個人出租房產如何交稅？做房東必須要了解

個人出租房產屬於應稅行為。如何交稅雖然國家早有明確規定，但因涉及稅種較多，相關稅收法律規定散佈在不同稅種具體規定中，並且各地具體執行帶有一定差異，常常困擾房產出租人。

一、增值稅

在增值稅管理上，個人包括了個體工商戶和其他個人，其他個人指的是自然人。增值稅納稅人分一般納稅人和小規模納稅人，個體工商戶可以登記為一般納稅人也可以登記為小規模納稅人，本中個體工商戶指登記為小規模納稅人的個體工商戶。

1.一般規定

《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第四條規定：（一）個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

非住房主要是商鋪、寫字間等非居住性用房。出租非住房應納增值稅＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%；出租住房應納增值稅＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

2.稅收優惠

《國家稅務總局關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）第一條規定，“小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元，下同）的，免徵增值稅”；第四條規定，“《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅”。

即個體工商戶月出租房產和其他銷售額未超過10萬元（按季30萬元）、自然人租賃期內按月分攤租金未超過10萬元免徵增值稅。需要注意的是分攤後租金未超標準的優惠政策只適用於自然人，不適用個體工商戶。自然人出租按月分攤未超10萬元可以申請一次性代開租金髮票且免徵增值稅，但個體工商戶即使按月租金未超標準但只要月開票金額超過10萬元（季開票金額30萬元）則應交納增值稅。

二、城建稅

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定，城建稅按照實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按照納稅人所在地分為7%（市區）、5%（縣城、鎮）、1%（不在市區、縣城或鎮）稅率繳納。其中免徵增值稅的，同時免徵城市維護建設稅。

應交城建稅=繳納增值稅額×7%（5%或1%）

三、教育費附加

《中華人民共和國徵收教育費附加的暫行規定》（國務院令〔1990〕第60號）規定，教育費附加按照納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按3%稅率計算繳納。免徵增值稅的，同時免徵。

應交教育費附加=繳納增值稅額×3%

四、地方教育費附加

《財政部關於統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜〔2010〕98號 ）規定：地方教育附加按照納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按2%稅率計算繳納。免徵增值稅的，同時免徵。

應交地方教育費附加=繳納增值稅額×2%

五、印花稅

1.一般規定

《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，租賃房屋應按照財產租賃合同稅目，按租賃金額1‰繳納印花稅。稅額不足一元的按一元貼花。

應交印花稅=租賃金額×1‰

2.稅收優惠

《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。

六、城鎮土地使用稅

1.一般規定

《中華人民共和國城鎮土地使用稅》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，納稅人依照房產佔地面積按當地土地使用稅標準進行申報。

應交城鎮土地使用稅=實際佔用的土地面積×適用稅額

2.稅收優惠

《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定對個人出租住房，免徵城鎮土地使用稅。

七、房產稅

1.一般規定

《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

應交房產稅＝不含增值稅的租金收入×12%

2.稅收優惠

《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率徵收房產稅。

應交房產稅＝不含增值稅的租金收入×4%

2019年財政部 稅務總局發佈《關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）文件第三條規定省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減徵資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。並且增值稅小規模納稅人已依法享受資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地佔用稅、教育費附加、地方教育附加其他優惠政策的，可疊加享受本通知第三條規定的優惠政策。如出租非住房，根據省級政府規定可以按6%交納房產稅；對出租住房，在4%優惠稅率下，可再享受優惠減徵50%即按2%交納房產稅。

八、個人所得稅

1.一般規定

個人出租房產取得收入，屬於財產租賃所得，《中華人民共和國個人所得稅法》第三條規定財產租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。

《中華人民共和國個人所得稅法》第六條規定，財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其餘額為應納稅所得額。

《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第十四條規定，財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。

2.其他規定

（1）《徵收個人所得稅若干問題的規定》（國稅發〔1994〕089號）規定：（一）納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產租賃收入中扣除。（二）納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算徵稅時，除可依法減除規定費用和有關稅、費外，還准予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，准予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（2）《國家稅務總局關於個人轉租房屋取得收入徵收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規定：個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅；取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除；有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為財產租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用、稅法規定的費用扣除標準。

根據以上規定，個人出租房產個人所得稅：

①每月（次）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-准予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；

②每月（次）收入超過4000元：應納稅所得額=【每次（月）收入額-准予扣除項目-修繕費用（800元為限）】×（1-20%）；

應納所得稅額=應納稅所得額×10%

3.稅收優惠

《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率徵收個人所得稅。

4.核定徵收

①定期定額個體工商戶

近些年來，在國家支持小微企業發展、推動創業就業，國務院逐步提高小微企業減半徵稅優惠政策的背景下，部分稅務機關出臺規定，對定期定額個體工商戶從事生產經營取得的所得，凡核定月銷售收入不超過3萬元（含3萬元）的，其個人所得稅實行零申報。

核定月銷售收入超過3萬元的，按規定核定徵收個人所得稅。住房租賃核定徵收率為0.5%；店鋪、倉儲租賃核定徵收率為1%。應交個人所得稅=租賃收入×核定徵收率。

②自然人

據實徵收方式計算應納稅所得額時，憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除相應的成本費用，應納稅額=（應稅收入-成本費用扣除）×稅率。

不能提供合法、準確的成本費用憑證或不能準確計算房產租賃成本費用的，有的稅務部門按租金收入的5%核定應納稅所得額；同時對自然人出租住房暫減按10%的稅率徵收個人所得稅、出租非住房按20%的稅率徵收個人所得稅。

應納稅額=應稅收入×5%×稅率。

需要注意的是核定徵收自然人出租房產個人所得稅是沒有起徵點的。