'終結高週轉，迎來寬貨幣，房價漲跌幾何？'
高週轉時代，寬貨幣時代開啟，但房價大漲的時代結束，接下來是整體橫盤、局部分化的時代。
財大易晟
商學院
作者 l 清和社長
來源 l 智本社（ID：zhibenshe0-1）
經授權轉載
"高週轉時代，寬貨幣時代開啟，但房價大漲的時代結束，接下來是整體橫盤、局部分化的時代。
財大易晟
商學院
作者 l 清和社長
來源 l 智本社（ID：zhibenshe0-1）
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“買不起！”
“賣不掉！”
這一僵局，深圳樓市維持了三年，房價橫盤了三年。
如今，不少城市，也陷入此局，令人有些看不懂。
中國樓市，一直是“世界十大未解之謎”之一。
自“九八房改”，到2008年，中國樓市進入市場化時代。
中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。
2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。
這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想象。美聯儲量化寬鬆，全球主要央行集體行動，推行寬鬆貨幣政策。世界進入一個“低增長、高泡沫”的理性預期時代。
此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。
貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。
2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。
這一年，股市暴跌，樓市暴漲。
至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。
但是，2015年，深圳房價“一夜間高位翻倍”。深圳房價年初均價在3萬以內，接著迎來八連漲，同比漲幅達38%，部分地段超50%，漲幅全國第一。年末就超4萬，關內直通6-8萬，剛需極限從300萬快速提高到500萬。
深圳這波“高位翻騰”，終結了大部分工薪族買房的機會。
不過，這只是個開始。
2016年開始，深圳大漲引發連鎖反應。從深圳傳遞到東莞、廣州、惠州、中山，接著石家莊、合肥、鄭州大漲，然後三四線城市普漲。
2015-2016，註定成為中國房地產的轉折年，也是眾多中國家庭及三代人命運的轉折年。
但是，這波樓市普漲，是在“去槓桿、去庫存、去產能”大背景下，為何越“去”越漲？
這是本文探索的第一個問題。
令人費解的是，中國房地產巨頭越“去槓桿”越凶猛，碧桂園拿下7000億，萬科6000億，恆大5000億，融創、保利4000億。
最受關注的是，新城控股、中樑控股、泰禾集團、陽光城等“黑馬”，逆勢操作，瘋狂拿地，凶猛加槓桿，追求極致高週轉，成功躋身千億陣營。
這又是為何？
本文從房企的角度，探討房價上漲之謎，及未來走勢。
今年，房地產調控政策“穩字當頭”，房地產在中央層面的戰略地位下降，調控責任主體下放到地方，採取“一城一策”、“因城施策”。
房地產，戰略地位下降，資金面逐漸吃緊，央行“窗口指導”嚴控資金流向地產。
今年第二季度，監管層對信託公司的房地產項目進行摸底檢查。
5月，銀保監會發文，強調了針對房地產融資項目進行嚴格管控，“窗口指導”信託資金流向房企。
受此影響，國內的融資道路幾乎被“堵死”，房企只能“曲線”融資，華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等房企紛紛向海外發債融資。
Wind統計顯示，2019年以來，房企計劃發行的海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。
