01 房地產的核心規律
對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——
“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
這句話怎麼理解？
短期看金融。
說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。
從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。
為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；
另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。
中期看土地。
這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。
由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為核心的土地供應就顯得很重要了。
為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。
長期看人口。
最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。
說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。
所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。
01 房地產的核心規律
對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——
“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
這句話怎麼理解？
短期看金融。
說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。
從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。
為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；
另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。
中期看土地。
這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。
由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為核心的土地供應就顯得很重要了。
為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。
長期看人口。
最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。
說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。
所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。
人口的流入，尤其是高素質人高，不僅帶來的是住房的需求，同時也是改變產業結構，促進了經濟增長，進而提高了購買力。
人口決定了需求，購買力決定了均衡價格的高度。
供需理論仍是房地產市場運行的核心規律。
02 房價走勢
對於房地產的未來，大家最關心還是房價的走勢。
從整體來說，城鎮化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價恐再難繼續快速上漲。
但是未來相當一段時間裡，中國的經濟格局、城市格局及人口分佈仍將嚴重不平衡，所以房價最終也會因城市而分化：
01 房地產的核心規律
對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——
“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
這句話怎麼理解？
短期看金融。
說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。
從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。
為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；
另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。
中期看土地。
這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。
由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為核心的土地供應就顯得很重要了。
為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。
長期看人口。
最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。
說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。
所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。
人口的流入，尤其是高素質人高，不僅帶來的是住房的需求，同時也是改變產業結構，促進了經濟增長，進而提高了購買力。
人口決定了需求，購買力決定了均衡價格的高度。
供需理論仍是房地產市場運行的核心規律。
02 房價走勢
對於房地產的未來，大家最關心還是房價的走勢。
從整體來說，城鎮化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價恐再難繼續快速上漲。
但是未來相當一段時間裡，中國的經濟格局、城市格局及人口分佈仍將嚴重不平衡，所以房價最終也會因城市而分化：
已經完成一輪快速上漲的三四線城市的房價將會出現不可避免的下跌，沒有需求支撐，投資又無法退出。
隨著投資性需求的撤出有可能導致市場的踩踏，最終房價肯定無法擺脫下跌的命運。
而一線城市及強二線城市將會繼續享受人口流入的紅利，價格將保持堅挺，但受制於各種政策和市場預期，繼續上漲也難以為繼，未來的走勢將以房價絕對值微漲或微跌為主，但相對會有所下跌。
03 普通人該在哪買房？
普通人買房，核心考量因素根本不是房價高低，而是自己承受能力，和自己的支付能力。
就算房價竄上天，該買也得買，無非就是這60萬，能買老破小，還是能買大別墅的問題。
因此，房價是否上漲，根本不需要作為考量因素。
而應該老老實實去研究自己到底能調動多少資金，承受多大的房價下跌，未來幾十年自己會不會出現因為失業而導致還不上房貸。
如果就算清楚這些了，那就該動手了。
01 房地產的核心規律
對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——
“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
這句話怎麼理解？
短期看金融。
說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。
從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。
為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；
另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。
中期看土地。
這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。
由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為核心的土地供應就顯得很重要了。
為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。
長期看人口。
最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。
說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。
所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。
人口的流入，尤其是高素質人高，不僅帶來的是住房的需求，同時也是改變產業結構，促進了經濟增長，進而提高了購買力。
人口決定了需求，購買力決定了均衡價格的高度。
供需理論仍是房地產市場運行的核心規律。
02 房價走勢
對於房地產的未來，大家最關心還是房價的走勢。
從整體來說，城鎮化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價恐再難繼續快速上漲。
但是未來相當一段時間裡，中國的經濟格局、城市格局及人口分佈仍將嚴重不平衡，所以房價最終也會因城市而分化：
已經完成一輪快速上漲的三四線城市的房價將會出現不可避免的下跌，沒有需求支撐，投資又無法退出。
隨著投資性需求的撤出有可能導致市場的踩踏，最終房價肯定無法擺脫下跌的命運。
而一線城市及強二線城市將會繼續享受人口流入的紅利，價格將保持堅挺，但受制於各種政策和市場預期，繼續上漲也難以為繼，未來的走勢將以房價絕對值微漲或微跌為主，但相對會有所下跌。
03 普通人該在哪買房？
普通人買房，核心考量因素根本不是房價高低，而是自己承受能力，和自己的支付能力。
就算房價竄上天，該買也得買，無非就是這60萬，能買老破小，還是能買大別墅的問題。
因此，房價是否上漲，根本不需要作為考量因素。
而應該老老實實去研究自己到底能調動多少資金，承受多大的房價下跌，未來幾十年自己會不會出現因為失業而導致還不上房貸。
如果就算清楚這些了，那就該動手了。
去哪裡買房子，是人生的一次的選擇，這種選擇就是賭自己認為哪個城市更有希望，自己將來會在哪生存。
所以要計算的並不是房價怎麼樣，而是計算自己的職業怎樣，在哪個城市比較有發展前景。
有太多農名工，辛辛苦苦一輩子，攢下錢回村蓋了大房子，結果自己住不了幾天，留給兒子，兒子因為村裡學校被撤併，為了孫子不得不搬到縣城住。
這基本上就意味著，十幾年的辛苦錢，變成了一堆自我安慰的水泥房子，實際上沒有太大啥用。
國家三番五次的說，房子是用來住的，不是用來炒的。
這對一些投資者是明確警告。但對一般人來說，也是準確的提示啊。
如果自己買房子不是為了住，而是為了防止貨幣貶值，或者為了給自己一個心裡安慰，或者為了結婚時增加一點籌碼，無論哪種原因，本質上都是跟國家政策對著幹。