'暴擊！南京這些樓盤，賣不掉了'

冷熱不均，南京最明顯的註腳。

你說它冷吧，熱盤的開盤，又加速了市場的熱度；你說熱吧，有些樓盤就是賣不掉！

今天，我們來聊聊越來越衝向兩個極端的市場分化。

極端分化之下的南京樓市

這一個月來，你看到的開盤畫風可能是這樣的：

6月18日，魚嘴華潤置地瑞府（點擊查看）首開G1、G2號樓192套房，銷許均價39800元/平，當天售罄。6月22日，青龍地鐵小鎮招商正榮東望府（點擊查看）推出144套房，銷許均價28150元/平，當天售罄。7月1日，魚嘴金茂悅（點擊查看）推出204套房，銷許均價39800元/平，當天售罄。7月3日，江寧上秦淮五礦瀾悅棲原（點擊查看）推出143套住宅，銷許均價30500元/平，當天售罄。7月3日，燕子磯中海燕磯聽潮（點擊查看）推出336套住宅，銷許均價29200元/平，幾乎清盤。（想了解樓盤，可以直接點擊文中的樓盤名查看詳情，還可以一鍵撥打400電話諮詢哦！）……

清盤！清盤！近清盤，幾乎經常性的報道，都會出現開盤當天清盤的現象。除此之外，不少樓盤開盤當天去化率也都在70-80%以上。

市場真的有那麼火嗎？

心理學上有一種“瑞士奶酪模型”：每一個環節都像一片奶酪，上面存在很多個小孔，奶酪疊在一起，通常沒有什麼意外。但當一些小孔湊巧疊加在一起，風險因素就像光線一樣，透過所有的小孔，導致意外的發生。

正是這些熱盤的成績很好，讓大家誤以為南京房子還是太好賣！

但同時，還有另一種畫風：

1、雨山路某盤：4月至今推出540套房，截止目前326套房未售；2、五橋某盤：開盤大半年，278套房還剩99套未售；3、溧水某盤：時隔一年再開盤，竟然只賣了1成。……

像這樣，開盤去化率不到30%的項目每個月都有，相當慘淡。

一邊火爆清盤，一邊銷量寥寥。

現在的市場，已經不是在此消彼長間輪迴，誰都有機會的時代了；未來，兩極分化只會更加嚴重。

那麼，問題來了，同處一樣的市場，為什麼有的樓盤就是賣不動？！就是沒人買？！

這些項目，打破頭都賣不掉！

或許，不同項目因為本身優勢不同，價格不同，甚至蓄客週期長短不同，都會或多或少地影響到開盤去化率，這是正常情況。

但如果一個項目開盤去化低於30%，一定是有問題的。我們以上半年開盤項目中，低去化項目為例，逐一分析。

1、雨山路某盤：去化遇腸梗阻，定位定價策略失誤

雨山路某盤，今年上半年首開，目前已推出540套房源，銷許均價29200元/平，截止7月16日下午，還有326套房源未售，去化率僅39.6%。

該樓盤銷量不好，很大程度上是失誤在定位、定價策略上。

挖了100多平的地下室，普通樓層單價突破3萬/平。

這不是重點，很多樓盤雖然挖了地下室，但得房率高，在同等情況下，買房人還算能接受。且看這個樓盤，得房率實在提不上筷子：

舉個例子，建築面積99.42㎡住宅，預測分攤面積29.88㎡，預測套內面積69.54㎡，得房率不足70%。

建築面積121.16㎡住宅，預測分攤面積29.78㎡，預測套內面積91.38㎡，得房率75%。

沒有對比就沒有傷害，同樣是11層小高層，雨山路另一家樓盤，建築面積123.19平住宅，預測分攤面積16.60㎡，套內面積106.51平，得房率86%。

建築面積99.54㎡住宅，預測分攤面積19.25㎡，預測套內面積80.69㎡，得房率在80.7%。

但雨山路板塊還有幾點客觀條件：

一是短期上市量太大，又遇到核心區的阻撓，在夾縫中生存不易。二是板塊內有多個老大哥擋在前面，進而導致其餘項目“路難走”。

所以，這個盤騎虎難下，還要僵持一段時間，不過開發商實力雄厚，也是地鐵盤，不是全然無優勢，還可以以時間換空間。

2、五橋某盤：開盤大半年，278套房還剩99套未售

五橋板塊是在雨山路板塊基礎上延伸出來的一個新板塊，目前樓盤並不多，但部分項目銷量確實不如人意。

比如這家樓盤，去年9月和去年12月各開過一次盤，推出278套房源，銷許均價28000元/平左右，截止今天下午，還有99套未售，去化率64%。

而隔壁某盤今年5月底推出的459套房，截止目前只有52套房源未售，去化率達到88.7%。

這家樓盤的問題，有一定程度上是因為對市場行情判斷不具前瞻性，時而要精裝，時而要毛坯，搞的買房人都錯亂了。

當然，最後還是如願賣了精裝，然而品牌在南京市場上也並沒有什麼辨識度。另外雖然市場遇冷後推出了少量特價房和促銷活動，但杯水車薪，誠意略顯不足。

沒關係，慢慢賣唄。

3、溧水某盤：時隔一年再開盤，竟然只賣了1成

溧水某盤，上一次開盤還是去年6月，時隔一年開盤，加推336套房，戶型建面82-136㎡，銷許均價11627元/㎡，據媒體報道，開盤當天去化在1成左右，也就是隻賣出30餘套房。

這個盤開盤頻次很少，上次開盤還是在去年。我們看到的溧水，不是火熱得不行嗎，空港的樓盤一開就火爆，怎麼這家樓盤有地鐵、也有中學學區，就賣不好了呢？

其實，這是整個溧水城北的縮影，藉著去年的浪潮，房價和溧水城南、空港無差別化了，隨著遠洋、禹洲、華夏幸福等品牌房企的進駐，整個溧水城北面臨著新一輪的洗牌，而後面這些開發商帶來了更新的產品，更強勢的營銷策略。

讓脫離了價格優勢的老盤，抱著大腿也不管用了，也就是自身優勢不明顯了。你有的，很快被其他樓盤代替。

現在，請抓住這3點邏輯買房！

事實證明，有些房子，或許能在市場風口渾水摸魚溜一波量，但狂熱過後，市場迴歸平靜，該還的總是要還回去。

所以，有些房子不能碰就是不能碰，碰了就扎手，一針見血。

去化遇到阻力的樓盤，要麼是定價或者銷售策略有問題，要麼就是自身的問題。總之還是那句話：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，只要開發商真心實意降價，我想自然還是能吸引到一定客群的。

不管怎樣，6、7、8月，樓市淡季來了。買房的，特別是買新房的真的不要被開發商的熱銷表象迷惑而追高。

所以，還是想強調這3句話：

1、經過這一輪房價的週期，目前南京多個板塊價格已進入“沉澱”狀態，即價格已經漲到一個高位了，短期並不具備再朝上漲的空間。

2、有一定倒掛空間的樓盤，可以綜合判斷購入，但是這樣的樓盤，要麼你買不到，要麼提高了首付，但是你可能還是買不到。就當買張彩票，試一試吧。現在容易買到的房子未來不一定好賣，而真正好的房子依然很難買到。

3、這是比較精分的市場，也是適合南京的市場，有不少人搖到熱盤，但放棄，這也是好事，想買的留下，猶豫的離開再決定，不想買的直接不參與搖號，各有歸宿。