不過，發改委很快捕捉到了房企海外發債的井噴現象，立即發佈通知強化約束和監管；明確要求房地產企業發行外債，只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
在縮窄信託融資和海外發債這最後兩道閘門後，房企的現金流將受到嚴重擠壓，同時激進的高週轉模式即將終結。
房企進入嚴重分化、“強者恆強”的時代。
高週轉終結，意味著什麼？
接下來，樓市，變數幾何？
這是本文探討的第二個問題。
若不出意外，美聯儲即將結束持續三年半的加息週期。
這輪全球緊縮力度非常有限，美聯儲加了250個點就上不去了，全球市場更是“嗑藥”上癮，渴望美聯儲降息開啟寬鬆閘門。
若美聯儲降息，全球開啟寬鬆時代，中國跟進的機率較大。
未來，全球貨幣寬鬆時代，中國樓市是否如美股，一起繼續跟漲？
這是本文探索的第三個問題。
本文邏輯
一、極致高週轉，逆勢加槓桿，押注棚改貨幣時代
二、終結高週轉，房地產分化，步入樓市縮量時代
三、寬貨幣在即，政策相機擇，開啟房價橫盤時代
1
極致高週轉，逆勢加槓桿
押注棚改貨幣時代
2019年7月16日，作為高週轉模式的代表、業內素有“小碧桂園”之稱的中樑控股，在香港敲鑼上市。
這家千億級別的房企，是港交所9年內迎來的規模最大的一家內地地產公司。
中樑，出身於溫州的地產公司，堪稱業界“黑馬”。2016年，中樑的銷售規模不過190億元，到2018年飆升至1015億元。
三年銷售規模翻了5倍有餘，令人瞠目結舌！
這三年，正是中國房價普漲的三年。
此輪普漲，逼近大部分家庭的購買極限，換來的是中國房企的暴利時代。
所謂“洞若觀火”，從房企的角度，透視樓市這三年的離奇漲勢。
土地和貨幣的控制者，是樓市的最大供給者，根本性地決定了樓市的走勢。
房企，是樓市供給的執行者。房企的供給動力、規模及結構，決定了房價的漲跌。
2016年，中國全面啟動“供給側改革”，全國房地產進入去產能、去庫存、去槓桿的關鍵階段，樓市調控升級，市場走勢撲朔迷離。
這一政策轉向，房地產的供給與需求，出現關鍵轉變。
先來看供給端。
去產能、去庫存、去槓桿，對房地產供給來說，至少意味著兩大變化：
一是供給端產能過剩，需要快速出清。
二是房地產企業“喜提”貨幣的年代結束，資本面緊縮，融資成本大增。
此時，房地產企業，會怎麼做？
2015-2016年，是中國房企的戰略年。房地產企業面臨一次拉開級別的戰略選擇。他們的豪賭，影響著中國眾多家庭的命運。
通常，庫存高企，貨幣緊縮，融資成本增加，房企都會去庫存、壓縮產能，快速“回血”。
確實，近些年，不少小地產商融資成本大增，部分陷入流動性危機。
2016年，資管業務監管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮。資管新規落地後，小型地產商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄，融資成本攀升。
但是，中型地產商和部分地產巨頭，卻採取了相反的策略。中型地產商，如中樑、泰禾、陽光城等，逆勢加槓桿，玩轉高週轉，虎口奪食，狼吞虎嚥，試圖快速躋身全國性大型地產梯隊。
為什麼這些中型地產商選擇逆勢而行？
我們看看，當時的房地產公司到底發生了什麼，業內高層是如何判斷的。
以典型的中樑控股為例。
2015年，是中樑控股的“戰略年”。
當年，中樑的簽約銷售額不過86億。這個規模，只相當於當時深圳一個大型房地產項目的銷售額。
這一年，中樑制定五年戰略規劃，當時面臨方向選擇的問題。中樑創始人楊劍做了一個非常重要的判斷：未來中國房地產將面臨洗牌，馬太效應會不斷放大，集中度將加速提升，“強者恆強”的格局日益明顯。
“跑步進入行業前30，否則死掉”，這是當時很多中型地產商的共識。
隨著去槓桿、去產能、去庫存加速，資管監管加強，融資成本越來越高，資金越來越緊張，中型地產商焦慮感倍增，甚至面臨“生與死”的兩難選擇：
要不逐漸收縮，控制成本和現金流，甘願做地方小企業；
