二季度以來，樓市調控措施升級。一二線城市普遍創新供地模式，“限地價、競配建”常態化，地價和房價聯動調控機制基本建立。由此，地價上漲拉動房價上漲，倒逼調控鬆綁的現象未來不會再出現。近期，調控轉向融資端，監管部門發文，加強監控銀行和非銀金融違規給地產企業融資。7月以來，監管部門對地產信託進行“窗口指導”，暫停新增項目募集和投放等。
同時，下半年以來，有關部門對轄區內的信託公司強化“窗口指導”。根據部分區域披露的信息，下半年信託公司地產業務“能與不能”的正負面清單一目瞭然：股權收益權、特定資產收益權，或安排對賭的方式等為房企提供拿地前端融資等模式都被叫停，能做的只有符合“432”（項目四證齊全、30%資本金和二級資質）要求的貸款類、真股權投資；行業投向方面，保障性住房、產業孵化、城市更新或舊城改造、剛需類住房等項目被大力鼓勵。由此可見，信託開始全面迴歸實體經濟。
事實上，據統計，房地產開發商資金來源中，包含信託類融資的房企自籌資金，佔比不到30%，信託類融資佔比只有10%左右。為何此次融資端調控如此寒氣逼人？筆者認為，主要在於資金違規進入樓市，且又從信託撕開一道口子。
據克爾瑞數據，2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地產信託資產餘額同比增長15.15%。據用益信託數據，2018年6月-2019年6月，房地產信託的月度成立規模連續13個月排名集合信託首位。上半年地產信託募集資金佔信託市場資金增量的40%。5月份，地產信託佔比只增不減，當月金融、工業企業、基礎產業信託募資都在下降，唯獨地產信託募資在增長。5月和6月，地產信託募資佔比分別達到42.4%和44.4%，位居首位。
去槓桿轉向穩槓桿，續作項目的信託融資開閘以後，市場認為信託繁榮的“窗口期”出現。因此，期望能抓住短暫的“窗口期”機會，在“關窗”之前搶先機、早投放，這與監管部門的初衷背道而馳，這也是觸發監管層出重拳，祭出窗口指導的主要原因。銀行方面的情況也類似，2018年信託新增規模下降21.9%，資金回表給銀行帶來機會。數據顯示，2018年33家上市銀行對公項下房地產貸款餘額達到5.4萬億元，較年初增長16.2%，增速高於2017年。
大型銀行房貸佔比和餘額雙增，中小銀行更是全面發力房貸，新增房貸增速基本在30%以上，有的甚至增長100%。今年4-6月份，房貸佔新增貸款的比重在45%左右，遠高過2017-2018年40%以下的規模控制要求。一季度熱點城市樓市“小陽春”，開發商繼續“高週轉”，開發投資、新開工、銷售全鏈條回升，資金多方接濟是助推器。一二線城市土地市場從去年流拍，逆轉到今年火熱。
樓市陷入資本催化下的套利，與地產實體沒有關係，更是違背資金迴歸實體經濟和“房住不炒”的基調。資金迴歸實體經濟，“房住不炒”是底線，關係到經濟轉型升級以及防範系統性風險、包容性增長和城鎮化內需。值得注意的是，“穩房價、穩地價、穩預期”中，穩字當頭是調控總基調，但是一些資金對此產生“剛性兌付”的誤讀，一定程度上助長炒房客、開發商繼續加槓桿獲利，倒逼“剛性兌付”進一步強化。
針對信託業，監管部門強調夯實“去通道”和“穿透式監管”，每一筆信託都杜絕“違規槓桿”。未來地價和房價聯動、土地和資金共監管，這是調控的殺手鐗。當然，地產信託整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信託供應不會受限。因此，樓市槓桿將繼續受限，房地產投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發揮地產信託分散融資風險，助推房地產對接實體經濟和百姓安居需求。
來源：中國證券報
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