正為買房焦慮的你，假如一下子把獸爺、盧俊、丁建剛、孟祥遠、米公子（米宅）、六土、二小姐推到你面前諮詢，你是不是會感覺豁然開朗？
相信哥，當他們答覆——我不知道，你一定收穫滿滿。
上週末，地產自媒體《層樓》開“老友記”，一呼百應，很多全國地產頭部大V濟濟一堂。
本質上，地產媒體都是看多，但他們不是無腦吹。
比如一位大V就非常理性，他一直勸告粉絲，每年買房千萬不能超過10套。
很多V都是實戰派，而且已經向行業上游蛻變，並且走向海外。
一位V今年在柬埔寨拿下2000畝土地，正在做七通一平，把中國房地產福音，傳播到全世界。
我們言歸正傳。
這麼多V在一起，難免要對樓市未來走勢做出預測。
他們也的確給出比較一致的判斷——
我不知道。
01
喬幫主有句名言，
stay hungry, stay foolish。
按字面理解，就是“求知若飢，虛心若愚”，但本質上，透露的是你對未來一無所知。
樓市更是如此。
哪怕你是最堅定的必漲派，一切萬事俱備，依然要“等風來”。
因為是閉門會議，東家請大家不要公開大V原話，所以哥只能按照理解，把他們的核心意思表達出來，供大家參考。
比如對樓市走勢的判斷，無非就四個字——
勢城片房。
“勢”就是首先看基本面的貨幣寬鬆程度，然後選擇向上發展的“城市”，從城市中比較解讀各個“片區”發展前景，最後選擇最合適的“項目”。
所有追捧武漢樓市的觀點，說到底都逃不過以下5個維度——
貨幣增量
城市化進程（人口淨流入）
對土地財政依賴
經濟增速
老百姓投資標的荒
從這個幾個維度看，無論你怎麼看空，武漢樓市都是有價值的。
那現在問題來了，2011~2015年，武漢樓市5年不漲價的時代， 5大指標，不夠亮眼嗎？
2011年，M2增速雖然從接近30%的高點回落，但依然有15%的數據。
不缺大水漫灌吧？
武漢樓市進入冰封期。
相反武漢樓市最火熱的時期，M2已經降到10%以內。
城市化進程——武漢最近7年（2009~2015年）淨流入人口從2009年的74.45萬人增至2014年的206.49萬人，到2015年已突破230萬人。
那幾年，武漢樓市的至暗時刻，無論是城市化還是人口淨流入，數據都是槓槓的。
對土地財政的依賴。
武漢房地產投資在GDP的比重，那幾年一直在接近30%的水平線。
經濟增速，中國整體GDP增速是在放緩。
老百姓投資荒？
雖然股市最近很瘋狂，但“買房最靠譜”這個理財觀念，已經說過10年不止。
那麼誰能告訴我，為什麼同樣指標的2011~2015年，武漢房價可以5年不漲？
無法解釋這個疑問，現在拿這些指標證明武漢樓市的價值，邏輯都有BUG。
02
所以即便萬事具備，你依然要等風來。
而風，恰好是最不可捉摸的玄學。
這次兩會未再提“房住不炒”，輿論就有完全相反的兩種解讀。
1、 政策轉向，常識迴歸，房地產不能人為剔除金融屬性。
2、 政策不變，因為這是不能變的，所以沒必要每次強調。
所以你能解讀出什麼？
你唯一能確定的是，政策強壓已經見底。
但這就意味著轉向？未免有點強詞奪理。
正因為如此，大V對今年樓市的走勢判斷就是，不知道。
每一條你認為上漲確鑿的基本面，都能在全球範圍內找到反例。
比貨幣大水漫灌，沒人比得過日本，可日本樓市的表現呢？
說“資產永遠比現金”重要，瑞士法郎瞭解一下？
瑞士房產以美元計，40年上漲17倍，但瑞士法郎本身對美元的升值，卻達到44倍。
大V說事，小V說勢。
因為影響房價的因素實在是太多，最終是綜合疊加出現某一種局面。
殷躍建老師做過一次關於最近10年，武漢每出臺一個政策對樓市走勢的影響分析。
但這個分析的前提，是假設很多變量固定。
而事實上呢？這些變量不可能固定。
所以他得出的結論，只能從一個側面呈現政策的影響值，不代表出這個政策，一定會造成某一種局面。
關於樓市最靠譜的判斷，依然是細枝末節的觀測點。
越具象化、越從單一維度解析只解決你一個疑問，最終的答案才相對靠譜。
那些動不動從單一維度分析得出全面結論——“信號已顯，房價大漲在即”，你看看就好啦。
03
這麼多V，估計大家很想知道，他們對武漢樓市怎麼看？
