'起底房企負債：看看這些地產商的日子有多難'

在當前宏觀經濟形勢下，政府堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，重提“房住不炒”定位，並明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

7月31日中國人民銀行對外表示，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。同時強調加強對存在高槓杆經營的大型房企融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

此前不久，國家發改委剛發佈通知收緊海外發債，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。

在當前政策調控升級，融資環境收緊下，高度依賴資金的房地產行業壓力山大，多部門發文整治行業亂象，嚴格控制資金違規進入房地產行業，一系列動作背後，直指企業高槓杆痛點，央行明確強調合理管控企業有息負債規模和資產負債率，又再次引起了市場對房企融資問題的擔憂。那麼哪些房企負債規模大，又有哪些房企資產負債率高，資金壓力大呢？本文將從企業資產負債率、有息負債規模等幾個方面進行分析。

一、有人在深溝、有人住高樓

整體來看，2018年52家規模房企的資產負債率進一步提升，從2017年平均值77.05%上升至78.53%，同比提高了1.48個百分點。其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線。其中，中南置地2018年的資產負債率達到了91.69%，高居首位；建業地產、融創中國、碧桂園等8家房企均超過85%，超過70%的房企總計達到47家。

過去一年，為了實現企業的快速發展，多數房企繼續擴大負債規模，資產負債率普遍有所上升。52家規模房企中，有39家資產負債率上升，且普遍上漲3個百分點以上；資產負債率下降的企業下降幅度普遍在1-2個百分點。

龍頭房企在現有規模下"控速提質"已經成為共同選擇，2018年資產負債率大多數保持小幅增速或降速，如中國恆大、融創中國、綠城中國、泰禾集團和新城控股等企業，資產負債率都有不同程度的降幅。而部分中小型房企為了規模擴張，槓桿率增幅明顯，如美好置業、寶龍地產、華夏幸福、奧園集團、遠洋集團及濱江集團等，漲幅均超過5個百分點，其中，美好置業增幅最高，超過近10個百分點。

二、龍頭房企負重前行，中小房企安身立命

2018年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇，房企發債成本攀升等均反映出當前資金緊的大環境，同樣也反映出政策對於房地產市場調控的力度。在此背景下信譽較好的大型地產企業能夠有更多渠道融到更多且相對低成本的資金，而一些地方性小企業將面臨較大融資難度。

龍頭房企資產負債率普遍較高，中小房企或擴張規模或降負債減槓桿。資產負債率是評價公司負債水平的綜合指標，也是反映企業風險程度的重要指標。2018年銷售金額規模在5000億以上的龍頭房企的負債率均值佔據首位，為85.84%；龍頭企業規模較大，現金規模龐大，償還能力和抗風險能力較強，而且融資渠道和方式相對小型房企較為廣泛和多樣，更容易獲取資金。

其餘房企規模負債率低於龍頭企業但也情況各異，其中2000-5000億銷售金額規模的大型房企平均負債率為76.40%，相比中型房企較低；主要原因是大型房企中不乏有一些以穩健著稱的房企有著較低的負債率，例如中海地產等。銷售額在1000-2000億和500-1000億的中小型房企的負債率都在80%左右。

而小型房企的負債率均值最低，為71.86%。中小房企因為評級相對更低，融資困難，債券發行難度大，資金鍊相對較為緊張，多數中小房企選擇擴張規模或降負債減槓桿的方式來謀求“活下去”。

三、債務壓頂、融資收緊，房企壓力山大

在融資與規模的互為促進下，越來越多的房企高風險擴張規模模式，2018年以來，房地產企業融資進入監管加強，債償高峰來臨，房企債償壓力山大，主動去槓桿成為房企控風險的重要策略，降負債成為擺在每一位房企不得不跨越的檻。

諸葛找房統計的52家規模房企，有息負債規模超5萬億，較2017年增長 %，中國恆大、碧桂園、保利、萬科在內的17家房企2018年的有息負債規模超千億，債務壓頂。從變化來看，2018年47家規模房企有息負債規模上漲，且漲幅超過30%的企業比比皆是，僅5家企業有息負債規模下降。

具體來看，中國恆大以6732億元的有息負債位居首位，且遠高於其他房企，但值得注意的是比起2017年7326億元的有息負債規模，下降8.11%。今年的業績發佈會上恆大也提出了低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，控制負債規模及負債率。

與此同時碧桂園及萬科有息負債的規模有所擴大。2018年碧桂園有息負債總額為3285億元，同比上漲52.92%，其中需於一年以內償還的短期有息債務為1261億元，在總有息負債中佔比僅38.4%，債務結構比較合理，長債為主的債務結構與房地產開發業務頗為匹配。而萬科2018年有息負債總額為2612億元，同比上漲37.03%，2018年萬科存貨大幅增長，存貨在流動資產中的佔比已經達到57.94%，短期償債能力有所下降。

濱江集團、藍光發展、旭輝集團、新城控股、禹州地產等房企有息負債規模同比增速明顯，均超過50%，其中濱江集團有息負債規模同比增加171.82%，2018年有息負債規模為243億元，雖然銷售額未達預期，但濱江集團2018年仍然大手筆出手拿地。年報顯示，濱江集團當期新增土地項目26個，新增土地面積176.93萬方，計容建築面積346.97萬方，土地款總額496.43億元，頻繁拿地也使濱江集團有息負債大幅上升，今年面臨著比較大的資金壓力。

而瑞安房地產、北辰實業、恆大、美好置業等房企則在2018年或主動、或被動降低了有息負債規模，去槓桿、做減法。

債務壓頂，融資收緊壓力下，多數房企為緩解資金壓力或加快去庫存或減緩規模擴張和去槓桿降負債，而中小房企要面對更大的生存壓力。龍頭房企槓桿水平最低、短期償債能力好且債務結構合理，發生風險可能性最小，而中小房企槓桿水平高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩健性弱。

房企高槓杆、高增長模式註定不可持續，碧桂園、恆大、萬科等龍頭房企紛紛在2019年主動進行戰略調整，“降速求質”，展開高質量、多元化發展。在監管趨嚴、融資成本上升情況下，各房企應該合理控制發展節奏，謹慎調度資金，以謀求更健康長遠的發展。（諸葛找房授權紫金財經發布）