核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
我國開徵房地產稅的宏觀環境及稅率測算
一、徵收房地產稅的宏觀條件
（一）人均GDP與人均可支配收入
美國各州徵收房地產稅開始於1818年的伊利諾伊州，至19世紀中期各州全部完成房地產稅開徵。因此，考察總體宏觀環境應以1850年為節點。但因數據統計的缺失，以1990年美國的人均GDP替代考察。1990年美國人均GDP約為6000美元，可以推定1850年的美國人均GDP應低於6000美元。從人均可支配收入來看，1929年美國人均可支配收入為7361美元。美國人均可支配收入增速與人均GDP增速近似相等，由此推定美國1990年人均可支配收入約為4900美元。
日本徵收房地產稅始於1950年。日本1960年人均GDP為479美元，1950年日本人均GDP應低於1960年水平。從人均可支配收入來看，1980年日本人均可支配收入為7900美元（1980年日本人均GDP為9158美元）。由此以人均GDP增速反向推算，日本1960年人均可支配收入應為410美元左右。
德國徵收房地產稅始於1973年。德國1973年人均GDP為5027美元。從人均可支配收入來看，德國1990年的人均可支配收入為4380歐元（按歐元美元1.3，約5694美元）。又由德國1990年人均GDP為22219美元，以人均GDP增速反向推定，德國1973年人均可支配收入約為1288美元左右。
橫向比較來看，我國2018年的人均GDP約為9400美元，城鎮居民人均可支配收入約為5700美元，理論上已具備開徵房地產稅的宏觀基礎。
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
我國開徵房地產稅的宏觀環境及稅率測算
一、徵收房地產稅的宏觀條件
（一）人均GDP與人均可支配收入
美國各州徵收房地產稅開始於1818年的伊利諾伊州，至19世紀中期各州全部完成房地產稅開徵。因此，考察總體宏觀環境應以1850年為節點。但因數據統計的缺失，以1990年美國的人均GDP替代考察。1990年美國人均GDP約為6000美元，可以推定1850年的美國人均GDP應低於6000美元。從人均可支配收入來看，1929年美國人均可支配收入為7361美元。美國人均可支配收入增速與人均GDP增速近似相等，由此推定美國1990年人均可支配收入約為4900美元。
日本徵收房地產稅始於1950年。日本1960年人均GDP為479美元，1950年日本人均GDP應低於1960年水平。從人均可支配收入來看，1980年日本人均可支配收入為7900美元（1980年日本人均GDP為9158美元）。由此以人均GDP增速反向推算，日本1960年人均可支配收入應為410美元左右。
德國徵收房地產稅始於1973年。德國1973年人均GDP為5027美元。從人均可支配收入來看，德國1990年的人均可支配收入為4380歐元（按歐元美元1.3，約5694美元）。又由德國1990年人均GDP為22219美元，以人均GDP增速反向推定，德國1973年人均可支配收入約為1288美元左右。
橫向比較來看，我國2018年的人均GDP約為9400美元，城鎮居民人均可支配收入約為5700美元，理論上已具備開徵房地產稅的宏觀基礎。
（二）、房地產稅對大部分剛需家庭影響不大
根據廣發銀行聯合西南財經大學發表的《2018年中國城市家庭財富健康報告》數據顯示，2018年全國城市家庭總資產規模高達428.5萬億，城市家庭戶均總資產規模為161.7萬元，而總資產規模在Top20%的城市家庭，平均家庭資產約為454萬元。即Top20%的家庭，擁有約240萬億，56%以上的資產。《報告》還顯示，在中國城市家庭資產中，住房資產佔77.7%，金融資產只佔11.8%。據此簡單測算，家庭資產規模在全國Top20%的家庭，所擁有的房產價值約有187萬億元。剩餘80%的家庭，所擁有的房產價值約166萬億。由此可見，在房地產稅減免政策的呵護下，大部分剛需家庭並不會受到太大的影響。換個角度思考，房地產稅的徵收可能在一定程度上減小投資性購房者的購房意願，釋放一部分住宅供給量，從而更有利於我國房地產長效機制的建立。
二、各地房產稅稅率的測算
對於房產稅稅率的測算，我們選取了不同地區、不同經濟背景的比較具有代表性的11個省份和直轄市進行研究。為了保證房地產稅的稅收收入能夠覆蓋各省、各地區的一些公共服務類的支出（如國外房地產稅覆蓋的教育、環保、社區服務等支出），我們利用各省的財政支出反向推出各省理論上應該徵收的基本稅率，據此可以確定一個房地產稅基本稅率的合理區間。以北京和上海的測算過程為例：
（一）北京
房產保有面積的確定：
方法一：根據北京市統計局數據，在1978年北京市住房面積為4,034萬平米，而統計局公佈的住宅竣工面積從1978年到2018年累計規模為5.34億平米，加上1978年的存量面積，合計規模約為5.74億平米。
方法二：根據《北京市統計年鑑2014》，截止到2013年底北京市住宅建築面積為4.76億平米，14-18五年內北京市住宅竣工建築面積為8222萬平，因此截止到2018年末北京市合計擁有住宅建築面積約5.58億平米。
方法三：通過人均居住面積方法計算，根據北京市統計年鑑的數據，截止到2018年末北京全市常住城鎮人口數量為1863.4萬人，北京市城鎮人均住房建築面積為32.56平米/人，由此計算北京市城鎮居民居住房屋合計建築面積為6.07億平米。但由於人均居住面積數據為抽樣調查數據，存在一定的統計意義上的誤差。將三個方法得到的結果數據取平均值，則北京市2018年底住宅存量面積約為5.8億平。
存量住宅面積：5.8億平
城鎮戶數：461萬戶（543萬戶城鎮化率85%）
按戶均套數0.94套/戶，套均75平算，首套免徵即免徵461×0.94×75=32539萬平（約3.26億平），則剩餘可徵稅面積約2.54億平；按照北京住宅均價6萬元/平，那麼北京市房產稅的稅基約為15.24萬億元