答案是，不怎麼看。
相比於杭州、南京、上海、深圳，甚至成都西安重慶長沙鄭州這些網紅城市，武漢在所謂“炒房團”眼裡的存在感比較低。
最大的原因，國內幾個彪悍的炒房軍團，一直沒太關注武漢。
重慶作為房價最低的直轄市，很有賣點；
西安在新絲綢之路的地位，很有賣點；
深圳在粵港澳灣區的領頭位次，很有賣點；
杭州的G20、亞運會，很有賣點；
……
對比武漢，無論是長江經濟帶，還是國家中心城市定位，很多都是老生常談，不夠刺激。
其次，金融政策不友好。
炒房最關注的是現金流。
比如某炒房流派，總結下關鍵詞就是加槓桿、現金流。
所以他們對房產抵押融資額度、信用貸、貸款利率這些指標，都很在乎，甚至會超越對城市基本面的判斷。
武漢由於榮登“房貸利率上浮幅度全國第一”寶座，客觀上給炒房團設置防火牆。
最後一個原因——武漢房價低了。
這個原因貌似有點反常，哥多說幾句。
現在利潤率很高的生意，有哪些？
手機貼膜，賣煎餅、賣酸辣粉，利潤率可能高得驚人，也許比房地產開發還高。
那麼，李嘉誠、馬雲為什麼不殺進這個行業？
規模不經濟。
這種行業只能容納5萬級投入，無法容納5000萬千資本。
馬雲做手機貼膜，要佈局100萬個攤子。
假如一個貼膜攤子的利潤率是50%，100萬個攤子累計起來，利潤率絕對不是50%，巨大的管理成本和難度，量變直接導致質變。
對5000萬級的資本，一定要找容量足夠大的市場，哪怕10%的回報，盈利絕對值也很高。
投資房地產也是如此。
現在手持50萬現金，在武漢買房難度很高；手持5000萬現金，在武漢買房難度也不低。
你可能會說，江邊800萬豪宅，買10套啊，分分鐘消化。
投資豪宅你賣給誰啊？
800萬精裝房好賣，還是80萬毛坯房好賣？
投資客更傾向相對低總價標的，因為底層需求是流量市場，流動性最好，高端永遠曲高和寡。
那現在問題來了，5000萬全部用上槓杆，你起碼得在武漢看50個樓盤，找30個代持、做100份資料。
累死了，所以真正的炒房真是一場心力交瘁的歷程。
炒房團有所謂“大面積流”，某種程度是比較輕鬆的做法。
5000萬資金，用10套以內房產消化，勤奮一點還是可以做到。
我們經常看到一些有錢人，買商鋪買寫字樓，你笑他傻。
他其實很痛苦，他痛苦的根源就是錢太多。
商鋪之所以“財富收割機”，8萬一平的單價，300平鋪子，動不動2000多萬投進去。
富人只用看一個項目，閒錢全部用出去，還不是揮霍而是投資，內心無比充實。
他也知道4環小戶型投資收益更高啊，但買30套房，身體吃不消。
04
武漢一些客觀條件，可以擋住部分投資客，他的價值也不以投資客為標準去判斷。
前2年支撐武漢樓市的一大顯性因素是，
限價。
限價，真的是人類有史以來，最經典的營銷手段。
因為限價，出現極其明顯的一二手倒掛，是個正常人，都想去白撿3000塊差價。
後來，限價慢慢鬆動，二手房長期掛高價無人問詢，也開始慢慢迴歸理性，武漢樓市“撿錢”效應大幅度衰退，市場狂熱氣氛降溫。
關於所謂“倒掛”，大V們有一個普遍觀點，哥認為很好。
——更大範圍城市視野的評判。
高鐵、城際鐵路成網，是當下中國城市格局很大的變數。
為什麼包括武漢在內的二線城市拼命搶人，因為本質上，高鐵會把所有城市，拉到同一個平臺去競爭性價比。
所謂虹吸效應，人口的增量放緩已經是大勢所趨，人口紅利變化為存量爭奪。
武漢搶人多，就意味著鄭州少，零和博弈。
(圖源網絡：武漢)
過去所謂的房價城市輪動，還會不會繼續出現？
因為後知後覺+信息不對稱，總是深圳先動，然後上海北京，再然後二線城市，最後三四線市場。
當三四線市場房價上漲的時候，其實深圳已經又進入盤整週期。
這種類似的城市輪動效應，未來可能不再存在。
因為房地產調控的核心原則——因城施策。
因為城市對當地樓市有了相當強的“自治能力”，這意味著房價紅利，可能會逐步告別雨露均沾的傳統。
不僅在城市之間，甚至在城市板塊之間，都會走出截然不同的曲線。
當孝感、荊州的高價樓盤，已經和武漢三環部分項目價格持平。
要麼有人被高估，要麼有人被低估。
誰被高估，誰又被低估？