摘要：根據國際經驗，中國房地產市場的發展方向大概率是將住宅的投資屬性與消費屬性分離，由政府提供單純具有消費屬性的高性價比住宅，同時調控房地產投資市場，防止房地產泡沫導致資源過度流入。
人口結構表明中國房地產需求已經越過拐點
中國25～44歲人口數量在2015年達到頂峰後進入了下行軌道。25～44歲人口作為房地產的購買主力，其人數下降也使得房地產需求進入下行週期。
城鎮化和區域經濟一體化使得房地產市場分化發展
城市是生產要素的集聚地和經濟發展的重要推動力。城市群（Urban Agg lomeration）是指以中心城市為核心，向周圍輻射構成的多個城市的集合體。城市群的形成是經濟發展和產業佈局的客觀反映，並已成為發達國家城市化的主體形態。通過城市和區域之間的協同分工，這些城市群正成為全球經濟的增長極。
在2016年出臺的“十三五”規劃中，中國提出要建設京津冀、長三角、珠三角世界級城市群和發展16個其他城市群和兩個城市圈。近年來，包括京津冀、長三角、珠三角（粵港澳大灣區）在內的城市群發展規劃陸續出臺，城市群的發展不斷加快。
城市群發展的關鍵在於一體化，資源要素在更大區域範圍內的快速流動和優化配置，經濟活動和人口向城市群地區集聚。人口的流動使得房地產市場分化發展。人口流入的中心城市房地產需求保持穩定，而三四線城市隨著人口的流出房地產市場承壓。2015年，12大城市群中，珠三角的經濟密度遙遙領先，長三角和山東半島緊隨其後，京津冀、遼中南和武漢城市群居於第三梯隊。
房住不炒的國際經驗
住房對於每個人來講都是剛需，房子對於每個人來講不只是住所，也是家的概念。嚴格地講，房地產屬於社會領域而非經濟領域，如果一定要將其視為經濟領域，也是社會屬性極強的經濟領域。因而，國際上，各個國家都根據本國國情采取了不同的政策保障居民的居住需求。比較典型的有新加坡、德國等模式。
1、新加坡模式
新加坡於1960年成立建屋發展局，1964年實行“居者有其屋”計劃，讓新加坡人擁有自己的住房。目前超過80%的新加坡人住在自己購買的政府公共住房中。2008年，新加坡“居者有其屋”計劃獲得聯合國公共服務獎。
新加坡實施組屋計劃，一方面是為了塑造國家認同，一方面是為了培育中產階級，實現社會的穩定和經濟的進一步發展。
“政府組屋”由國家建屋局自行組織實施。建屋局，是新加坡公共住房建設制度的核心，直接由國家發展部負責，司職於全國公共住房的土地儲備、建設及運營。組屋市場是政府調控下的市場,價格是由政府控制的。
組屋政策的實行,需要有兩個輔助條件,一個是土地,一個是資金。土地方面，新加坡在1966年就通過了土地徵收法案，政府可以徵用私人土地用於國家建設，而且政府有權調整土地定價。資金一方面來自政府撥款，一方面來自公積金。
為保證組屋計劃行之有效，建屋局在各個環節都設立了嚴密細緻的制度規範。根據新加坡的規定，公民工資必須在一定低的限度內(高收入者沒有資格申請組屋)，才有資格申請組屋，並且這個限度也在不斷隨著經濟社會的發展而調整。每個新加坡人一輩子至少可以買兩套組屋，但是不可以同時擁有兩套組屋。組屋購買者享有99年的產權，1年之內不能整房出租，5年之內不能轉售組屋。組屋賣掉了還是組屋，屬於政府，私人之間不能買賣組屋，出賣組屋時組屋的增值部分屬於居民所有。
2、德國模式
德國政府將居民住房問題納入到社會福利與社會保障體系之中，並將“房地產業”的發展納入法制軌道加以規範和管理，使全體居民的住房問題得到了較好的解決，在社會的穩定與和諧中起到了積極作用。
德國的多層次保障主要有以下幾個部分組成：
一是公共住宅的建設與供應。戰後，德國面臨非常嚴重的房屋短缺。為此，政府在大力推動低價住宅建設的同時，也從農民手中購買土地,建設房屋提供給居民。
二是立法保證住宅市場相對穩定，確保“居者有其屋”。如在法律上做出規定，嚴格禁止“二房東”行為，認為這將會“明顯引起價格上升的趨勢”。每2年公佈一次租房市場的平均價格；在立法中將承租人視為弱勢一方加以保護；國家和教會控制部分土地甚至住房，優惠提供給低收入群體；通過社會福利與救助體系，讓低收入者也可以買得起房；經商用房租價可隨行就市，但居住用房的租價受到嚴格控制。