考慮到北京市政府2017年的教育支出964.62億元，文化體育與傳媒支出208.96億元，醫療衛生支出427.87億元，環境保護支出458.44億元，即每年需要約2059.89億元（約0.2萬億元）的財政支出用於社會福利和公共服務
根據理論納稅總額和財政支出所需資金倒推，北京市徵收房地產稅的理論稅率確定在0.2/15.24=1.31%左右較為合理。
若不考慮醫療衛生支出，則每年需支出1632.02億元，即稅率約為0.16/15.24=1.05%
（二）上海
方法一：根據《上海統計年鑑2018》， 1978-2018年上海市住宅建築竣工面積累計規模約6.67億平，根據統計局數據，1978年末上海約有1098.3萬人，當時上海人均住宅面積約為4.5平，則可估算上海1978年的住宅面積約為4942平，加上1978-2018以來的竣工面積，可以得到上海市2018年底住宅存量約為7.16億平。
方法二：通過人均居住面積方法計算，根據上海市統計年鑑的數據，截止到2018年末上海全市常住人口數量為2418.33萬人，其中城鎮常住人口數量約為2127.8萬人（城鎮化率為87.9%），上海市城鎮人均住房建築面積為36平米/人，由此計算上海市居民住宅建築面積約為7.66億平米。但由於人均居住面積數據為抽樣調查數據，存在一定的統計意義上的誤差。
綜合上述兩種方法的結果，估計上海住宅存量面積約為7.2億平。
上海住宅存量面積：7.2億平 戶均套數：0.91套/戶 戶數：546萬戶
按戶均套數0.91套/戶，套均75平算，首套免徵即免徵546×0.91×75=37264.5萬平（約3.73億平），則剩餘可徵稅面積約3.47億平；按照上海住宅均價5萬元/平，那麼上海市房地產稅的可徵稅總額約為17.35萬億元
考慮到上海市政府2017年的教育支出874.1億元，醫療衛生支出412.18億元，文化體育與傳媒支出191.32億元，環境保護支出224.66億元，即每年需要約1702.26億元（約0.17萬億元）的財政支出用於社會福利和公共服務。
根據理論納稅總額和財政支出所需資金倒推，可以確定上海市徵收房地產稅的理論稅率確定在0.17/17.35=0.98%左右較為合理。
若不考慮醫療衛生支出，則每年需支出1290億元，即稅率約為0.13/15.24=0.85%
（三）稅率的邊界
開徵房產稅需考慮不會對房地產市場產生較大的負面影響。按照成本收益分析，稅率的確定低於房價的正常收益更有利於房地產稅的良性循環。我們根據中國房價行情網和安居客網站上的各個省會的16-19年的房價數據，計算16-18年的房價漲幅，並取的平均值，得到我國各大主要城市近四年的平均房價漲幅。
結果顯示近幾年我國主要城市的房價漲幅高於我們理論計算的房地產稅率，從這個角度觀察，我們計算得到的主要省份的理論稅率具有一定的合理性。
核心觀點：
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。全球主要經濟體徵收房地產稅都已經有很長一段的歷史，而我國囿於一些現實情況和歷史因素，至今仍未對非營利性住房徵收房地產稅。目前我國是否已經具備了徵收房地產稅的條件和環境，又該如何進行徵收？
鑑於我國試點城市房產稅仍經驗不足，因此，有必要參考國外成熟的經驗，進而對我國房地產稅政策形成較為合理的設想。報告首先從對美、日、德、巴西以及印度現行房地產稅政策仔細梳理入手。明確各國都是何時開始徵收房地產稅的？如何計算稅費呢？減稅免稅政策又是怎樣的？這些政策有哪些相同點和不同點呢？其次，從各國開徵時的宏觀環境，探討我國目前的宏觀環境是否適合開徵房地產稅。房地產稅開徵之後，是否會對中低收入居民的生活造成較大負擔？如何確定不同地區的基本稅率？第三，通過對各國房地產稅政策的梳理，也發現了一些不合理的地方，例如美國減稅免稅過程中的尋租問題，巴西征稅體系的公權受損等等，這對我國房地產稅政策的設計亦有借鑑意義。
綜上，我們結合實際情況從房屋評估、稅率確定、減免政策、央地權責以及徵繳制度等幾個方面，形成對我國房地產稅政策的整體設想。
目 錄
世界各主要國家房地產稅政策梳理
房地產稅是全球主要經濟體普遍徵收的一種財產稅，其作為各國地方政府的主要收入來源，對於助推地方經濟發展起到了重要的作用。開徵房地產稅對完善我國稅制體系、強化地方收入同樣具有重要的意義。有鑑於我國目前上海及重慶兩個地方的房地產稅試點經驗仍然不足，有必要借鑑與我國國土面積、人口結構、經濟發展水平等條件相類同的國家。我們選取幾個具有代表性、典型性的國家作為研究對象，如美國、日本、德國、印度及巴西的房地產稅徵收經驗。對其房地產稅政策進行仔細梳理，以期對我國房地產稅的政策形成合理預期。
一、美國房地產稅政策
美國作為世界第一大經濟體，國土面積廣闊，人口眾多。從美國各州的財政狀況與房地產稅的關係來看，房地產稅佔州財政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水平，對地方而言是非常重要的財源。而美國得以順利實施房地產稅的依據有三點：一、美國建國以來的土地私有制度；二、“以支定收”確定稅率；三、行之有效的徵稅行政體系和發達的金融體系。
（一）、全國統一的稅費計算模式
美國各州擁有相對獨立的財權。各州在財政方面的自主權較大，而且房地產稅的徵收完全用於各州的財政支出，並不上繳聯邦政府，也不參與聯邦政府事務（如全國性醫保）。雖然各州在房地產稅的設計和徵收上擁有極大自主權，但美國各州在計算房地產稅時卻使用同一公式計算：
應納稅費=市場價值*（1-免徵率）*實際稅率=評估價值*實際稅率
不同的是，美國各州可根據自身財政狀況通過對免徵率的調控進而實現對房地產稅收入的調控，即自行調整評估價值。另外，各州也可通過制定和修改各類減免稅措施達到自主調節的目的。
