'五象新區要過多久才變成你想要的樣子'
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
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這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
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五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
沒有亮燈率就意味著沒有人氣，沒有人氣但是房價卻很高，這個價格就是泡沫，經不起一點風吹草動，一旦泡沫破碎，就很大單了。而南寧房價的泡沫跟南寧本身的基礎是有關係的。廣西一直以來都是落後地區，先天不足，又沒有像隔壁廣東那樣有香港、澳門這樣的強經濟體，也沒有廣東那樣得到上層資源傾斜的開放政策，所以發展起來難度不小。
通常人們都有一個誤區，認為南寧的實體產業缺乏，空心化嚴重，這其實是錯誤的。南寧的工業體系是非常完備的，像南鋼、南棉、南化、南鋁這樣的老牌企業都在南寧歷史上的擁有舉足輕重的地位的。只是由於歷史上的各種原因，這樣的老牌國企不適合當前充分的市場化競爭，連年虧損，最終被時代淘汰。所以，其實南寧不缺乏工業企業，缺乏的是能盈利的，能在市場上活下來的大型企業。
這個痛點一直困擾著南寧的城市發展，南寧的人口增長速度遠遠落後於同時期的以勞動密集產業為主的珠三角地區的佛山、東莞。而南寧當年想到的解決方案就是把大型國企和金融服務行業搬進埌東CBD。當年，埌東聚集了包括中國移動、中國聯通、廣投集團、廣西交投、廣西金投、西江集團、中信銀行、光大銀行等各種央企國企。然而這些企業的門檻高，從業人群少，能夠吸引的人口較少。這些企業的人員本身就屬於高收入人群，只會把房價衝高，形成價格門檻，反而阻礙了人口的流入，新區自然發展緩慢。乃至於後來發展東盟商務區、鳳嶺北，南寧不得不去柳州打起了柳鐵整體搬遷南寧的主意。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
沒有亮燈率就意味著沒有人氣，沒有人氣但是房價卻很高，這個價格就是泡沫，經不起一點風吹草動，一旦泡沫破碎，就很大單了。而南寧房價的泡沫跟南寧本身的基礎是有關係的。廣西一直以來都是落後地區，先天不足，又沒有像隔壁廣東那樣有香港、澳門這樣的強經濟體，也沒有廣東那樣得到上層資源傾斜的開放政策，所以發展起來難度不小。
通常人們都有一個誤區，認為南寧的實體產業缺乏，空心化嚴重，這其實是錯誤的。南寧的工業體系是非常完備的，像南鋼、南棉、南化、南鋁這樣的老牌企業都在南寧歷史上的擁有舉足輕重的地位的。只是由於歷史上的各種原因，這樣的老牌國企不適合當前充分的市場化競爭，連年虧損，最終被時代淘汰。所以，其實南寧不缺乏工業企業，缺乏的是能盈利的，能在市場上活下來的大型企業。
這個痛點一直困擾著南寧的城市發展，南寧的人口增長速度遠遠落後於同時期的以勞動密集產業為主的珠三角地區的佛山、東莞。而南寧當年想到的解決方案就是把大型國企和金融服務行業搬進埌東CBD。當年，埌東聚集了包括中國移動、中國聯通、廣投集團、廣西交投、廣西金投、西江集團、中信銀行、光大銀行等各種央企國企。然而這些企業的門檻高，從業人群少，能夠吸引的人口較少。這些企業的人員本身就屬於高收入人群，只會把房價衝高，形成價格門檻，反而阻礙了人口的流入，新區自然發展緩慢。乃至於後來發展東盟商務區、鳳嶺北，南寧不得不去柳州打起了柳鐵整體搬遷南寧的主意。