要不快速躋身前30強，依靠規模與銀行形成利益共同體。
這是一種“大而不倒”的底層商業邏輯。
房地產，本質是金融項目。
大多數地產商，都深諳“欠小錢是孫子，欠大錢是大爺”的資本之道。
求生欲刺激中型地產商“野蠻生長”，但如何才能躋身前30強？如何才能邁過千億大關？
房地產，是一個地方性極強的行業。大多數地產公司只能“偏安一隅”，憑藉當地政商資源，固守本土，輻射片區。
深圳本土房企鴻榮源、星河、卓越、佳兆業、綠景、中洲、寶能、龍光、茂業、宏發“近水樓臺先得月”，強如之前的萬達地產進入深圳也屢屢碰壁。
像深圳京基、卓越、佳兆業等掉進“米缸”裡的地產商，倒沒有如此強烈的危機感。出生在中小城市的地產商，則亟需攻城略地，拿下一座座堡壘。
但是，一線城市，攻不進去。
於是，中小城市，尤其是三四線城市，成了中型地產商擴張的目標。
中樑等中型地產商，大多模仿“碧桂園模式”，極度推崇高週轉，向全國三四線城市擴張。
高週轉模式，開始是萬科提出來的，即萬科5986高週轉模式：拿地5個月即動工，9個月銷售，第一個月售出八成，六成產品必須是住宅。
後來，因擔心施工安全及房屋質量，萬科放棄了高週轉模式。但是，碧桂園繼承了這一模式，並將其發揮到了極致。
碧桂園的高週轉被業內稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再週轉。
為什麼萬科擔心風險逐漸剎車時，碧桂園、恆大地產壟斷，還要冒險搏命擴張，將高週轉玩到極致？
其實，碧桂園、恆大，與地方性中型房企，本質上一樣，都屬於“窮人家的孩子”，採用的都是劍走偏鋒的野蠻擴張模式。
碧桂園、恆大雖然成長於廣州，當年號稱“華南五虎”，但卻不是“樹大根深”。
另外“三虎”富力、雅居樂、合生創展才是華南房企的經典代表，其中富力更是“地產貴族”。王健林遭遇“滑鐵盧”時，請富力出手，才險度難關。
地產界的“窮人家的孩子”與“富人家的孩子”，發展模式完全不同。
由於中國商品房最早起源於深圳、廣州，本土地產商坐擁天時地利人和，把控政商關係，可以拿到核心地段，屬於“富人家的孩子”，養尊處優，不必外面折騰。
合生創展早期開發的廣州華景新城、廣州駿景花園、廣州暨南花園，以及粵泰股份的荔港南灣，都是明星樓盤。
再如深圳十大地產，都是潮汕幫的天下，其中萬科屬於“根正苗紅”，後被潮汕幫“敲門”。
其中，深圳“黃氏家族”早早在布吉大芬村片區買下大片土地，早期開發了“茂業城”及“茂業字樣”的樓盤。1994年黃世再就在福田CBD規劃區買下一片，建起了大中華。黃氏的茂業百貨，也地處東門繁華商圈。
卓越世紀被譽為CBD之王，坐擁此地，奈何奔波。京基集團，在深圳拆遷城中村就夠賺大發，隨便一兩個項目，比一般房企的全年全國銷售規模還多。
萬科更是根正苗紅，王總早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蠻人”又來敲門，家務事繁多，無心冒險擴張，龍頭拱手相讓也無妨。
這些“富人家的孩子”可以“穩坐釣魚臺”，管控項目少，金額大，風險小。
但是，碧桂園和恆大則不同。碧桂園，屬於城市“郊區的孩子”。
碧桂園老家在順德，第一個樓盤是順德碧桂園，在碧江兩邊的農地上建立起來的。
這個樓盤，地處於廣州番禺與順德交界處。小區被碧江分割為兩半，一邊屬於順德的房產證，一邊則是廣州的房產證。時至今日，順德碧桂園，都是極為偏僻之地。
碧桂園，還開發新塘碧桂園、華南碧桂園，一個在增城，一個在番禺，都屬於廣州的“邊疆”。
恆大同理，在廣東地產商眼裡，許家印屬於“外地人”。
所以，碧桂園、恆大，野心膨脹，躍躍欲試，大肆向三四線城市擴張，試圖把萬科拉下馬，坐到頭把交椅。
這樣，碧桂園，就成了很多中型地產商、小型地產商，追逐的標杆。
“走出去”戰略，與本土戰略完全不同。本土戰略追求質量、單價，但“走出去”戰略強調四處開花、規模取勝、速戰速決、借力打力，採用“大、快、合”的高週轉模式。
這種模式，必須滿足幾個條件：
