文丨子木

1

開始

在一線城市中，上海對房價的調控決心一定是最強的。

從2015年象徵性出臺“330”刺激改善需求釋放後，房價上漲大約50%，就緊接著在2016年頒佈了“325”調控嚴令。

2016年3月25日這一天，被滬漂稱為上海樓市史上的至暗時刻，“滬九條”的發佈，大幅提高了二套房首付比例，非滬戶籍購房資格由2年社保調整至足足5年。

這無疑扼殺了大部分滬漂的購房夢。

於是在3月24日當晚，上海市場上演了“樓瘋”一幕。滬漂衝進市場，只為抓住最後一根稻草，因為他們知道，如果此刻不買房，幾年之後，自己將與這個城市再無任何關聯。

事實也是如此，從2016年3月上海成交均價35878元/平開始，經過3年週期長跑，至今二手房成交均價達52456元/平，每平米上漲1.65萬元。如果按照一套100平米的房子計算，3年時間，足足漲了165萬，165萬對於大部分滬漂來說，又得花費多少時間，付出多少努力呢？

但是在325之後，大多數痛失機會的滬漂們並沒有氣餒，而是將注意力集中在了環滬區域，他們希望把握住第二次機會，用環滬房價的漲幅對衝上海的漲幅，以此讓多年以後在上海購房的可能性更大一些。

準確來說，從2016年3月25日開始，環滬城市的房地產才算正式啟動了。

2

概念

在此之後，我們不乏感受到環滬樓市的火熱和躁動。例如之前的新聞中環滬嘉興地王橫出，崑山新盤連夜哄搶，南通市場熱到無房可賣等等。

在這火爆的景象中，上海價值的溢出效應得以充分體現，但同時購房者也是迷茫的，因為環滬城市的媒體都在鼓吹自己城市的環滬價值，在熱風熱浪的追逐遊戲中，最差地區的房價都追漲起來了，給人們帶來巨大的不確定風險。

所以我們今天立足於當下，揭開環滬樓市的迷局，看哪些城市值得滬漂青睞，哪些城市則是避之不及的深坑。

首先在地域上，我們來確定一下環滬的概念。

如果以空間距離來劃分，50公里為界，環滬為啟東、太倉、崑山、嘉善，如果以100公里為界，在這個範圍環滬為，南通、無錫、蘇州、嘉興，再加上寧波和紹興。

在這其中，無錫和蘇州的經濟動力和自主性太強不屬於衛星城，而寧波和紹興距離上海太遠，不做考量，我們這篇文章就以距離最近的崑山、嘉興（嘉善）、南通（啟東）、太倉做為衛星城的分析標的，看哪個衛星城的房地產價值最高。

3

交通

在之前的文章裡，我講過衛星城的價值點。

第一個是相對於大城市的價值，在於交通便捷度、宜居性；第二個是相對於自身的價值，在於自身產業動力和人口吸引力。

這些價值點最後會告訴你，你現在買的房子，未來是由上海人接盤還是本地人接盤。

當然，能囊括所有價值點的城市房價一定是有發展的。例如某種意義上，蘇州之於上海的關係，蘇州自身動力強，也很容易承接上海的產業，交通好，人口吸引力強，房子蘇州人愛買，上海人也愛買，房價自然水漲船高。

衛星城最重要的當屬交通便捷度，這決定未來上海有多少人願意來這個地方買房。

從目前的交通區位和距離優勢上來看，有高鐵的城市，只有崑山和嘉善，有高鐵和地鐵的城市只有崑山，地鐵和高鐵在建的城市是南通，高鐵在建的是太倉。

這些年崑山因為交通便捷，承接了很多上海產業，尤其是崑山的花橋，2013年軌交11號線地鐵貫通後，人口吸引力迅速提升，房價連續高漲，於今的二手房價已經達到了1.9萬元/平，未來有追至2.5萬/平米的可能性。

南通這個城市雖然離上海近，但由於有一江之隔，在物理空間上自然比不上崑山和嘉善一帶。當然南通的價值也會在軌道交通升級後得以體現，其中2019年滬通鐵路通車後，人們從南通到上海，只需要30分鐘即可，這將給南通房價帶來重大利好。

而對於南通的啟東來說，目前只有滬陝高速可以讓上海人穿越崇明島而來，即使未來，由於環保和投資過大的原因，建設高鐵的可能性也微乎其微，自然在軌道交通上輸了一大截。

其次是太倉，本身區位離上海就很近，如果未來高鐵貫通後，只需要20分鐘就可以直達上海。房價會追漲崑山一段距離。

當然所謂30分鐘和20分鐘，這點兒時間對於交通便捷度產生不了多大影響，最主要是交通方式，有地鐵、高鐵是最方便的，其次是高速。

所以在交通層面上，崑山>太倉、嘉善（嘉興）>南通（啟東）。

在公路交通上也是如此，百度地圖顯示，從陸家嘴開車到崑山，只需要1小時28分，而到嘉興，卻需要1小時52分。所以，在崑山和嘉興的比較後，崑山更受他們喜愛。對虹橋地區的白領們來說，去嘉興只要1小時19分，而到崑山只需要50分鐘。

4

產業

我們再從地方經濟做分析。

我們看到，南通的GDP總量最大，為8427億元，崑山和嘉興是第二梯隊，為3500億，體量最小的是太倉，為1000多億。增速來看，崑山和嘉興是第一梯隊，南通和太倉市第二梯隊。從人均來看，崑山和太倉市第一梯隊，南通是第二梯隊，嘉興是第三梯隊。