而五象新區就是想從根本上解決產業空心化，消除南寧的房價泡沫而規劃的。所以，你會看到五象新區是配套有產業集中區的城市新區，讓房價有支撐，經濟有發展，城市才會進步，才能升級。所以，你會看到五象新區有大量的住宅供應，即使房地產銷售們再怎麼鼓吹房價上漲，但是五象新區也沒有比南寧的成熟核心區更貴，反而一定程度上抑制了南寧老城區的房價繼續上漲。比如老興寧房價到了1.3萬/㎡就已經到了天花板，鳳嶺南北房價到了2萬/㎡，也到了一個天花板。這兩個區域的房價假如在往上漲，購房者會毫不猶豫去五象新區。
當然，五象新區同樣受到了來自全國的投資以及投機資金的侵襲，房價漲幅也同樣非常明顯，這是市場經濟不可避免的規律。熱錢總是會向有投資機會的窪地湧入，而錢來的地方必然會帶來人流，帶來房價上漲。為了支持五象新區，五象新區需要產業，需要大量在市場上能有競爭力的公司入駐。所以，五象新區的更大土地是供應給高新技術企業的產業用地和給培養未來人才的教育用地。
未來的五象能否發展起來，關鍵還得看，產業集群，特別是有市場競爭力，盈利能力強的高新技術企業的落地。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
沒有亮燈率就意味著沒有人氣，沒有人氣但是房價卻很高，這個價格就是泡沫，經不起一點風吹草動，一旦泡沫破碎，就很大單了。而南寧房價的泡沫跟南寧本身的基礎是有關係的。廣西一直以來都是落後地區，先天不足，又沒有像隔壁廣東那樣有香港、澳門這樣的強經濟體，也沒有廣東那樣得到上層資源傾斜的開放政策，所以發展起來難度不小。
通常人們都有一個誤區，認為南寧的實體產業缺乏，空心化嚴重，這其實是錯誤的。南寧的工業體系是非常完備的，像南鋼、南棉、南化、南鋁這樣的老牌企業都在南寧歷史上的擁有舉足輕重的地位的。只是由於歷史上的各種原因，這樣的老牌國企不適合當前充分的市場化競爭，連年虧損，最終被時代淘汰。所以，其實南寧不缺乏工業企業，缺乏的是能盈利的，能在市場上活下來的大型企業。
這個痛點一直困擾著南寧的城市發展，南寧的人口增長速度遠遠落後於同時期的以勞動密集產業為主的珠三角地區的佛山、東莞。而南寧當年想到的解決方案就是把大型國企和金融服務行業搬進埌東CBD。當年，埌東聚集了包括中國移動、中國聯通、廣投集團、廣西交投、廣西金投、西江集團、中信銀行、光大銀行等各種央企國企。然而這些企業的門檻高，從業人群少，能夠吸引的人口較少。這些企業的人員本身就屬於高收入人群，只會把房價衝高，形成價格門檻，反而阻礙了人口的流入，新區自然發展緩慢。乃至於後來發展東盟商務區、鳳嶺北，南寧不得不去柳州打起了柳鐵整體搬遷南寧的主意。
而五象新區就是想從根本上解決產業空心化，消除南寧的房價泡沫而規劃的。所以，你會看到五象新區是配套有產業集中區的城市新區，讓房價有支撐，經濟有發展，城市才會進步，才能升級。所以，你會看到五象新區有大量的住宅供應，即使房地產銷售們再怎麼鼓吹房價上漲，但是五象新區也沒有比南寧的成熟核心區更貴，反而一定程度上抑制了南寧老城區的房價繼續上漲。比如老興寧房價到了1.3萬/㎡就已經到了天花板，鳳嶺南北房價到了2萬/㎡，也到了一個天花板。這兩個區域的房價假如在往上漲，購房者會毫不猶豫去五象新區。