三是住房儲蓄制度。德國住房儲蓄制度有三大支柱:（1）固定利率、低息互助。住房儲蓄制度獨立於德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關係和通貨膨脹等利率變動因素的影響。（2）政府的儲蓄獎勵。參加住房儲蓄的低收入居民可以得到政府的獎勵。（3）政府對住宅價格的有效調控，以及住宅價格的相對穩定，保證了儲蓄的住宅購買力不發生大的變化，也是住房儲蓄制度得以發展的一個重要因素。
四是購房財政稅收政策。政府一般通過財政投入、提供低息或無息貸款、進行基礎設施配套建設等手段來對福利房的建設予以扶持。低收入群體、弱勢群體則向政府有關部門提出申請,得到福利住房。政府還根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。
香港房地產調控的經驗教訓
香港政府自20世紀50年度開始介入房地產市場，推行公共房屋制度。70年代，推出“十年建屋計劃”。80年代，推出“居者有其屋計劃”、“長遠房屋戰略”和自置居所貸款計劃等，改善了香港居民的住房條件。然而，國際顧問機構Demographia發佈的《2019年全球城市樓價負擔能力報告》表明，香港第9次登頂成為全球房價最難負擔的城市，居民房價負擔難度較2018年再創新高。
歷史上，香港政府多次對房地產市場進行調控，然而，卻未能解決高房價問題。香港房地產調控的經驗教訓有：
第一，以土地出讓收入為主的財政依賴使得政府與房地產形成利益共同體，土地供應不足。當政府意圖加大土地供應時，利益集團也會以環保等各種要求反對。同時，由於房產商具有較高的議價能力，土地出讓金全部轉嫁到購房者身上。房產稅作為財產稅，可以調節居民財富分配，而土地出讓金則使得有房者收益，加劇了財富分配惡化，不利於經濟的可持續發展。
第二，交易稅抑制了二手房供應。由於沒有從源頭上改變香港土地投放緊張和住房供應不足的現狀，未能打破房價上漲預期，交易成本的上升只是使得賣家提高售價，減少了二手房的供應。第三，租金收益率提高助推房價上漲。較高的租金收益率提升了住宅的投資價值，增加了投資需求，減少了二手房的供應量。
中國房地產市場的發展方向
1、中國房地產市場發展的目標
共同富裕才是社會主義，財富分配再平衡經濟才能持續發展。中國房地產市場發展的社會目標是居民住有所居，財富分配再平衡，培育中產階級；經濟目標是恢復價格體系均衡，防止資源過度流入房地產業，促進經濟轉型升級。根據國際經驗，中國房地產市場的發展方向大概率是將住宅的投資屬性與消費屬性分離，由政府提供單純具有消費屬性的高性價比住宅，同時調控房地產投資市場，防止房地產泡沫導致資源過度流入。
2、中國房地產市場的發展路徑
中國房地產市場的長效機制的建立有以下幾方面內容：
第一，堵疏結合降低房產投資屬性。一方面，推進財稅體制改革，地方財政收入來源由以土地出讓為主改為房產稅為主。明確房產稅推出時點，二套房徵收較高的房產稅與空置稅，增加房產投資成本。一方面大力發展股權市場，改善公司治理，減稅降費提高上市公司投資回報率，分流投資資金。
第二，成立政府專門部門提供低價公共住宅。對公共住宅用地和區位進行專門規劃，保障公共住宅具有和商品房一樣的性價比，通過財政投入、提供低息或無息貸款、進行基礎設施配套建設等手段來對福利房的建設予以扶持，同時通過公積金和住房儲蓄銀行滿足資金需求。類似新加坡，公共住宅僅允許回售給政府，但出售者可以享受增值收益。但由於人員的流動性，允許多次購房公共住宅，但不可以同時擁有兩套。
第三，立法保證住宅市場相對穩定。嚴格禁止“二房東”行為，公佈租金指導價，抑制租金價格過快上漲。通過嚴格管控房價，降低房地產行業利潤率，防止資源過度流入房地產業。
第四，根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力，緩解房地產對消費的擠出。在打破房價上漲預期之後，降低首付比和貸款利率減輕消費者負擔。（來源：民生證券）