一是避重就輕，攻擊三四線城市的非核心地段；
二是輕資產運作，降低財務槓桿，加大合作槓桿，採取跟投模式、合股模式；
三是與當地人合作，快速拿地，快速融資，快速開發，快速預售，快速回籠資金。
於是，碧桂園、恆大以及中樑等中型地產商，大筆押注三四線城市，在神州大地上攻城拔寨、開疆拓土。
從2016年開始，中樑短短三年拿下403塊土地。招股書顯示，2016-2018年，中樑分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。
拿下地後，中樑奉行“456”高週轉，即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資。“快進快出、小步快跑、低開高走”，中樑，也被業內稱為“三四線城市收割機”。
根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發佈的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨週轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的低值。
這時，規模就是戰略，高週轉就是手段。
高週轉，本質上是資金週轉率高，利用最少的時間，最低的資金成本，把規模做到最大。
所以，高週轉，就是規模，規模是一種生存戰略。
在買方市場中，高週轉帶來的大規模供給，並未打擊房價，相反房地產市場規模更加膨脹，三四線城市樓盤遍地開花，各地房價普漲。
規模之大，利潤之高，甚至大大超出了地產商的想象。
中樑在2015年制定戰略時，預計2025年實現千億規模，挺進地產前30強。然後，這個目標，卻在短短三年後的2018年提前實現，甚至躍升為地產前20強。一個區域董事長一年千萬級別的獎金，連他們自己都覺得不可思議。
然而，這一切，都是以中國三四線城市房價普漲、家庭收入透支為代價的。
為什麼在“去庫存、去產能”的背景下，地產商還大搞高週轉，供應大規模房源，這不是與政策背道而馳嗎？這不是違背市場規律嗎？
以上說的是供給端，這個問題我們要從需求端來解答。
2016年，中國房地產推行去槓桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。
棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。
緊貨幣、緊信貸，去槓桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。
2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。
2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，佔銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。
如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的槓桿率上升了——只是槓桿結構發生了變化。
房地產企業都看到了這一次“歷史性的機遇”。對於“窮人家的孩子”來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。
現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商，吃下了最後一塊大肥肉。
覆盤過去近五年的樓市，庫存下降，產能和價格上漲，槓桿結構和競爭烈度發生變化，房企強者恆強，家庭槓桿增加。
2
終結高週轉，房地產分化
步入樓市縮量時代
高週轉，也意味著高風險。
