'樓市退潮！2019年已流拍2086塊土地，創出兩個記錄，釋放三個信號'

房地產市場的源頭是什麼？

有人說是資金面，靠購房者的回款，靠銀行貸款，靠資本市場融資、發債、ABS、信託，開發商才有錢去擴張，沒了錢，地也拿不到，房子也蓋不了，更別提把房子賣出去了。

有人說是成交量，只有買賣房產的人多了，市場景氣度才會提高，不斷有買家入場抬價，賣家和置業顧問永遠趾高氣揚，只要“接盤俠”不缺，房價就不會掉下來。

還有一種說法，房地產的源頭是土地市場。

要知道，高房價的源頭必然是“高地價”，土地購置費用，是開發商賣房過程中最大的成本，樓面價也是銷售端定價的重要參考，而建築安裝費用、營銷費用，都是次要的。

而在2019年，前十大高價地塊的溢價率皆低於46%，2019年也是誕生百億元地塊最少的年份，目前僅為1塊。而在2016-2018年，分別有8塊、2塊和5塊。

不光是地王數量減少，熱點城市分佈數量也在下降，比如，分佈在北京的總價前100地塊，在2017年曾一度高達28個；上海方面，則從2018年的13個降至目前的5個。

顯然，高地價時代已經一去不復返了。

更重要的是，作為衡量樓市活躍度最重要的指標之一：土地流拍又出現了。

數據顯示，根據中指院等機構的統計，最近2年土地流拍的數量持續增加。就重點城市而言，2018年全年有1808塊土地流拍，同比增長93.6%。2019年上半年，一二三線重點城市則共有2086塊土地流拍。

而根據國盛證券固收分析師劉鬱提供的數據，統計全國所有城市，共流拍了8882塊土地，佔2018全年流拍宗數的38%，流拍用地面積達3億平方米。較去年同期增加1558塊，略高於2017年同期。

兩者相比，因為三線以上城市更具有代表性，我們以流拍2086塊為準。

這個數字也創出了兩個記錄。

第一，僅僅半年時間，流拍數就超出了2018全年。

對比兩個數字，2018一整年是1808塊土地流拍了，同比2017年的增速近乎翻倍，今年更離譜，僅僅半年功夫，就有2086塊土地被開發商“拋棄”，這個記錄，有點耐人尋味。

第二，重點城市的土地市場，以前沒流拍過這麼多。

上文說了，把三四線以下的城市全部統計在內，流拍數量達到了八千多塊，僅僅統計重點城市，就有兩千多塊地流拍，這些城市，歷來都屬於樓市中的“香餑餑”，現在如此被房企“嫌棄”，只能說明土地市場轉冷的趨勢在加速。

除此之外，這個現象，還釋放了三大信號。

第一，房企們集體預期地價還會下跌，現在仍然不算低點。

一塊地，從開發商覬覦，到集體競拍爭搶，再等地王的誕生，是熱度不斷提高的過程。從溢價率降低，底價拍出，再到流拍，是氣氛逐步降至冰點的徵兆。

因此，流拍數量創出記錄，只能說明一點：開發商變得理性了，他們覺得地價還會下降，想等未來跌的價格更低時再出手。

第二，熱點城市限價，“麵粉價”比“麵包價”還貴。

最近幾年，不少一二線城市執行了嚴格的新房限價政策，但地價卻水漲船高，此時就出現了奇特的“倒掛”現象，即地價比房價還貴，新房比二手房還貴。

好比生產麵包的過程，作為原料的麵粉，比賣出去的麵包還貴，無利可圖的情況下，開發商自然會望而卻步。

第三，地市、樓市雙雙迴歸理性。

曾幾何時，房企們以拿到地王為榮，在2016年，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

這種情況下，樓市和地市都迸發出了極強的投機情緒，無論房企還是購房者，都開始入場押注房價上漲，這種非理性的走勢很難持續，今年流拍創出記錄，恰恰說明房地產市場迴歸理性了。

筆者認為，流拍地塊增多，對樓市而言，更意味著“退潮”效應來臨。

從2008年至今，最近十多年以來，只有房產升值之後的變現才能賺錢，而且賺的非常快，動輒就是翻倍，這叫“資本利得”。

舉個例子，過去十多年，房地產企業通過拿地、建房，再銷售給居民，賺取差價利潤。我國1年期房地產信託產品預期收益率基本都維持在8%以上，如果能夠承受8%的資金成本，說明項目的收益要遠比這個高。

因為房價漲的快，漲的猛，所以8%以上的融資成本已經形成了“剛性兌付”的預期，所有人都認為拿錢給房地產不會虧錢，只會賺錢。

好比是一股大潮，蔓延了十多年，終於開始“退潮”了。

蓋房子、賣房子、買房子不再成為“必賺”的選項，相反，稍不留意，就可能被樓市“教訓”一番，潮起潮落，當人們對土地流拍，房企降價促銷，炒房客棄房斷供、剛需租房生活見怪不怪的時候，才能說明購房者的理念得到了實質性轉變。