實際上因為房地產稅的財權全部歸於地方政府，所以稅基計算（房地產價格評估）、免稅率確定、減免稅條例全部都是由地方政府來確定的。由此，這其中容易造成稅收不公平的環節即在房地產價格評估和減免稅條例的實施。為了制定合理公平可行的房地產價格評估機制，美國採用了計算機輔助批量評估系統。對房地產進行評估時，需考慮過去決定其原始基值的評估方法。認證指南要求評估人使用成本法、市場法和收入法中至少兩種評估方法估計所有房地產的價值。
（二）、“以支定收“確定稅率
美國地方政府與事權相對應的相對獨立的財權。美國各地方財政支出與當地經濟發展水平相匹配，各州的財政收支相對平衡。
房地產稅是地方的重要稅源。從美國各州的的財政收支數據來看，美國的房地產稅佔據美國地方各州財政收入的四分之一左右，也有部分州的財政收入有一半以上是由房地產稅支撐的。從實際情況看，房地產稅收較高的州大部分都位於美國東北部地區，屬於美國傳統的發達地區。由此可見房地產稅收入與相關支出體現了較強的地域性，其與地方經濟發展可形成良好的循環。經濟較發達的地區，房地產稅收較高，進而可支撐較高的地方屬地財政開支，較高的地方財政開支又反過來刺激經濟的增長。
拿與房地產稅息息相關的教育來說，豐富的教育資源也集中在傳統的美國東北部地區，8所常春藤學校被新英格蘭地區和中大西洋地區包攬。因美國地方市一級授權社區為了教育開支而針對性徵收房地產稅，因此，房地產稅收收支較高的地區如富人區，其教育資源更為優化。這也導致美國教育資源的分佈不平衡。
（三）、完善的徵稅行政體系
開徵房地產稅，不僅意味著增加一種稅，還意味著財產稅整體稅收體系的完善。就需要建立能夠徵收財產稅的行政體系和金融體系。
美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。首先是中央政府與地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）對房地產稅的財權事權劃分。其次是可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會）。第三是賦予地方稅務部門進行徵稅以及對偷逃稅的執法權。最後則是為房地產稅預算的支出項目（如針對教育的房地產稅稅收收入）。
除了熟知的美國所得稅為導向的個人申報制度，地方稅務部門面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。
防止房地產稅的偷逃還要依靠信息的聯通完善。房地產稅屬於地方政府徵收，房地產所有者會在每年的固定時段收到地方政府寄來的稅務賬單，而且所有的房地產都需要註冊登記，房屋所有者的房地產所在地，銀行賬戶，社會安全號（相當於中國的身份證號）都清晰明瞭，偷逃房地產稅意味著銀行賬戶和房地產被凍結， 房屋所有者將寸步難行，且房地產的價值遠高於當年需要繳納的稅費，偷逃行為得不償失。另外，在美國，逃稅是重罪，稅務部門有較大的權力可以保證徵稅工作的進行。
（四）、新金融體系為繳納房地產稅融資
為保障房地產稅的順利足額繳納，美國構建了以房地產增值抵押貸款為主的金融體系。在美國現有的金融體系中，房屋所有人是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。如在紐約擁有一套評估價值150萬美元的房子，每年徵收房地產稅1%，每年需納稅額達到1.5萬美金，依據德銀2017年的調查數據，2017年紐約居民人均稅後年收入為51648美元，對於年收入10萬美左右的家庭而言，房地產稅佔收入的15%左右。而房地產稅徵收而設立的金融體系，使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，也保證了徵稅的完成。
（五）、減免稅政策
美國的房地產稅的減免政策相對比較單一，各州雖然有差異，但是總體上比較相近。大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免。對第一套住房採用部分減稅。對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。
具體減稅免稅的規定，則是依據各州的實際情況進行。比較依賴房地產稅的州，其減免稅措施一般只圍繞必要的道義需求而制定，也就是對弱勢群體和軍人，非營利性土地與建築進行減免。而房地產稅在財政收入中佔比不高的州減免額則比較大。據統計，美國有13個州對個人住宅用地房地產稅進行減免，即對居民作為住宅使用的住房，按照住宅房屋整體或部分給予相應額度的減免，有18個州規定用於非營利的宗教、慈善、墓地、醫院、或教育目的的房地產免稅，有29個州對於老人、殘疾人等弱勢群體進行減稅免稅優惠，還有約一半的州為傷殘退伍軍人、現役軍人、軍屬等為國家付出的人豁免或減免房地產稅。
美國房地產稅減免稅的條例設計同樣有避稅漏洞。以減免稅的對象選擇為例，美國部分洲的法律條款規定，退伍軍人和殘疾人可以享受免繳房地產稅的政策，有一些逃稅者可能就選擇將自己的房產轉入殘疾人或退伍軍人的名下，以達到逃稅的目的。而且即使上述條例進行完善，修改為退伍軍人和殘疾人僅能擁有一套住房免徵房地產稅，仍然有許多退伍軍人和殘疾人屬於原來就一套住房都沒有的群體，這部分人仍然有可能被逃稅者利用進行逃稅。為了關照特殊群體的利益，有時候為一些情況設計減免稅的條例，其認定具有一定的主觀性，這種主觀性就容易產生尋租漏洞。
二、日本房地產稅政策
日本的地理環境、歷史發展、社會生活等與我國有相似之處，因此同樣有借鑑意義。日本是一個東北亞的發達國家範本，日本的房地產稅制度，包括了亞洲現行的房地產稅的特點，具有一定的特色。
（一）、確定房屋產權的時間節點