這樣劃分下來，你可能有些迷茫。那麼到底哪些城市的產業更強呢？

首先我們要關注的是人均GDP。其中，最亮眼的當屬崑山，180萬的人口創造了3875億的GDP，人均GDP高，說明產業結構合理，人口相對富裕，這將直接拉昇對外的人口吸引力。在這個層面上，崑山要比嘉興好一些。

在總量方面，南通雖然GDP總量最大，達到8427億元，但是人均GDP少，說明產業結構太過集中，資源集聚在一部分人手裡，這會導致貧富差距大，對外來人口不友好。

所以你查數據也可以看到，南通近幾年的人口吸引力很薄弱，人口持續流出且老齡化嚴重。這是南通發展最大的隱患。

而太倉的總量太小，還需要更長時間去成長，且被旁邊的崑山壓制，產業引進的壓力很大。

在增速方面，嘉興是一個亮點，達到了11.43%，說明嘉興這幾年產業落地速度加快，經濟突飛猛進，這會逐步讓人均GDP成長起來。

所以，在產業競爭力方面，崑山>嘉興>南通>太倉。

以交通和產業綜合起來再看，作為環滬衛星城，崑山是最好的，其次是嘉興，再者是南通、太倉。

5

價值

通過我們對之前交通和產業的論述，我們基本看到了各個城市房價支撐的價值所在。現在我們再來研究各地的房價趨勢。

房價趨勢在有基礎面的支撐下，更多的取決於當地政府對房價的態度。例如文中開頭講到的上海，325直接封死了樓市投資性需求，房價應聲大跌。再比如嘉興，2017年當地大規模引入開發商，很多新盤價格直逼2萬，後主事人調走，放緩了政策，樓市降溫很快，房價跟著快速回落。

不過根據三年各地樓市政策調控，現在的環滬房價比較穩定，基本回歸到了正常面，那麼穩定後的環滬房價是怎樣的情形呢？

根據貝殼數據研究，在整體房價梯度上，我們看到，目前崑山二手房房價為1.8萬元/平，嘉興為1.6萬元/平米，南通1.5萬元/平米，太倉為1.45萬元/平。

是否很驚訝？各地房價和上文分析的結論高度匹配，除了崑山1.8萬元/平米，其他三個地方的房價均處於1.5萬元/平米的同一梯度內。

所以，在環滬城市群中城市競爭力分析中，我們甚至可以用房價替代其競爭力。但是這裡要注意的是，在上文分析中是以城市的交通利好已經落地的情況下做分析的。所以太倉和南通作為環滬衛星城的價值稍遜於嘉興。

接下來我們再來看局部。

其中崑山的房價名副其實，目前的狀態是高價企穩，未來長期看漲。而且蘇州軌道交通S1線已經開工，這條線路將以蘇州工業園區為起點，貫穿整個崑山與上海對接，對於崑山房價是一個新的支撐點。

其中價值地段花橋的二手房價已經達到2萬元/平米的房價，和主城區玉山相符，未來將繼續承接上海人的居住需求。開發區也是潛力地段，是承接上海產業的主要陣地。這些地方會逐漸夯實房價基礎，未來可期。

嘉興目前產業偏弱，主要承接上海和杭州的居住功能，上波房價大漲的主因是崑山價格太高，上海人被迫尋找下一個價格窪地而致。其中嘉善和海寧區是重點區域。但目前這兩個地區的新房價格有些透支，需要回調，剛需則可以購買嘉興市區的二手房，配套成熟，交通便捷。

太倉市的話主要看交通。未來上海高鐵線接通太倉，途徑城東，在城南板塊設有太倉南站，且陸渡與瀏河交界處的太倉高鐵站，是作為滬通鐵路一期、二期、南沿江高鐵三條高鐵的主站點，而且銜接現城東規劃區域，這些地段發展前景可觀。

其次是城東城南，不僅有便利的交通資源，在未來醫療資源和商業方面也會得到改善，是目前太倉樓市的熱門區域，未來可期。

南通市看教育和未來的新區。南通人民對教育的熱愛在國內是出了名的，所以以學區為主的地段更會受到追捧。例如崇川區，教育資源雄厚，優質的學區房價格高達2萬元。這些地段抗跌保值。

當然最具潛力的當屬崇川南部的新城區。市政府的搬遷證明了其發展新區的決心，金融街CBD的落地，給了南通接軌上海產業的都市氣質，這裡將是未來南通權貴的新中心。其次是南面的開發區和北面港閘打造的市北新城區，均是剛需很好的選擇。

6

最後

其實在我心裡，對環滬樓市的發展還是有隱憂的。

因為正常情況下是，上海發展迅猛，城市框架無限拉大，人口主動選擇城市周邊的地方生活，房價從而上漲。而不是像2016年325這樣，把上海市場強行關閉，購房需求被迫流入環滬樓市，而造成的一波大牛市。

在心理學上講，主動和被迫是兩個極端概念。所以以被迫形態的房價上漲是否有長遠的價值，這個值得我們去深思。

而且根據最新發布的，經國務院批准的《上海2018-2035》規劃，未來上海人口被限制在2500萬人，建築用地也不再新增。

如果上海不再向外擴張，那麼人口外溢量將逐步減少，支撐周邊城市房價的人口動力將逐步消失。未來還沒發展起來的概念城市將停止利好。

那時候就只剩下了實打實的產業競爭，而不是單純的高鐵一開，滬漂成群結隊地前來買房。所以對於環滬投資來說，一定要謹慎投資，在有產業的幾個板塊買房，而不是聽信他人言，腦袋一熱，認為環滬地區都是未來。