'剛拿鑰匙就要賣房！南京一大波次新房上市，投資客坐不住了'

8月到了，開發商的出貨節奏明顯加快。無論是城中還是河西、江寧、江北、城東都在“緊鑼密鼓”地開盤中。雙限的“緊箍咒”還戴在頭上，融資收緊的“套子”又落下了，對不少開發商來說，快速回籠資金才是當務之急。

另一邊，二手房掛牌量又創新高。多家二手房網站顯示，南京二手房掛牌量早已突破6萬大關。這麼多房源中，不少新鮮交付的次新房“功不可沒”。

在過去的三年裡，買房投資的比例非常高，對不少人來說交房=出貨。

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據統計，去年四季度至今年上半年，南京樓市集中交付了60多個樓盤，其中，有不少次新房很快又“殺了個回馬槍 ”，重新掛牌上市。

我們在瀏覽這些房源時也發現，他們大多是在前兩年行情火熱的時候入市，投資佔了較大的比重。房子一交付，投資客們就迅速轉手，為求套現。

（圖為二手房網站上部分次新房房源）

在這些樓盤中，充斥著不少曾經“千人搖”低中籤率樓盤的身影。

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有不少朋友可能很疑惑，新房不是限售嗎？這些次新房怎麼能夠現在就流通到市場上來呢？去年年底至今年年初交付的這一批樓盤大部分都沒有受到限售政策的影響，因為他們很多都是2016年底到2017年開盤銷售的樓盤。南京的“限售令”政策以2017年5月13日為界，這個時間之前完成合同備案的不受“限售令”政策影響，之後合同備案的，就需要按照獲得不動產登記證的時間往後推3年，房主才可以將房子上市交易。

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（這些數據只是針對最近交付的一批樓盤，而這對於我們統計時間之前交付的樓盤的數量來說不過是冰山一角。）

雖然這些樓盤是分批次交付，不過二手房網站中的掛牌量，也能反映出這些次新房上市交易的情況。

比較有意思的是祿口新城保利天地掛牌數量一馬當先，據鏈家統計2019年7月小區成交TOP10榜單顯示，新城保利天地赫然在列。

這個數據看似讓人吃驚，但其實並不算意外。儘管小區剛交付，然而在一眾次新房裡，甚至對比不少舊一點的二手房，這個2.2萬/㎡的價格都足夠優惠。價格到底還是有著超強吸引力。

另外，新城保利天地小戶型為主，戶型建築面積78/88/109㎡；距地鐵S1號線翔宇路北站僅500米。地鐵+低總價，再配上一點基礎商業配套，已經足夠滿足剛需的所有需要了。

2017年開盤至今，將近兩年的時間，新城保利天地漲了約2040元/㎡。

新城保利天地的這個漲幅在這批次交付樓盤中排名很靠後。河西、城北及城南的這批交付樓盤漲幅比較大，基本都在6000以上，河西漲幅猶勝，基本在1.4萬以上。

我們通過對數據比對發現，部分漲幅較大的次新房，恰好也是掛牌量相對較多的那部分。像河西恆盛金陵灣（恆盛金陵灣_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）、江寧萬科翡翠公園、城南復地宴南都（復地宴南都_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）等樓盤就是比較明顯的例子。

投資房地產的朋友一是喜歡投資地段，二是投資倒掛，殊途同歸，圖的就是升值空間大。次新房掛牌數據也從側面證實了這一點，城東仙林不少曾經兩萬多的房源也紛紛流向了二手房市場，這一部分房源目前的二手房均價也少有3萬以下的。

數據顯示，2018年末至2019年初這批次交付樓盤的掛牌率高的能達6%，低的也在2%左右。

相比交付量，這點掛牌量似乎不算什麼，但這批樓盤很多都是去年年底甚至今年“新鮮交付”的。算上拿房、出證、掛牌等諸多耗時流程，這個流動性相當可觀了。

按照普遍的掛牌率規律，可以看到，每年不少新交付樓盤化身次新房再次流進了市場。而根據每年樓盤開盤及交付的龐大數量，我們可以合理推測，這個次新房的數量絕對不會很少。

有資深房地產大V曾預測“當數量龐大的次新房流向市場，二手房將形成踩踏，甚至冰凍”。

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我們收集的這批樓盤不過是南京眾多次新盤“回馬”掛牌的縮影。在南京樓市風起雲湧的那幾年，“閉著眼買都能賺錢”這句話並不只是一句空話。

但那個時代已然過去，樓市樓市看空的聲音一直存在，在近期國家調控接連出手、幾場土拍價格穩定、新盤上市不斷的情況下，這種聲音越來越強烈。

一部分投資客的預期開始鬆動，紛紛尋求套現。一部分準備持幣觀望，覺得現在入市或許就被“套牢”了；一部分準備“回籠”資金，好投入下一場“限價新房”的戰鬥之中。

無論“唱火”還是“唱衰”，假象在市場反饋面前都是不堪一擊的。我們監測二手房網站近三個月成交數據發現：相比掛牌量來說，成交量偏低，甚至不少樓盤連續三個月幾無成交。

一方面新房供應充足，另一方面二手掛牌量持續走高，不少二手房處於“有價無市”的狀態中。價格可以往高了掛，但誰來接盤？

對買房自住的朋友來說，賣不出好價格可以放著不賣；但對不少投資客來說，即使賣不出好價格，也不得不掛牌待售。

很多投資客本身就是衝著短線投資而來，長期持有房產面臨的資金壓力很大。

今年下半年，南京樓市預計還有76盤有交付計劃，次新房還將源源不斷進場，預測對二手房環境來說又將是一次不小的衝擊。