日本的房地產稅是一年一計稅。日本的房地產稅的法律規定，納稅義務人（房地產稅承擔者）為每年1月1日時，持有土地、建築物或其他有形可折舊的商業固定資產的自然人或企業。但如果登記為所有者的人在到期日之前死亡等，則實際擁有土地或房屋的人（繼承人等）在截止日期前繳納稅款。日本政府通過一個固定日期來確定房地產產權所有人，並據此向房地產產權所有人徵稅。這也解決了期間可能發生的房屋買賣、繼承等導致的房地產納稅人在過去一年的產權不連貫的問題。
產權所有的確定有不同的方式。土地：在登記註冊或土地補充稅登記處登記或登記為擁有人的人。房子：在註冊或家庭更換稅務帳簿中註冊或註冊為所有者的人
（二）、對房地產課徵的兩種稅
在日本根據城鎮區劃，房地產相關的稅種有固定資產稅和都市計劃稅兩種。面向同樣的納稅義務人徵收，而徵收對象略有差別：固定資產稅對該行政區範圍內的土地、房屋和可折舊資產進行徵收。都市計劃稅主要對位於城市化推廣區的土地和建築物徵收。
兩種稅均採用從價計徵的方式，稅基為固定資產的評估價值。
房地產稅=固定資產的評估價值×對應的稅率
固定資產的評估價值即稅基為每三年評估一次，全國適用相同的一套評估方法，評估價值一般為該資產市價的70%左右，評估間隔時價值一般保持不變。
兩種稅的稅率在日本全國範圍內都較為統一。其中約90%的地區固定資產稅稅率為1.4%，其他地區略高於1.4%，但最高也只有2.1%；都市計劃稅大部分為0.3%，其他地區在0.2%到0.3%之間。
兩種稅的徵稅範圍和用途上也有所不同。其中固定資產稅的徵稅範圍為全縣範圍（日本的一級行政單位），都市計劃稅則僅在城市規劃法案規定的城市化推廣區進行徵收。都市計劃稅有較為固定的用途，在大部分地區用於道路維護、下水道治理等城市基礎設施建設，以福井縣為例，福井縣徵收的都市計劃稅用於街道維修事業、下水道維修事業、公園維修事業，都市計劃稅約佔城市規劃資金來源的24%（其他來源為一般財源、補助金、地方債）。可以說，日本的都市計劃稅為城市的發展和日常運行提供了佔比不小的資金。而固定資產稅則作為日本地方政府非專項的財政收入，沒有特定目的地用於地方政府的財政支出。
（三）、全國統一的免徵點
日本與許多國家的不同的一點是，日本有統一的基礎免徵額。土地：小於30萬日元，房子：小於20萬日元，可折舊資產：小於150萬日元，這在一定程度上保證了公平，可以保證日本極端貧窮人口的權益。且此種減免制度也能保證會對整體房地產稅收入的減收作用有限。
（四）、評估與減免稅
在評估方法上，日本對土地、房屋和可折舊資產均有非常細緻的規定，並有相應的減免方法，直接在稅基上減少稅收。具體的細則部分節選如下：
1、土地
（1）住宅用地
先根據土地面積確定其住宅用地例外率（1/6或1/3），再乘以土地的評估價值得到其稅收標準金額（這已經減免了很大一部分），然後根據負擔水平對應稅金額進行適當調整。
①根據土地面積進行減免
對於不超過200平方米的小型住宅區：評估價值×1/6 =稅收標準金額（小型住宅用地超過200平方米時，每棟房屋不超過200平方米）
其他住宅用地面積超過200平方米：評估價值×1/3 =稅收標準金額
②根據負擔水平進行減免
負擔水平是指上一年的應稅標準值與評估價值的比率，對於商業用地（非住宅用地）等，負擔水平=上一年的應稅標準值÷評估值×100％；對於住宅用地，負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（估價值×住宅用地例外率（1/6或1/3））×100％。
對於商業用地（非住宅用地）：當負擔水平超過70％：應稅金額=評估金額×70%；當負擔水平為60％至70％：延用上一年的應稅標準金額；當負擔水平低於60％：應稅金額=上一年的稅收標準+評估金額×5％
對於住宅用地：當負擔水平為100％或更高時：應稅金額=評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）；當負擔水平低於100％：應稅金額=上一年度的應稅標準金額+評估金額×住宅用地例外率（1/6或1/3）×5％
（2）農業用地
耕地分為一般農業用地和城市化農業用地，分別進行價值評估和徵稅。
①一般農業用地
一般農業用地不包括獲得轉換許可的城市化地區農業用地。對於一般農業用地，根據負擔水平的劃分引入不同的調整率。
②城市化農業用地
城市化地區農業用地是市區化的農地，但受到生產綠地區域指定的農地除外。對於這部分農地，由評估值的三分之一相乘而得到的量為稅基的上限。
負擔水平=上一年的應稅標準金額÷（評估金額×1/3）×100％
（3）住宅用地和農田以外的土地
對於森林和其他陸地區域，應納稅額為以下兩者中較少的一個為準：①今年的價格=（原始應稅標準金額）×稅率；②（稅前標準金額+原始應稅標準金額×5％）×稅率（但如果根據②計算的金額小於原始應稅標準金額×20％×稅率，則為應納稅額為原始應稅標準金額×20％×稅率。）
2、房屋
對於2020年3月31日前新建的住宅，在滿足下列要求後可按規定進行減免。
（1）住宿要求
房屋作為獨家住宅或組合住宅。其中，組合使用住宅的認定為，住宅部分超過總建築面積的一半。
（2）佔地面積要求
2005年1月2日後新建，建築面積在50平方米（40平方米，適用於單戶住宅以外的出租房屋）或280平方米以下的房屋。
3、可折舊資產
根據固定資產評估標準，根據收購價格和收購後的折舊進行評估。
去年獲得的折舊資產：評估價值=收購價格×（1-（折舊率÷2））
在去年之前獲得的折舊資產：評估價值=上一年的價格×（1-折舊率）
（但是，如果該金額低於收購價格的5％，只要可折舊資產用於原始目的，它將是收購價格的5％。）
計算物業稅折舊資產折舊額的方法原則上是餘額遞減法。
此外，在少數部分地區，對於特殊人群及特殊財產有直接的稅收優惠政策。如在沖繩縣、大分縣、佐賀縣、香川縣等地區，對於貧困人口和接受福利捐助的人口進行房地產稅減免。北海道則對於通過繼承獲得的房地產、收購公路等道路等土地、通過符合特定要求的公司合併或公司拆分來收購的房地產、為宗教組織、學校等收購的房地產、為社會福利事業服務的房地產可獲得全額豁免，等等。具體的優惠政策在各地各有不同，但大致圍繞著以貧困人口為納稅義務人的財產、受地震等自然災害的財產以及用於公共、公益事業的財產等進行減免。