當核心地段被壟斷時，“窮人家的孩子”只能劍走偏鋒，冒險求存。恆大在2008年差點翻車，許家印赴港求援得以度過難關。去年，碧桂園也在施工安全上遭遇危機。中樑高歌猛進的2017年，徐州首個樓盤剛開業，在建工地便發生施工平臺滑塌，造成5死1傷。
很多地產商，都試圖採用高週轉模式以拿到“前30強”的安全門票。但是，多忌憚於風險失控，或無力推動全國佈局及項目操盤。
如此極致高週轉，是否違背建築規律，存在質量隱患，還有待專業人士考證。
所謂“一葉知秋”，如今終結高週轉，不僅意味著生命風險係數下降，而且意味著一切都發生改變。
對於中國房地產來說，高週轉，意味著規模、成本、價格以及質量。
終結高週轉，至少產生三大影響：
一是房地產供應量減少，房地產的戰略地位會大幅度下滑，樓市進入縮量時代。
高週轉，相當於高槓杆批發模式，短期內為樓市提供大規模房源。
終結高週轉，意味著房地產項目量下降，市場上的房源減少，供給量下降。
以深圳為例，如今深圳的土地極為稀缺，整個城市的房地產週轉率比較低。玩高週轉的碧桂園、恆大、中樑來深圳都玩不轉，因為每個項目開發成本極高，又無更多匹配的項目跟進。所以，本土玩家，都是“富人家的孩子”。
這樣的結果是，深圳的新房房源極少，每月上市銷售的新房倒著手指都能夠數得過來。
前段時間，深圳政府宣佈不再公佈樓價信息。其解釋是，由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，直接公示有關價格信息並不能很好的反應市場的真實情況。
6月，深圳還舉行了一場“史詩級”土地拍賣。一天拍了5塊地，土地供應量為20年之最，但依然“狼多肉少”，一地難求。
這是繼深圳2018年12月之後，深圳半年來首次出讓居住用地。
固守深圳的本土地產企業面臨“土地荒”。中海地產，曾經是福田CBD的拓荒者，如今卻面臨在深圳無房可賣的境地。在這次深圳拍賣會上，中海地產孤注一擲，也拿下了一塊地。
萬科鬱亮前段時間說：“未來僅靠房地產業務成為500強非常困難。”
終結高週轉，房地產，這個行業的規模整體下降，這個行業之於國家的戰略地位也會下降。或許，後者更為根本。
二是房企分化加劇，債務壓力增大，真正進入“強者恆強”的時代。
週轉率是碧桂園、恆大、中樑等房地產企業的生命。如果週轉率下降，回款金額也會下降，融資成本會進一步提升，資金壓力大增。
過去幾年，一些地產商為了躋身前三十強，大力加槓桿，其中以合作槓桿、無息槓桿為主，財務槓桿為輔。
通常，房企規模越大，融資成本越低；週轉率越高，融資成本越低。在高週轉時代，大房企可以獲得不少無息貸款。
從2015年開始，中型房企、大型房企快速加槓桿，小型房企槓桿率比較平穩。
但是到了2016年，隨著去槓桿政策執行，大型房企的槓桿率逐漸下降。這主要得益於大型房企在高週轉下，擁有大量無息貸款的支持——短期快速還款，銀行給大型房企提供無息貸款。碧桂園是獲得無息貸款的典型代表。
但是，在去槓桿之下，中型房企卻逆勢快速加槓桿，力度之大令人咂舌。如今，中型房企的槓桿率普遍超過大型房企和小型房企。
如果高週轉終結，無息貸款會大幅度減少，大型房企和中型房企都會面臨一定的壓力。
第二種是合作槓桿——主要來自項目合作方、投資公司以及員工跟投。
近年，泰禾、陽光城、中樑、新城控股、中海地產、世茂地產、保利地產合作槓桿快速增加。中型房企在三四線城市擴張，大量使用合作槓桿。
2010年，大、中、小型房企的合作槓桿分別為0.19、0.24、0.16，但如今中型房企的合作槓桿率已經超過大型房企。
所以，預計，房地產企業會因此出現嚴重的分化、集中度上升：
第一梯隊：前十強、2000億以上規模的房企巨頭，雖然面臨資金壓力，但是出於利益共同體的考慮，銀行依然會提供授信支持，只是無息貸款會減少、資金週轉率下降。
今年上半年，拿地超過百億的企業超過43家，其中碧桂園、萬科、融創、保利、新城，均超過了500億元。
大型房企，拿到了“保險門票”，屬於“強者恆強”
第二梯隊：前30強、1000-2000億規模的大中型企業面臨壓力和分化。
