖企業，引進高技術領域人才。高新技術產業、戰略新興產業得以迅速的發展，2018年產業增加值佔比分別達到50.2%、26.6%，軟件與信息服務業總產值增長20.1%，湧現了集成電路、新材料等一批上升態勢迅猛的細分產業。
▲寧波城市產業佈局圖
下半年寧波市將繼續聚焦新興產業發展、優勢產業升級和發展模式創新，推進“246”萬千億級產業集群建設和現代服務業發展。這類企業得到政府的大力支持 ，以及相對進取的經營態勢將使其擔綱寫字樓租賃市場新勢力；受各區域創業及人才政策的鼓勵，下半年將有更多的新生代創業者，為市場帶來一系列的新增需求動力。
隨著政府調控和產業結構完善，寫字樓需求主體也將進一步向數字經濟、高科技和服務類切換。
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最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。
文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。尤其是前海成為重災區，截止2019年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田16.1%、南山21.7%、前海則高達65.7%。
PART01
全國寫字樓普遍過剩？
寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。
簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。
其實，即便深圳的寫字樓空置率按23%算，在全國範圍內，也不是最高的。
△數據來源：第一太平戴維斯
在第一太平戴維斯統計的11個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過了30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：
一是他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。
社科院在5月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019年底中國17個大中城市寫字樓平均空置率將突破20%。
其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等6個城市，將突破10年空置率峰值。天津甚至將會突破40%，著實有些可怕。
PART02
寧波寫字樓空置率達35.2%？
從2019年開始，受整體經濟、中美貿易戰等不確定因素影響，寧波寫字樓需求量及成交量均有所放緩，企業短期內擴張及搬遷意願相對保持謹慎。上半年寫字樓市場需求減弱，租金有所下調，面臨下行壓力。
△數據來源：寧波寫字樓租售網
通過2017年-2019年寧波市區寫字樓成交價格走勢，我們能看到，經過2017年初的大起大落後，寧波寫字樓成交均價一直在1萬-1.2萬之間徘徊，購置升值空間不大，成交市場不溫不火。
另一方面，作為寫字樓投資回報率最為倚重的租金，據《2018中國樓宇經濟發展年報：樓宇經濟3.0》（以簡稱“報告”）分析，以2008年為基期，包括寧波在內的二線城市租金增幅幾乎停滯，且預測未來三年將會小幅下滑。
△全國各線城市辦公樓租金走勢曲線
位於鄞州萬達旁的慧和大廈的一位業主表示：“這兩年別說漲租金了，能把辦公室租出去就不錯了，特別是大面積很難出租掉。”而這個現象在其他商圈的寫字樓也同樣存在。
1、東部新城企業門檻高，需求有所下降
作為寧波市政府所在地，寧波的經濟、文化和商業中心，對企業吸引力巨大。但租金較其他區偏高，供應以大面積產品為主，相對門檻要求較高，企業壓力較大，導致需求量有所下跌。
2、南商發展較穩定，個別樓宇空置率上漲
南商屬寧波最具活力的高端商務經濟集聚區之一，經過多年建設，整體發展穩定，配套醇熟，但部分樓宇由於整體包租，面積分割不合理，企業雜亂，使得樓宇品質受到影響，租金下調，空置率上漲。
3、海曙市場硬件陳舊老化，難以滿足需求
海曙擁有寧波老城區核心、三江口獨特的地段優勢，但樓宇硬件配置、設施設備、物業服務等剛性因素無法滿足企業發展需求，樓宇品質抑制，租金無法上漲。
4、老江東市場謀求發展，兩級分化嚴重
老江東的寫字樓也面臨著和海曙一樣的問題，樓體老舊、格局不合理、停車位難找……租金徘徊於1.2-2.0元/㎡/天；而後期新建的樓宇提升了硬件及軟性服務需求，租金高達2.5-3.0元/㎡/天，兩級分化嚴重；加上東部新城的崛起吸引了部分企業搬遷，導致老江東片區部分樓宇空置率上漲。
據報告的數據統計顯示，2018年寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟南等二線城市辦公樓空置率達35.2%。
寧波寫字樓就此涼涼了嗎？
PART03
經濟下行還是產業重組？
首先要問，為什麼寧波的寫字樓空置率如此之高呢？主要有以下兩大原因。
【部分行業的衰退，特別是P2P、外貿】
去年開始國家嚴厲整頓P2P行業，導致不少互金公司暴雷，退租事件頻發。2016年金融產業大熱，大量金融、保險等行業入駐，讓和邦大廈、羅蒙大廈等眾多寫字樓空置率一度降低，可惜好景不長，2017年底開始P2P暴雷增多，眾多小型金融公司紛紛破產、倒閉、跑路，人去樓自然也空了。
而今年開始另一個行業——外貿，受到中美貿易戰的嚴重衝擊。外貿一直是寧波最引以為傲的一個經濟指標，也是寧波經濟增長的主要拉動力。自從中美貿易摩擦後，特朗普成了做美國市場外貿人統一的敵人，一些小型外貿公司抗不住壓力，或被併購或退出市場。
【存量市場，供大於求】
根據寧波各中介公司提供抽樣數據得出：寧波2019年上半年寫字樓租賃市場需求為約50萬㎡，同比下跌31%，總成交面積約20萬㎡，成交率約40%。上半年新增供應約25萬㎡，寫字樓成交12萬㎡，從市場供求關係反應寧波寫字樓市場供大於求，整體處於去庫存化狀態 。
這兩大原因導致寧波寫字樓空置率直線上升，如果說寫字樓的空置率是一個城市的經濟發展水平的體現，那麼寧波寫字樓的高空置率是不是意味著寧波經濟不行了？
今年寧波上半年全市實現地區生產總值5417.2億元，全國排名第15位，同比增長6.5%，超過全國半年GDP增速6.3%。寧波經濟運行總體平穩、穩中有進。
事實上，寧波的經濟正處於快速轉型期，致力於形成消費品工業、臨港重化工業、裝備製造業和新興產業齊頭並進的發展格局。政府為了加快經濟轉型發展，出臺各項企業優惠政策，大力扶持高精尖企業，引進高技術領域人才。高新技術產業、戰略新興產業得以迅速的發展，2018年產業增加值佔比分別達到50.2%、26.6%，軟件與信息服務業總產值增長20.1%，湧現了集成電路、新材料等一批上升態勢迅猛的細分產業。
▲寧波城市產業佈局圖
下半年寧波市將繼續聚焦新興產業發展、優勢產業升級和發展模式創新，推進“246”萬千億級產業集群建設和現代服務業發展。這類企業得到政府的大力支持 ，以及相對進取的經營態勢將使其擔綱寫字樓租賃市場新勢力；受各區域創業及人才政策的鼓勵，下半年將有更多的新生代創業者，為市場帶來一系列的新增需求動力。
隨著政府調控和產業結構完善，寫字樓需求主體也將進一步向數字經濟、高科技和服務類切換。
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部分內容來源:米筐投資，已獲授權轉載。
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