（五）、從價計徵
日本在計算房地產稅的稅額時，採用的是從價計徵的方式，與美國沒有太大差異。基本上所有的房地產稅的計稅都是採用從價計徵的方式，因為這樣的計稅方式在通貨膨脹可控的經濟條件下，可以忽視通貨膨脹的影響，通貨膨脹帶來影響已經被房價變動包含在內了。在通貨膨脹較為嚴重的時期則可以縮短評估的間隔，隨行就市地計算房地產稅稅額才不至於出現稅額和房屋價值嚴重不符的情況，從而保證實際稅收的平穩。
日本根據土地或房產的評估價值（一般是市價的70%左右，每三年評估一次，評估間隔時價值一般保持不變）來計算房地產稅的稅額，固定資產稅=固定資產評估價值×稅率，都市計劃稅=固定資產評估價值×稅率。
（六）、繳費政策
日本的房地產稅繳納方式也比較有特色，納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。繳納處所每個管轄地區略有不同，在納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。每年1月1日發徵稅通知，稅收賬單一般在4月、7月、12月、次年2月寄出，並相應有四次截止日期（一般為5月、7月、12月和次年2月），可以在第一個截止日期前一次付清，或按四次截止日期分期付清（具體截止日期視地區而定）。
三、德國房地產稅政策
德國的房地產稅充分考慮東西部的差異。東歐劇變之後，德國重新統一。統一後的德國面臨的最為嚴峻的問題，即是東德和西德存在著嚴重的發展差異問題。德國在房地產稅的設計中也顧及到這一點，德國的房地產稅與其他國家相比，最為旗幟鮮明的一點差異便是對舊聯邦州和新聯邦州的劃分。德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家，而出於對地區發展差異考慮在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。
（一）、新聯邦州和舊聯邦州的不同稅率
上世紀九十年代，東德西德合併時，為了給原東德地區基礎設施建設和新聯邦州財政籌措資金，德國老聯邦州（老聯邦州即原來屬於西德的州，原屬於東德的州稱為新聯邦州）的公民需要上繳收入的5.5%作為“團結稅”。這一舉措有部分類似於我國的財政轉移支付：我國區域發展不平衡的問題嚴重，許多省份的財政需要靠中央財政補貼。雖然“錢”來自中央，但“錢”是從各個地方收上來的，這實際上是讓財政富裕地區補貼財政不富裕的地區，經濟較發達地區支持經濟不發達地區的發展。
即使是德國這種在地區之間實行高額財政轉移支付的國家，徵收的房地產稅，也只是用於地方事務，而沒有收歸中央之後再行分配。實際上，德國實行三級的財政收支制度，這三級包括聯邦一級、州一級、地方（市、鎮）一級。聯邦政府、州政府、地方政府共享所得稅，並都有其獨佔的稅源。房地產稅就歸地方一級獨佔，房地產稅的收入只用在地方一級，用於地方的城市環保、交通、水電、基礎教育、社會救濟等。
（二）、徵稅對象劃分為A類和B類
雖然房地產稅收入停留在地方（市、鎮）一級，但是地方並沒有立法權，無權決定稅率和計算方式、計算係數。
德國減稅免稅政策是統一的，徵稅對象只劃分為A類（用於農業和林業地不動產）和B類（可建設的不動產或帶有建築物的不動產）。劃分為A類或B類決定了應納稅額的乘數大小，這個乘數的大小設定也是州一級的立法機構僅有的權力，而基礎稅率的決定權已經歸於聯邦一級的立法機構。因歷史原因，基礎稅率的除了按建築類型，評估價值和家庭人口決定外，舊聯邦州和新聯邦州的基礎稅率不同。而新聯邦州的舊建築與新建築的基礎稅率亦有不同，在新聯邦州，各種舊建築的稅率基本都高於新建築，這可能是為了鼓勵新聯邦州發展建築業和房地產業，因新聯邦州的基礎設施較差，房屋老舊。
（三）、減稅免稅政策
德國各種與房地產稅收相關的稅種諸如:土地稅、土地購置稅、二套房稅、資本利得稅、收入所得稅等稅種的減免稅制度，在各州均有所不同。例如：各州土地購置稅標準由3.5%到6.5%不等，土地稅繳納標準也是由各州制定，土地價值衡量指數乘以土地價值乘以每個聯邦州自己制定的稅率為應繳土地稅。在德國居民登記使用的第二套房及第二套以上住房需要繳納二套房稅，二套房稅的減免規定中，對於夫妻由於就業原因登記使用的二套房或二套房用於滿足護理要求等特殊情況，免徵二套房稅。購置的房產如果用於出租需要，對符合個人收入限額的人群徵稅。而對於沒有其他任何收入，房租出租收入也達不到納稅標準的，其所獲出租房收入免收二套房稅。
德國應納稅額是以評估價值為徵稅基礎，乘以基礎稅率再乘以成數計算的。居民的首套住房不收房產稅，享受二套方稅收減免的條件偏向保護中低收入者，尤其在舊聯邦州的家庭住宅基礎稅率比較低，也是稅收減免的體現。新聯邦州A類乘數普遍低於B類乘數，如柏林州A類乘數為150%，B類乘數為810%。購房後，房屋所有人每年還要交納土地稅，土地稅與個人收入無關，與乘數有關，在柏林較好的住宅區，80平米的住房土地稅約為每年200歐元左右，受稅率、房屋價值等因素的影響，不同城市、不同區域的土地有可能相差很大。
四、巴西和印度房地產稅政策
與傳統發達國家或有百餘年的徵收房地產稅的經驗、或有完善的政治與法律制度、或有發達的金融體系不同，巴西國祚不過百餘年，印度更是在長期殖民之後隨著戰後的民族解放浪潮而新成立的民主國家。兩國的基礎薄弱，經濟發展水平一般，社會矛盾尖銳，政府的掌控能力有限，兩國的房地產稅展現出與發達國家完全不同的特點。
（一）、計稅基礎劃分細緻