抱著“大而不倒”的商業底層思維，衝到前30強，拿到“保險門票”，但並不意味著，前30強就絕對“保險”。
長期與銀行貸款合作的房企抗壓能力較強，而中樑主要以信託、資管為融資渠道，面臨較大的債務壓力。
未來，房地產規模可能會下降，有些企業可能守不住千億大關。規模一旦縮小，“大而不倒”的邏輯自然就消失了。
隨著信託和外債同時收緊，未來房企的投資會有所下降。
一些中型房企利用信託、資管融資為主，而不是傳統銀行。它們沒有與銀行深度捆綁成利益共同體，其資金壓力、債務負擔會大幅度上升。
以中樑為例。在高週轉模式下，中樑可以用小資金撬動大項目、多項目。不僅要求拿地快、開發快，更重要的是去化率快。如果項目開盤去化率低於70%-80%要被公司罰款。
在高週轉的推動下，每一個項目就像接力跑，從拿地到銷售，一環套一環，一個項目接一個項目，資金快速滾動。據測算，12個月內預計實現560%的投資收益率。
中樑的資金，主要來自信託、資管——一個叫忠信資本的資本運作平臺，而非銀行信貸。
中樑招股書數據顯示，截止2018年底，中樑還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，佔借款總額約54.5%。其中四筆信託貸款將於2019年到期，其中一筆利率高達13.83%。
2016年至2018年，中樑控股借款總額分別是202億、245億、270億，由於信託利率較高，三年加權平均利率分別是9.4%、7.9%、9.9%，遠遠高於銀行貸款利息。
2015年，中樑在制定戰略時，將未來五年的負債率控制在行業中性水平的77%。但是，隨著項目大規模擴張，公司負債率也水漲船高：2015年為1335%、2016年為1790%、2017年為339%、2018年為58%。
猶如過山車般驚心動魄的負債率曲線，說明中樑高週轉是一種極端槓桿模式。
在7月之前，全國地產30強中，中樑是唯一一家未上市的地產公司。此次赴港上市，中樑最迫切的目的是，償還信託貸款。
第三梯隊：1000億以下的中小型房企，可能面臨融資困難、拿地不起、無房可賣的局面。
土地稀缺，拍賣價格高企，普通小房企無力爭奪。包商銀行事件出現，村鎮銀行放貸將收緊，小型房企的融資難度進一步增加。
三是高週轉終結，樓市規模壓縮，房價橫盤概率增大。
如今房地產行業正好處於補庫存的階段，政府控制土地供應，土地拍賣價格上漲概率更大。
因此，雖然土地供給減少，但是政府土地財政收入不會減少太多，土地財政還有著落——購地成本上漲，房價橫盤，意味著房企的利潤率要下滑。
以這次深圳史詩級的土地拍賣為例，80多家房地產公司，繳納的保證金就高達1000億元，全場舉牌343次，皆以最高限價成交，成交總價高達224億。
可能進一步助推房價上漲。
終結高週轉，土地供應稀缺，房源減少，對房價起較強的支撐作用。
這次五宗居住用地，其中，尖崗山地塊，由廣州越秀地產拍得，總價59.08億元，實際可售樓面地價達6.68萬/㎡；龍華上塘地塊，由龍光地產拍得，總價65.85億元，實際可售樓面地價達6.7萬/㎡。
房源減少，是否會造成房價上漲？
今年的樓市調控政策，以“穩”字當先，“穩”反應在價格上就是不漲不跌，或不大漲大跌。從政策訴求來看，樓市價格傾向於橫盤。
如果高週轉繼續，那就意味著在供給端，房源繼續大規模上市，這不符合以“穩”為主的調控基調。
所以，終結高週轉，表面上是手段干預，本質上是結果乾預——支持“穩房價”的政策目標。
3
寬貨幣在即，政策相機擇
開啟房價橫盤時代
為什麼在此時終結高週轉？
今年的中央政府工作報告，下調了房地產的地位，調控政策以穩為主，將調控責任主體下放到了地方。
這裡釋放出的信息量很大【2】（詳見《2019政府工作報告之房地產解讀：政策調整、房價走勢及判斷邏輯》）。
從國家層面來說，房地產託舉經濟以及造富的歷史使命完成了。算一筆賬，房價繼續上漲，給社會增加的隱性成本及風險，要大於經濟收入。
