文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇
2017年5月8日，龍湖地產發佈公告稱，企業於4月單月實現了合同銷售170億元，分別同比增長了162%。事實上從2017年開始，龍湖的銷售規模就已驚人的速度不斷增長，前4月各月的銷售同比增長都超過了150%，高速增長的背後究竟是由何導致的？未來又是否能夠繼續保持這樣的高速增長呢？
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累計銷售增長200%，1100億指日可待
2017年4月單月，龍湖地產實現了合同銷售170億元，同比大幅增長162%，合同銷售面積為120萬平方米，同比大幅增長150%。2017年1到4月，龍湖地產累計完成合約銷售600億元，同比大幅增長200%，合約銷售面積403萬平方米，同比增長了184%。從近12個月的銷售數據來看，龍湖地產除了去年的11月同比下降之外，其餘每月的同比增速都較快，尤其是進入2017年後龍湖地產每月的銷售同比都維持在150%以上，其中2017年的2月更是達到了415%。在銷售業績的大幅增長下，龍湖地產前4月就已完成了年度目標1100億元的55%。預計今年在市場和充足的貨源帶動下，企業可輕鬆突破1100億。
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抓緊時機大量推貨， 多項目熱銷促進規模增長
龍湖銷售的快速增長主要是由於龍湖今年改變了供貨節奏。由於對2017年二三季度市場的不確定性，龍湖地產將2017年的可售資源儘量佈局在了上半年，從而達到貨量節奏和市場的匹配。2017年龍湖地產共有1700億的可售資源，其中於2016年未銷售完而留到2017年的共有475億，由老項目推出的新期項目共有670億，其餘大約555億的則為全新項目。據邵明曉於業績發佈上表示，這些項目的推出都會適當前調，原本三季度的項目調至二季度，而二季度的則調至一季度，除去大部分的全新項目會在2017年下半年推出外，剩下的老項目都將會集中在上半年推出。據不完全統計，2017年1-4月龍湖的推案面積實現了翻倍增長，且不少項目銷售去化良好，多次加推，如常州龍湖龍譽城、杭州龍湖水晶酈城等等。
2017年前4月龍湖地產於環渤海地區推出了多個項目，其中，4月份開盤的大連星海彼岸項目簽約套數300多套，居大連全市商品房簽約榜的榜首；天津天宸原著4月21日開盤後，簽約額也超8億，位居天津商品住宅簽約榜的前三。2017年前4月龍湖地產於環渤海地區共錄得了217億元，佔到了總銷售的36%。此外龍湖於中西部及長三角的銷售成績同樣較好，分別為151億元和165億元，分別佔到了總銷售額的25%和28%。
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靈活應對限價政策，迅猛拿地加速擴張
其實不僅龍湖，許多企業在2017年開年以來都在搶收，這也導致了房企前4月的合約銷售的普遍增長。據克而瑞公佈的前4月銷售排行榜，TOP3和TOP30的金額門檻均已超出去年上半年水平。而對於政策逐步加碼的一二線城市，龍湖地產則會對項目的價格進行相對的調整。在2016年的業績發佈會中，龍湖地產總經理邵明曉就表示：在限價情況下，部分項目的銷售目標只需要能達到20%到30%的毛利水平，而原先能賣一萬的則放到了八九千。由於價格的相對向下調整以及在營銷方面的力度加強，2017年前4月龍湖地產的項目大都銷售較好，去化較高。
此外值得注意的是，隨著銷售的快速增長，龍湖地產也在加緊時間補倉。2017年前4月，龍湖地產已累計拿地建築面積445萬平方米，同比2015年增長了293%；拿地權益金額為211億元，同比增長235%。此外在融資方面，龍湖也是動作不斷。2017年2月、3月，龍湖地產分別發行了第一期和第二期綠色債券，債券規模分別為30.4億元和10億元。此外在近期的5月10日，龍湖地產還獲批了發行總額不超過人民幣80億元的附息中期票據。強大的融資能力不僅為龍湖提供了源源不斷的資金來源，也保證了企業財務的健康穩定，為其在土地市場上的開疆擴土和銷售的加速擴張提供了有力保障。
總體來看，龍湖銷售的快速增長主要是由於龍湖的供貨節奏以及市場和佈局城市的配合，未來5月龍湖仍將會有不斷的新品項目繼續推出，除去北京景粼原著、重慶新江與城、杭州春江天璽、濟南春江酈城等老項目將會陸續推新之外，還將會有全新項目杭州天鉅的推出。預計隨著未來項目的不斷面市將會繼續為企業銷售的快速增長提供保障，但是在放低價格預期的基礎上，規模實現了快速增長，但是未來利潤可能會受到影響。