巴西把房地產劃分為土地、住宅、非住宅。現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度，因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。巴西的土地和建築物使用不同的稅率。而且在巴西各州，對土地徵稅的稅率是要高於對建築物徵稅的稅率。採用這種劃分方式可能是考慮到土地價值和房屋價值的脫節。房屋和土地雖然同為不動產，但是房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。採用這種方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。
印度各邦對房地產的劃分方式都不盡相同。比如德里劃分為私人住宅、商用房地產和工業用房地產。而喜馬偕爾邦則劃分為一類房地產：緊鄰主要道路的房地產；二類房地產：離主要道路的房地產50米以內的房地產；三類房地產：離主要道路的房地產超過50米的房地產，這兩個地區對房地產的劃分方式完全不同。這種現象的出現主要是因為印度的房地產稅的徵收權力完全下放給地方，包括是否開徵房地產稅都由各一級行政級別的地區自行決定，比如查謨克什米爾邦就沒有徵收房地產稅。
（二）、稅收減免政策
房地產稅的減免也是巴西所有地方當局中常用的措施，包括：用於政府目的的房地產（行政目的）；用於防禦和基礎設施建設的房地產；用於非營利組織的房地產；用於公共或社會利益的不涉及利益的房地產；用於文化和科學目的的公立學校、國家公園、保護區等；用於醫療服務（如醫院）、宗教和慈善事業的房地產。另外，還有一些其他重要豁免的情況：退休的養老金領取人可獲得房地產稅豁免；孤兒、寡婦、精神缺陷者可獲得房地產稅豁免，並獲得相應補貼，補貼最高可達最低工資的三倍；其他收入低於3000美元的家庭也可獲得相應減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。
印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
（三）、繳費制度
巴西有著比較特殊的繳納稅費機制，這種機制印度也存在：納稅人可以因為一次性全額支付稅費而享受稅收優惠。這種繳費機制的存在自然是為了鼓勵公民為房地產納稅。相比之下，美國和德國就不存在這種制度，因為兩國建立了較為完善的徵稅體系，能夠將房地產稅徵收上來，沒有必要為依法納稅這種合情合理合法的行為進行獎勵。兩種機制各有利弊。
（四）、房地產稅的計算
1、印度的房地產稅計算
印度的房地產稅計算比較複雜，依據以下兩個公式計算：
印度房地產稅=房地產年價值（annual value）*稅率
房地產年價值=每平方米單位面積價值*房地產面積*年限係數*使用係數*結構係數*佔用係數
其中，年限係數（這一因素考慮到了建築的年齡，並根據市場價值對新房產徵收更高的稅，對舊房產徵收更低的稅。根據建築物的使用年限，該係數範圍為0.5至1.0）；使用係數（這一因素考慮了房地產的使用情況，並規定了對住宅徵收較低的稅，對非住宅徵收較高的稅）；結構係數（這一因素為碾壓混凝土建築提供了更高的稅率，為低值建築提供了更低的財產稅率。）；佔用係數（向出租房產徵收更高的房地產稅，自用房產徵收更低的房地產稅）。
2、巴西的房地產稅計算
巴西的城市房地產稅分為為城市土地稅和城市房產稅。城市土地稅的是城市無建築的土地所有者課徵的地價稅；城市房產稅是對城市房產的所有者課徵的稅。稅基的評估基礎是每個房地產的市場價值，該稅涵蓋所有房地產使用類別，包括控制土地、住宅和非住宅。並且，不同州不同市有各自的納稅標準，稅法規定，巴西不動產稅稅率因市而異。有的州對同種類型的不動產採用統一的稅率，包括聯邦首都、戈亞斯、馬託格羅蘇州、阿拉戈斯州、巴伊亞州、帕拉伊巴州、亞馬遜州、里約熱內盧州、聖保羅州。例如在聯邦首都，對空置的土地徵收3%的房地產稅，對有建築許可證的房屋或土地徵收1%的房地產稅，對住宅徵收0.3%的房地產稅。
除此之外，對於巴西其他的一些州，其針對不同類型的不動產，在不同的實際價值區間內採取不同的稅率。
為了便於閱讀，我們將各國房地產稅政策進行了簡略的對比：
我國開徵房地產稅的宏觀環境及稅率測算
一、徵收房地產稅的宏觀條件
（一）人均GDP與人均可支配收入
美國各州徵收房地產稅開始於1818年的伊利諾伊州，至19世紀中期各州全部完成房地產稅開徵。因此，考察總體宏觀環境應以1850年為節點。但因數據統計的缺失，以1990年美國的人均GDP替代考察。1990年美國人均GDP約為6000美元，可以推定1850年的美國人均GDP應低於6000美元。從人均可支配收入來看，1929年美國人均可支配收入為7361美元。美國人均可支配收入增速與人均GDP增速近似相等，由此推定美國1990年人均可支配收入約為4900美元。
日本徵收房地產稅始於1950年。日本1960年人均GDP為479美元，1950年日本人均GDP應低於1960年水平。從人均可支配收入來看，1980年日本人均可支配收入為7900美元（1980年日本人均GDP為9158美元）。由此以人均GDP增速反向推算，日本1960年人均可支配收入應為410美元左右。
德國徵收房地產稅始於1973年。德國1973年人均GDP為5027美元。從人均可支配收入來看，德國1990年的人均可支配收入為4380歐元（按歐元美元1.3，約5694美元）。又由德國1990年人均GDP為22219美元，以人均GDP增速反向推定，德國1973年人均可支配收入約為1288美元左右。
橫向比較來看，我國2018年的人均GDP約為9400美元，城鎮居民人均可支配收入約為5700美元，理論上已具備開徵房地產稅的宏觀基礎。
（二）、房地產稅對大部分剛需家庭影響不大