從外部來說，中國與美國的貿易關係不穩定，中國正在快速開放金融市場，若房價繼續上漲，金融市場開放，國際資金流動，會加劇樓市和債務風險，反過來掣肘中國的開放政策和貨幣政策。
從內部來說，房地產對經濟的作用正在下降，邊際收益率逐漸降低，同時社會負面效應逐漸顯現，尤其是高債務風險、抑制消費、投資擠出以及社會情緒。
同時，政府計劃推出房地產稅，推動財政稅收政策改革，從增量向存量轉變。若房價太高，則不利於財政稅收改革。
所以，房地產之於國家戰略的地位，必須降下來。房企的規模、能量以及社會影響力，也必須降到不影響大局的位置上。房地產商，需要向韜光養晦、悶聲發大財的東方智慧迴歸。此後，紅丹丹的獎章，房地產商拿到手軟的機會就少了。
所以，終結高週轉，降低土地和房產貨幣供應，壓縮樓市供給，促使房地產“瘦身”、房地產商“低調”。
從地方來說，規模壓縮，房價下跌，同樣不划算，且風險大。
所以，房價橫盤，土地供應減少，但土地拍賣單價上漲，可以保障地方土地財政不會下滑太多，同時將樓市調控權下放到地方。如此，房價橫盤，就成了上下統一的共識，也是有產者與無產者雙方都更能夠接受的平衡。
其實，2008年，全球房產及金融市場，走上貨幣化之路後，高房價、高股價都沒有退路。
如今，中國股票，與美國股市的邏輯類似，只能以時間換空間，通過經濟增長和收入增加來化解高債務、高槓杆、高泡沫的風險。
預計，今年下半年，美聯儲大概率會結束加息週期，降息可能性增加。全球主要國家央行迫不及待地等待美聯儲的“靴子落地”，渴望開啟貨幣寬鬆時代。
貨幣寬鬆時代，房價是否會上漲？
美聯儲這輪加息，與中國去槓桿、緊信貸是同步的。但是，美聯儲與中國央行，這輪緊縮政策的力度都不足。
主要原因是2008年之後的寬貨幣過度凶猛，推高了槓桿、負債率及資產泡沫，從而限制了加息空間。
如今，美聯儲左右為難、騎虎難下，加到250個基點就上不去了，擔心拉爆美股，抽乾實體經濟。
美聯儲迫於美國政府、金融界、實業界乃至全球經濟主體的壓力，不得不考慮金融風險，結束加息週期，再次放縱世人的“貨幣慾望”。
自2008年金融危機之後，西方世界顯然進入了一個“低增長、高泡沫”的理性預期時代。
但是，這種依靠貨幣維持的夢幻生活，根本違背了邊際報酬遞減規律，因而不可持續。
若貨幣持續超發，債務率不斷攀升，貨幣政策的操作空間越來越窄，利率調整的幅度越來越小，直到貨幣跌入“流動性陷阱”，經濟滑入“低增長陷阱”。
可惜的是，美聯儲主席鮑威爾，不是當年的保羅·沃爾克，他缺乏“與世界為敵”的英雄氣魄以及力挽狂瀾的才華。
若美國經濟不出意外，此輪寬鬆週期可能會比較溫和。美聯儲會對美股泡沫繼續膨脹小心翼翼，擔心下一輪加息週期，動彈一下手指就雪崩。
同樣，中國若跟進寬鬆政策，也會嚴控房價繼續上漲，限制資金大量流入樓市。
若把美股與中國樓市，加入中美貿易博弈之中，就變得更加豐富【3】。若美股“腫瘤”在寬鬆週期中失控，那麼相等於助中國一臂之力。若能控制好房價，中國可放開手腳、大膽博弈。
與美聯儲相比，中國控制資產價格的手段或許更加直接、有效——貨幣、人口以及調控政策，可相機選擇。
我們知道，影響房價的三個關鍵因素，貨幣、土地以及人口，政府控制了兩個半。
政府調節土地和貨幣供應，基本上可以控制房價。
深圳房源奇缺，雖然房價如此之高、排隊搖號如此之難、限購政策如此之緊，但新房一出，一搶而空。這就是控制土地供應，取得奇效。這也是“買不起”的原因。
當然，深圳二手房市場出現“賣不出”的情況。所謂“賣不出”，本質上是價格博弈陷入僵局。賣方不願意降價或大降價，買方不願意或沒能力高價接盤。
價格，是最重要的一種市場信息，也是一種激勵機制，更是一種完美的分配機制【4】。
在完全競爭市場中，基於收益最大化的博弈，會促使買房者與買房者達成交易價格。但是，房地產並不是一個完全競爭市場，而是一個典型的政策市——其價格，受土地、貨幣供給政策，以及人口、調控政策，深度影響。
未來，即使在寬貨幣的時代，全面寬信貸的可能性也不大。棚改貨幣化漸入尾聲，貨幣在房價調節中的地位會下降。