當然，五象新區同樣受到了來自全國的投資以及投機資金的侵襲，房價漲幅也同樣非常明顯，這是市場經濟不可避免的規律。熱錢總是會向有投資機會的窪地湧入，而錢來的地方必然會帶來人流，帶來房價上漲。為了支持五象新區，五象新區需要產業，需要大量在市場上能有競爭力的公司入駐。所以，五象新區的更大土地是供應給高新技術企業的產業用地和給培養未來人才的教育用地。
未來的五象能否發展起來，關鍵還得看，產業集群，特別是有市場競爭力，盈利能力強的高新技術企業的落地。
人才政策吸引優質外地移民落戶
當然，現在城市的核心競爭力，除了經濟就是人才。五象新區的發展成型，始終是要靠人口去實現的。想引進大型企業，想培育有競爭力的企業，沒有人才輸送也是不可能的。像深圳、杭州、西安、武漢這樣的城市，最大的優勢並不是騰訊、阿里這樣的大企業，而是擁有高效完善的人才激勵和培育政策。深圳房價均價高達5萬/㎡，個別區域10萬+/㎡的房價，杭州房價均價3萬/㎡，但是依然阻止不了大量人口的湧入。因為大城市給予人才的照顧政策，讓大量有才能、有夢想的年輕人願意在這個城市拼搏，即使房價非常高。
而南寧在2018年實行了「1+6」人才引進政策，兩院院士級別的人才落戶南寧的，直接給200萬購房補貼；國家千人計劃專家給120萬購房補貼；以此類推，最低都有20萬的購房補貼，吸引人才落戶，培養企業成型。
而對於一些年紀輕、履歷淺的人才，沒辦法直接給物質獎勵，南寧市同樣給予了安居政策，五象新區各種人才房，就是為這部分人準備的。僅僅五象新區的三大地王地塊龍光、建發、新希望人才房，就能滿足上千戶高端人才的需求。
優質人才的落戶，除了能夠幫助五象新區產業的提升，同時，這些高端人才的子女們會把五象新區的學校等級提升起來。正如同當年的濱湖路小學，從琅東新區崛起是一樣的道理。
隨著人才的引進，五象新區學校的硬實力必然會逐漸超越老城區，一個是生源越來越好，另一個是政府對於五象新區的教育資源的傾斜，會把這個區域學校的教學質量和教師團隊水平拔高。慢慢地，你就會發現，五象新區的教育水平逐漸超越老城區。
那麼，回到本文最開始的問題，五象新區需要多久才能成為你想象中的樣子。我認為5年時間，五象新區必然從成熟期過度到成型期。因為五象新區的發展速度實在太快了，足以證明政府對於五象新區的資源傾斜程度遠遠超過其他的區域。
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
沒有亮燈率就意味著沒有人氣，沒有人氣但是房價卻很高，這個價格就是泡沫，經不起一點風吹草動，一旦泡沫破碎，就很大單了。而南寧房價的泡沫跟南寧本身的基礎是有關係的。廣西一直以來都是落後地區，先天不足，又沒有像隔壁廣東那樣有香港、澳門這樣的強經濟體，也沒有廣東那樣得到上層資源傾斜的開放政策，所以發展起來難度不小。
通常人們都有一個誤區，認為南寧的實體產業缺乏，空心化嚴重，這其實是錯誤的。南寧的工業體系是非常完備的，像南鋼、南棉、南化、南鋁這樣的老牌企業都在南寧歷史上的擁有舉足輕重的地位的。只是由於歷史上的各種原因，這樣的老牌國企不適合當前充分的市場化競爭，連年虧損，最終被時代淘汰。所以，其實南寧不缺乏工業企業，缺乏的是能盈利的，能在市場上活下來的大型企業。