根據廣發銀行聯合西南財經大學發表的《2018年中國城市家庭財富健康報告》數據顯示，2018年全國城市家庭總資產規模高達428.5萬億，城市家庭戶均總資產規模為161.7萬元，而總資產規模在Top20%的城市家庭，平均家庭資產約為454萬元。即Top20%的家庭，擁有約240萬億，56%以上的資產。《報告》還顯示，在中國城市家庭資產中，住房資產佔77.7%，金融資產只佔11.8%。據此簡單測算，家庭資產規模在全國Top20%的家庭，所擁有的房產價值約有187萬億元。剩餘80%的家庭，所擁有的房產價值約166萬億。由此可見，在房地產稅減免政策的呵護下，大部分剛需家庭並不會受到太大的影響。換個角度思考，房地產稅的徵收可能在一定程度上減小投資性購房者的購房意願，釋放一部分住宅供給量，從而更有利於我國房地產長效機制的建立。
二、各地房產稅稅率的測算
對於房產稅稅率的測算，我們選取了不同地區、不同經濟背景的比較具有代表性的11個省份和直轄市進行研究。為了保證房地產稅的稅收收入能夠覆蓋各省、各地區的一些公共服務類的支出（如國外房地產稅覆蓋的教育、環保、社區服務等支出），我們利用各省的財政支出反向推出各省理論上應該徵收的基本稅率，據此可以確定一個房地產稅基本稅率的合理區間。以北京和上海的測算過程為例：
（一）北京
房產保有面積的確定：
方法一：根據北京市統計局數據，在1978年北京市住房面積為4,034萬平米，而統計局公佈的住宅竣工面積從1978年到2018年累計規模為5.34億平米，加上1978年的存量面積，合計規模約為5.74億平米。
方法二：根據《北京市統計年鑑2014》，截止到2013年底北京市住宅建築面積為4.76億平米，14-18五年內北京市住宅竣工建築面積為8222萬平，因此截止到2018年末北京市合計擁有住宅建築面積約5.58億平米。
方法三：通過人均居住面積方法計算，根據北京市統計年鑑的數據，截止到2018年末北京全市常住城鎮人口數量為1863.4萬人，北京市城鎮人均住房建築面積為32.56平米/人，由此計算北京市城鎮居民居住房屋合計建築面積為6.07億平米。但由於人均居住面積數據為抽樣調查數據，存在一定的統計意義上的誤差。將三個方法得到的結果數據取平均值，則北京市2018年底住宅存量面積約為5.8億平。
存量住宅面積：5.8億平
城鎮戶數：461萬戶（543萬戶城鎮化率85%）
按戶均套數0.94套/戶，套均75平算，首套免徵即免徵461×0.94×75=32539萬平（約3.26億平），則剩餘可徵稅面積約2.54億平；按照北京住宅均價6萬元/平，那麼北京市房產稅的稅基約為15.24萬億元
考慮到北京市政府2017年的教育支出964.62億元，文化體育與傳媒支出208.96億元，醫療衛生支出427.87億元，環境保護支出458.44億元，即每年需要約2059.89億元（約0.2萬億元）的財政支出用於社會福利和公共服務
根據理論納稅總額和財政支出所需資金倒推，北京市徵收房地產稅的理論稅率確定在0.2/15.24=1.31%左右較為合理。
若不考慮醫療衛生支出，則每年需支出1632.02億元，即稅率約為0.16/15.24=1.05%
（二）上海
方法一：根據《上海統計年鑑2018》， 1978-2018年上海市住宅建築竣工面積累計規模約6.67億平，根據統計局數據，1978年末上海約有1098.3萬人，當時上海人均住宅面積約為4.5平，則可估算上海1978年的住宅面積約為4942平，加上1978-2018以來的竣工面積，可以得到上海市2018年底住宅存量約為7.16億平。
方法二：通過人均居住面積方法計算，根據上海市統計年鑑的數據，截止到2018年末上海全市常住人口數量為2418.33萬人，其中城鎮常住人口數量約為2127.8萬人（城鎮化率為87.9%），上海市城鎮人均住房建築面積為36平米/人，由此計算上海市居民住宅建築面積約為7.66億平米。但由於人均居住面積數據為抽樣調查數據，存在一定的統計意義上的誤差。
綜合上述兩種方法的結果，估計上海住宅存量面積約為7.2億平。
上海住宅存量面積：7.2億平 戶均套數：0.91套/戶 戶數：546萬戶
按戶均套數0.91套/戶，套均75平算，首套免徵即免徵546×0.91×75=37264.5萬平（約3.73億平），則剩餘可徵稅面積約3.47億平；按照上海住宅均價5萬元/平，那麼上海市房地產稅的可徵稅總額約為17.35萬億元
考慮到上海市政府2017年的教育支出874.1億元，醫療衛生支出412.18億元，文化體育與傳媒支出191.32億元，環境保護支出224.66億元，即每年需要約1702.26億元（約0.17萬億元）的財政支出用於社會福利和公共服務。
根據理論納稅總額和財政支出所需資金倒推，可以確定上海市徵收房地產稅的理論稅率確定在0.17/17.35=0.98%左右較為合理。
若不考慮醫療衛生支出，則每年需支出1290億元，即稅率約為0.13/15.24=0.85%
（三）稅率的邊界
開徵房產稅需考慮不會對房地產市場產生較大的負面影響。按照成本收益分析，稅率的確定低於房價的正常收益更有利於房地產稅的良性循環。我們根據中國房價行情網和安居客網站上的各個省會的16-19年的房價數據，計算16-18年的房價漲幅，並取的平均值，得到我國各大主要城市近四年的平均房價漲幅。
結果顯示近幾年我國主要城市的房價漲幅高於我們理論計算的房地產稅率，從這個角度觀察，我們計算得到的主要省份的理論稅率具有一定的合理性。
我國房地產稅政策的設想
房地產稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅收都屬於房地產稅收，中國的房地產業直接以房地產為徵稅對象的稅種有房產稅（以經營性用房為徵稅對象）、城市房地產稅（是對屬於中外合資經營企業、中外合作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產所有人或使用人徵收的一種稅）、土地增值稅（以土地為徵稅對象）、城鎮土地使用稅（以土地和地上建築物為徵稅對象）、耕地佔用稅（以納稅人實際佔用的耕地面積計稅）和契稅（以轉移土地、房屋使用權的行為為徵稅對象）。實際以個人所有的非經營性房產為直接徵稅對象的房產稅仍未有實質性地全部推開。
設想一：地產稅與房產稅分別徵收