三四線城市，棚改貨幣化，吸收了大量購買力，剩餘空間不足。棚改的投資邊際收益率在遞減，不支持房價上漲。只是房價下跌和上漲壓力較大的城市，更可能受到央行“窗口指導”、信貸“窗口指導”的干預。
不過，依然要注意，一二線城市的結構性棚改，對房價的推動作用。
以深圳白石洲為例，白石洲城中村是很多深漂的第一站。這個片區有2500餘棟農民房，包含5萬套出租房，容納超過15萬打工者。
這次白石洲舊改啟動，誕生了1878個億萬富翁，但是15萬打工者則需要另尋棲身之所。周邊天鵝堡、波託菲諾純水岸的房價為14萬，房租過萬，絕大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等，或到關外。
如此，這些地方的房租也會相應上漲，學位更加緊張，房價隱性上漲的壓力較大。
這就是結構性棚改，對房價的助漲作用。
人口政策方面，房價成了現代“避孕藥”，這代年輕人有些“不行”。不過，地方政府正在開放戶籍制度，通過人口遷徙、集中的方式，創造更多的樓市需求，進一步支持“穩房價”。
人口正流入的城市，房價下跌的壓力比較小。如深圳，一年新增人口50萬，這批年輕人，其中一部分帶著父母的資金來深買房安家。
2018年深圳新房成交不到3萬套，成交均價五萬四（包括關外及新區），成交價與成交量都與上一年持平。50萬新增長人口，以及身上帶著全國的資金，消化如此少量的新盤沒有任何壓力。
人口遷移，最重要的不是短期購買力，而是增加長期購房預期。人口持續流入，租房市場升溫，可以穩住樓市投資或投機者，從而起到託舉價格的作用。
反過來，一些城市人口淨流出，人口規模縮減，這類收縮型城市房價下跌的可能性較大。房價下跌，土地財政壓力大，政府會加大人口遷移的力度，更可能率先放開限購、限售，以及放鬆調控政策。
7月，繼菏澤太原後 第三個城市開封取消“限售”。不過，從宣佈取消“限售令”到撤回文件，歷時不到1天，開封樓市如同做了一趟“過山車”。
在此之前，與開封同是三線城市的衡陽，也在宣佈取消“限價令”後，不到一天，就緊急撤回。
實際上，隨著棚改貨幣化收尾，三四線城市沒有“貨幣紅利”，接盤壓力增加，樓市呈現疲態，政策“鬆綁”的可能性正在擴大。
所以，在貨幣寬鬆時代，貨幣、土地供應，以及人口、調控政策不一定會支持房價上漲，但傾向於支持房價橫盤。如今政策責任主體落到各城市手中，各城市會以“相機選擇”的方式，維持房價平穩。
高週轉時代，寬貨幣時代開啟，但房價大漲的時代結束，接下來是整體橫盤、局部分化的時代。
這一橫盤，或許是五年，亦或是十年。人們開始需要重新適應這個有些陌生的時代。
地產商，明面上去地產化、去規模化、去暴利化，臺下謀求低調轉型。
前些年王健林“因禍得福”，壯士斷腕，甩賣萬達地產項目，號稱成功轉型。如今恆大、寶能似乎都對新能源及無人駕駛汽車感興趣——這是一個與地產同等規模級別的市場。
房價橫盤時代，假如貨幣年增長率8%，房產（房產租房收入）相當於在縮水。對於“錯過了”的八零九零後們，這是追上房價、成功買房的最好機會。只是你需要跑贏貨幣這位“博爾特”。
祝君好運！
參考文獻
【1】棚改貨幣化即將落幕去庫存任務完成，任澤平，澤平宏觀；
【2】2019政府工作報告之房地產解讀：政策調整、房價走勢及判斷邏輯，清和，智本社；
【3】中房與美債 | 貨幣之下，其實難副，清和，智本社；
【4】自由選擇，弗裡德曼，機械工業出版社。
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清華教授內部研判：
中國即將發生第3次造富運動！
（信息量很大）
目前，中美貿易摩擦影響到中國的經濟運行，也影響了經濟政策的調整。如果只是簡單的貿易逆差問題，中國已經拿出誠意，可以增加對美國產品的購買，那麼為什麼美國還一直變卦，就使我們不得不思考美國的目的到底是什麼？
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