這個痛點一直困擾著南寧的城市發展，南寧的人口增長速度遠遠落後於同時期的以勞動密集產業為主的珠三角地區的佛山、東莞。而南寧當年想到的解決方案就是把大型國企和金融服務行業搬進埌東CBD。當年，埌東聚集了包括中國移動、中國聯通、廣投集團、廣西交投、廣西金投、西江集團、中信銀行、光大銀行等各種央企國企。然而這些企業的門檻高，從業人群少，能夠吸引的人口較少。這些企業的人員本身就屬於高收入人群，只會把房價衝高，形成價格門檻，反而阻礙了人口的流入，新區自然發展緩慢。乃至於後來發展東盟商務區、鳳嶺北，南寧不得不去柳州打起了柳鐵整體搬遷南寧的主意。
而五象新區就是想從根本上解決產業空心化，消除南寧的房價泡沫而規劃的。所以，你會看到五象新區是配套有產業集中區的城市新區，讓房價有支撐，經濟有發展，城市才會進步，才能升級。所以，你會看到五象新區有大量的住宅供應，即使房地產銷售們再怎麼鼓吹房價上漲，但是五象新區也沒有比南寧的成熟核心區更貴，反而一定程度上抑制了南寧老城區的房價繼續上漲。比如老興寧房價到了1.3萬/㎡就已經到了天花板，鳳嶺南北房價到了2萬/㎡，也到了一個天花板。這兩個區域的房價假如在往上漲，購房者會毫不猶豫去五象新區。
當然，五象新區同樣受到了來自全國的投資以及投機資金的侵襲，房價漲幅也同樣非常明顯，這是市場經濟不可避免的規律。熱錢總是會向有投資機會的窪地湧入，而錢來的地方必然會帶來人流，帶來房價上漲。為了支持五象新區，五象新區需要產業，需要大量在市場上能有競爭力的公司入駐。所以，五象新區的更大土地是供應給高新技術企業的產業用地和給培養未來人才的教育用地。
未來的五象能否發展起來，關鍵還得看，產業集群，特別是有市場競爭力，盈利能力強的高新技術企業的落地。
人才政策吸引優質外地移民落戶
當然，現在城市的核心競爭力，除了經濟就是人才。五象新區的發展成型，始終是要靠人口去實現的。想引進大型企業，想培育有競爭力的企業，沒有人才輸送也是不可能的。像深圳、杭州、西安、武漢這樣的城市，最大的優勢並不是騰訊、阿里這樣的大企業，而是擁有高效完善的人才激勵和培育政策。深圳房價均價高達5萬/㎡，個別區域10萬+/㎡的房價，杭州房價均價3萬/㎡，但是依然阻止不了大量人口的湧入。因為大城市給予人才的照顧政策，讓大量有才能、有夢想的年輕人願意在這個城市拼搏，即使房價非常高。
而南寧在2018年實行了「1+6」人才引進政策，兩院院士級別的人才落戶南寧的，直接給200萬購房補貼；國家千人計劃專家給120萬購房補貼；以此類推，最低都有20萬的購房補貼，吸引人才落戶，培養企業成型。
而對於一些年紀輕、履歷淺的人才，沒辦法直接給物質獎勵，南寧市同樣給予了安居政策，五象新區各種人才房，就是為這部分人準備的。僅僅五象新區的三大地王地塊龍光、建發、新希望人才房，就能滿足上千戶高端人才的需求。
優質人才的落戶，除了能夠幫助五象新區產業的提升，同時，這些高端人才的子女們會把五象新區的學校等級提升起來。正如同當年的濱湖路小學，從琅東新區崛起是一樣的道理。
隨著人才的引進，五象新區學校的硬實力必然會逐漸超越老城區，一個是生源越來越好，另一個是政府對於五象新區的教育資源的傾斜，會把這個區域學校的教學質量和教師團隊水平拔高。慢慢地，你就會發現，五象新區的教育水平逐漸超越老城區。
那麼，回到本文最開始的問題，五象新區需要多久才能成為你想象中的樣子。我認為5年時間，五象新區必然從成熟期過度到成型期。因為五象新區的發展速度實在太快了，足以證明政府對於五象新區的資源傾斜程度遠遠超過其他的區域。
寫在最後