現在許多國家實施的房地產稅都是既對房屋徵稅，又對土地徵稅，而且往往採用土地和房屋使用相同的稅率的制度。因為土地和房屋都是不動產，對不動產使用一樣的稅率也是合理的，也便於計算和簡化房地產稅制度。或者借鑑巴西的經驗，巴西對於土地和建築物徵收的稅率不同，這主要是考慮到房屋和土地的價值變化過程是不同的，房屋一旦建成，就一直在貶值，而土地的價值變化是不確定，土地不存在貶值的問題，未來土地的價格既可能上升，也可能下降。我國雖然幅員遼闊，但是人口眾多，土地資源仍然是較為緊張的，因此我們可以借鑑巴西對於土地和房屋徵收不同稅率的方式，可以防止房地產開發商拿了土地但不開發，因為未開發的土地稅率遠高於房屋的稅率。通過這種方式可以減少對土地資源的浪費。另外，鑑於我國幅員遼闊，土地資源稟賦依據不同的地理環境差別較大。可以借鑑德國經驗，將不同用途的土地分成不同的類型的課稅對象，給予不同的政策，進而實現合理調控。
設想二：中央決定基本稅率或波動範圍，地方自主決定徵收稅率
德國出於歷史原因，是一個存在高額財政轉移支付的國家。而出於對地區發展差異考慮，德國在新聯邦州和舊聯邦州採用不同的稅率，也使得房地產稅不再進入轉移支付的環節，完全用於當地支出。高額的財政轉移支付也是我國財政的一個重要特點，因此我國可以借鑑德國的模式，對於經濟較為發達的東部地區和經濟不太發達的落後地區確定不同的房地產稅率。除此之外，我們也可以借鑑德國各州自主決定一個乘數從而決定徵收稅率的模式，由中央確定一個較為合理的稅率區間，各省在這個區間內找到適合本地經濟發展和財政穩定的稅率，就相當於各省決定一個乘數來確定本地的徵收稅率。這種方式既可以使得房地產稅留在地方一級用於地方事務，不必將房地產稅再次轉移支付，又考慮到了地區經濟發展的差異。
設想三：加大對貧困地區的扶持力度
通過之前對於11個省份和直轄市的研究發現，如果要開徵房地產稅，北京、上海這些經濟發達地區由於房產市場價值較高，所以為支持基本公共事業的支出所需的房地產稅率無需較高，因此也不會對於當地居民的基本生活造成過重負擔。但是甘肅、貴州這些較為困難的地區，由於房產價值整體偏低且自身財政支出數目也不低，則需要很高的房地產稅率才能夠保證房地產稅收入覆蓋基本的公共服務類支出，這反而會進一步加重當地居民的稅負和生活負擔。這就違背了房地產稅設計的初衷。因此，對於這些地區，中央應適當加大調劑力度或給予較大的房地產稅優惠措施，進而保證當地人民的基本生活不會因房地產稅政策而受到嚴重影響。
設想四：簡化減稅免稅政策，中央定框架，地方適當放權
各國在徵收房地產稅時都有不同的減稅免稅政策，這是為了保證較貧困人口的利益。例如，美國大部分州基本上都對社會弱勢群體（老人、鰥夫/寡婦、殘疾人）和現役/退伍軍人進行部分減免或全部減免；對第一套住房採用部分減稅；對非營利性目的或指定產業的建築和土地部分減免。巴西各州都有權力制定減稅免稅政策，通常是對首套、服務期滿年限的公務員、低收入者、老弱病殘群體以及自發維護環境的業主進行減免。印度的減稅免稅政策除了大多數國家都有的對政府機構、慈善機構、殘疾人、老人、軍人的減免外，最具特色的便是對宗教用地的減免。
減稅免稅政策是整個稅收制度設計中，最容易出現問題的地方。減稅免稅的立法權下放至地方一級時，如果地方一級的制度建設出現問題，該地區的房地產稅制度很可能出現問題，嚴重影響稅收公平。為了避免減稅免稅被濫用，按照德國的方式將減稅免稅的權力全部收歸中央也是一種解決方式，但是直接在中國套用這種解決方式也存在著一些缺陷。中國地區差異的程度遠非德國能比，全國通用同一種減稅免稅政策沒有考慮到各地的實際情況。
針對這種問題，可能就需要採用一種折中的方式解決，即在大框架下，全國都可以適用的減稅免稅政策由中央制定，比如對首套房、退伍軍人、殘疾人的減稅免稅政策。具體到地方，可以給省級地方一定的自主權。省級政府決定是否實施其他減免稅政策，並向同級監督部門及中央監督部門申請備案。
設想五：建立完善的行政體系
美國的稅收制度包括完善的房地產稅收徵收體系。從中央政府和地方政府（包括州政府和更下級別的市政府）權利劃分、到有一個可以對不動產價值進行評估的地方政府機構（委員會），再到有地方稅務部門進行徵收以及逃稅懲治，最後到有為房地產稅的預算支出項目，美國房地產稅在立法、徵收、支出上都已經形成了完善的體系。
根據我國目前已經建立的稅收體系，完成財產稅的徵收需要體制機制的進一步完善。一是財產評估。落實到房地產稅就是對房產和地產價格進行評估的機制。依據他國經驗，按照與市場聯動的評估值徵收房產稅，可以避免侵蝕稅基，自然完成通脹修正。進而與地方不斷髮展的民生建設需要相掛鉤。二是個人財產登記。我國目前的稅收機構接觸的對象主要還是法人。沒有完善的自然人財產信息系統。三是個人稅收徵收，我國雖然有個人所得稅，但是也是由法人代繳，這與美國所得稅為導向的個人申報不同，美國的稅收制度已經有了完善的對個人應納稅款進行徵收的體系，而且面對抗稅不繳的行為，也有凍結、變賣資產的相關權力。三套機制環環相接，缺一難行。
設想六：靈活的繳費制度
不同國家對於房地產稅的徵收都制定了不同的繳費制度。巴西“以獎促繳”。相比之下，美國和德國則是“以罰促繳”。考慮到“以獎促繳”可能會導致稅收減少以及鼓勵逃稅。因此，房地產稅設計之初即“以罰促繳”，如將按時足額繳稅與個人信用體系相掛鉤。
納稅期可借鑑日本的房地產稅繳納方式，一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清（兩套稅單）。到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。
完善房地產稅繳納相關金融配套體系。如美國現有的金融體系下，房主是可以將住房的增值部分進行再抵押獲得現金的，這是一種靈活地將房地產資產轉換為貨幣資產的方式。使房地產能通過金融機構（銀行）順利轉變為貨幣資產，金融體系為納稅人調劑短期資金，也保障了納稅的順利完成。