其實，最近有很多的小老弟們都在問你明哥五象南的自貿區到底會不會起飛?三塘到底會不會成為新的埌東？南寧和南寧為中心的北部灣城市群，未來能否追趕上粵港澳大灣區城市群。在這裡我就統一回答一下：
1、五象南的自貿區一定會起飛。
2、三塘永遠不會成為新的埌東。
3、南寧以及以南寧為中心的北部灣城市群永遠追不上粵港澳大灣區城市群。
因為現在是一個「強者恆強，強者更強」的時代。五象新區本身就是含著金鑰匙出生，各種資源傾斜、政策傾斜，再加上有了自貿區的光環，它必然就是南寧最強的區域，無論哪個區域都無法跟五象匹敵。同樣的道理 ，南寧和以南寧為中心的北部灣城市群是不可能與以深圳、廣州為核心的珠三角城市群相比較的。
這也就告訴了你，做個人資產配置優化，最優選擇一定是去更高級的城市區域配置資產。這個更高級的區域可以是同一個城市裡面發展最好的區域，也可以是去等級更高的城市。比如，你在南寧有三套房，老城區內的老破小，就可以果斷賣掉去買新區，或者去比南寧發展更好的城市。在一個城市房子太多，就會造成資源浪費，這個時候整合重組，才能將自己的資產配置優化。當擁有了足夠的積累，就可以向外走了，正如同現在富豪們都喜歡移民海外是一樣的，核心邏輯仍然是守住自己的個人資產。
／End.
這一回你驢哥又給我安排了一篇「命題作文」。說要寫一下成為自貿區之後，五象新區未來成型還要多久時間的一個預測。
這篇文章說實話，大概是你明哥寫的最痛苦的一篇文了。寫得太淺就沒啥有用的乾貨，寫得太深，又寫得像論文一樣，你們又不愛看。也就是這樣反反覆覆，修修改改，才最終變成了現在這個樣子。
趁著這一波五象新區成為自由貿易試驗區的紅利，就來分析一波，五象新區未來的發展時間節點。
五象新區發展速度是歷史最快
提起南寧城市發展的標杆，永遠繞不開的一個地方就是埌東。埌東的發展帶給南寧人的印象實在是太過深刻，以至於有了「上海有浦東，南寧有埌東」的說法。埌東的開發，大概得從1995年的「民族大道延長線」的修建開始算起，一直到2003年左右，整個南寧湖以東的區域逐漸成型。那個時候是以南湖國際大酒店(俗稱「國大」）作為埌東的地標性建築。整個發展週期用了大約8年時間。
而2004年，南寧被確定為了中國—東盟博覽會永久舉辦地之後，南寧繼續東擴，開始開發鳳嶺南北。而鳳嶺南北以2012年東盟商務區的華潤萬象城開業為標誌，宣告著鳳嶺南北開發的成熟。整個時間週期大概用了8年。
而從2013年開始，南寧開始重點打造五象新區，到如今五象新區的基本開發成型，整個時間週期縮短到了6年。這個速度快得簡直讓人驚歎。這也體現出南寧市政府再造一個新南寧的決心。
這種速度和效率更是體現在規劃上，2003年地王大廈開始修建，2006年建成，那個時候才開始著重打造埌東CBD區。而東盟商務區更是從2012年開始，才著重打造CBD區，一直到現在，華潤大廈A座都尚未投入使用，整個東盟商務區還沒有真正全部完成建設。但是五象新區，卻是南寧第一個，CBD區與住宅區同時打造的新區，在總部基地金融街，綠地中心、萬科大廈、寶能中心、富雅中心、龍光國際、合景IFP等等商務地標，幾乎是與五象新區的住宅區同時開工建設。
而在其他的基礎設施和配套上，五象新區更是速度奇快無比。市政道路建設尤其快，很多道路一年之內就全部修建完成，公園、地鐵、圖書館、立交橋等等公共設施，完全按照一線城市的標準進行打造。這種速度，政府務必要投入巨大的財政支持和資源傾斜，所以才有「集全廣西之力建好五象新區」的說法。
產業落地是實現五象新區成型的關鍵
政府的配套設施建好了，這個時候就需要把人口引入進去了。畢竟花了大量的人力物力財力來建設的新區，沒有人口的導入是沒辦法成型的。我們通常所說的成熟期，指的是各項公共基建配套、商務配套和住宅配套都已經建成的時候。但是，成熟期並不代表成型期，只有人口進駐，形成了居住、商務、商業氛圍之後，新區才會成型。
現在的五象新區已經進入了成熟期，但是離成型期，它還有很長的路要走。以當年的埌東新區為例子，埌東新區成熟的時間是2003年，但是他真正成型的時間得要到2009年。原因很簡單，在2009年以前，埌東的人口吸附力不夠強，也沒有足夠多的企業和產業，所以埌東在2003年到2009年這六年間，發展是緩慢的，除了房價以外，沒有任何亮點。房子是賣出去了，但是沒人，亮燈率就很低。這會造成房價虛高，空有高高在上的價格而實際的價值就很低，房價沒有支撐，就是泡沫。
沒有亮燈率就意味著沒有人氣，沒有人氣但是房價卻很高，這個價格就是泡沫，經不起一點風吹草動，一旦泡沫破碎，就很大單了。而南寧房價的泡沫跟南寧本身的基礎是有關係的。廣西一直以來都是落後地區，先天不足，又沒有像隔壁廣東那樣有香港、澳門這樣的強經濟體，也沒有廣東那樣得到上層資源傾斜的開放政策，所以發展起來難度不小。
通常人們都有一個誤區，認為南寧的實體產業缺乏，空心化嚴重，這其實是錯誤的。南寧的工業體系是非常完備的，像南鋼、南棉、南化、南鋁這樣的老牌企業都在南寧歷史上的擁有舉足輕重的地位的。只是由於歷史上的各種原因，這樣的老牌國企不適合當前充分的市場化競爭，連年虧損，最終被時代淘汰。所以，其實南寧不缺乏工業企業，缺乏的是能盈利的，能在市場上活下來的大型企業。
這個痛點一直困擾著南寧的城市發展，南寧的人口增長速度遠遠落後於同時期的以勞動密集產業為主的珠三角地區的佛山、東莞。而南寧當年想到的解決方案就是把大型國企和金融服務行業搬進埌東CBD。當年，埌東聚集了包括中國移動、中國聯通、廣投集團、廣西交投、廣西金投、西江集團、中信銀行、光大銀行等各種央企國企。然而這些企業的門檻高，從業人群少，能夠吸引的人口較少。這些企業的人員本身就屬於高收入人群，只會把房價衝高，形成價格門檻，反而阻礙了人口的流入，新區自然發展緩慢。乃至於後來發展東盟商務區、鳳嶺北，南寧不得不去柳州打起了柳鐵整體搬遷南寧的主意。
而五象新區就是想從根本上解決產業空心化，消除南寧的房價泡沫而規劃的。所以，你會看到五象新區是配套有產業集中區的城市新區，讓房價有支撐，經濟有發展，城市才會進步，才能升級。所以，你會看到五象新區有大量的住宅供應，即使房地產銷售們再怎麼鼓吹房價上漲，但是五象新區也沒有比南寧的成熟核心區更貴，反而一定程度上抑制了南寧老城區的房價繼續上漲。比如老興寧房價到了1.3萬/㎡就已經到了天花板，鳳嶺南北房價到了2萬/㎡，也到了一個天花板。這兩個區域的房價假如在往上漲，購房者會毫不猶豫去五象新區。
當然，五象新區同樣受到了來自全國的投資以及投機資金的侵襲，房價漲幅也同樣非常明顯，這是市場經濟不可避免的規律。熱錢總是會向有投資機會的窪地湧入，而錢來的地方必然會帶來人流，帶來房價上漲。為了支持五象新區，五象新區需要產業，需要大量在市場上能有競爭力的公司入駐。所以，五象新區的更大土地是供應給高新技術企業的產業用地和給培養未來人才的教育用地。
未來的五象能否發展起來，關鍵還得看，產業集群，特別是有市場競爭力，盈利能力強的高新技術企業的落地。
人才政策吸引優質外地移民落戶
當然，現在城市的核心競爭力，除了經濟就是人才。五象新區的發展成型，始終是要靠人口去實現的。想引進大型企業，想培育有競爭力的企業，沒有人才輸送也是不可能的。像深圳、杭州、西安、武漢這樣的城市，最大的優勢並不是騰訊、阿里這樣的大企業，而是擁有高效完善的人才激勵和培育政策。深圳房價均價高達5萬/㎡，個別區域10萬+/㎡的房價，杭州房價均價3萬/㎡，但是依然阻止不了大量人口的湧入。因為大城市給予人才的照顧政策，讓大量有才能、有夢想的年輕人願意在這個城市拼搏，即使房價非常高。
而南寧在2018年實行了「1+6」人才引進政策，兩院院士級別的人才落戶南寧的，直接給200萬購房補貼；國家千人計劃專家給120萬購房補貼；以此類推，最低都有20萬的購房補貼，吸引人才落戶，培養企業成型。
而對於一些年紀輕、履歷淺的人才，沒辦法直接給物質獎勵，南寧市同樣給予了安居政策，五象新區各種人才房，就是為這部分人準備的。僅僅五象新區的三大地王地塊龍光、建發、新希望人才房，就能滿足上千戶高端人才的需求。
優質人才的落戶，除了能夠幫助五象新區產業的提升，同時，這些高端人才的子女們會把五象新區的學校等級提升起來。正如同當年的濱湖路小學，從琅東新區崛起是一樣的道理。
隨著人才的引進，五象新區學校的硬實力必然會逐漸超越老城區，一個是生源越來越好，另一個是政府對於五象新區的教育資源的傾斜，會把這個區域學校的教學質量和教師團隊水平拔高。慢慢地，你就會發現，五象新區的教育水平逐漸超越老城區。
那麼，回到本文最開始的問題，五象新區需要多久才能成為你想象中的樣子。我認為5年時間，五象新區必然從成熟期過度到成型期。因為五象新區的發展速度實在太快了，足以證明政府對於五象新區的資源傾斜程度遠遠超過其他的區域。
寫在最後
其實，最近有很多的小老弟們都在問你明哥五象南的自貿區到底會不會起飛?三塘到底會不會成為新的埌東？南寧和南寧為中心的北部灣城市群，未來能否追趕上粵港澳大灣區城市群。在這裡我就統一回答一下：
1、五象南的自貿區一定會起飛。
2、三塘永遠不會成為新的埌東。
3、南寧以及以南寧為中心的北部灣城市群永遠追不上粵港澳大灣區城市群。
因為現在是一個「強者恆強，強者更強」的時代。五象新區本身就是含著金鑰匙出生，各種資源傾斜、政策傾斜，再加上有了自貿區的光環，它必然就是南寧最強的區域，無論哪個區域都無法跟五象匹敵。同樣的道理 ，南寧和以南寧為中心的北部灣城市群是不可能與以深圳、廣州為核心的珠三角城市群相比較的。
這也就告訴了你，做個人資產配置優化，最優選擇一定是去更高級的城市區域配置資產。這個更高級的區域可以是同一個城市裡面發展最好的區域，也可以是去等級更高的城市。比如，你在南寧有三套房，老城區內的老破小，就可以果斷賣掉去買新區，或者去比南寧發展更好的城市。在一個城市房子太多，就會造成資源浪費，這個時候整合重組，才能將自己的資產配置優化。當擁有了足夠的積累，就可以向外走了，正如同現在富豪們都喜歡移民海外是一樣的，核心邏輯仍然是守住自己的個人資產。
／End.
聲明：
1.《地產老驢》官方信息發佈渠道只有微信公眾號及頭條號，名稱均為「地產老驢」。任何個人、公眾號、機構單方面聲稱與老驢本人有任何關係，或轉載老驢原創文章的，均屬不實。
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