'難以置信！時代中國被傳強制全員賣房，房企活下去究竟有多難？'

作者 ：格隆匯 史蒂芬老夢

震驚！！時代中國恐全員被裁，原因竟是……

這可不是UC標題黨，而是確實是煞有其事。

今日，據自媒體地產plus爆料，時代中國（01233.HK）強制要求公司全員賣房。賣不出房者，即可享受公司提供的無限期無薪假期。據披露，該賣房任務因應崗位亦設不同KPI：經理及總監要求每人兩套；總監以上每人四套；副總裁每人6套……還有，若管理層所管部門未能完成指標50%，不論管理層是否完成指標要求，自己也會被裁——該做法可謂裁員賣房兩不誤。

而考核的截至其期限是明年的1月15號。

（圖片來源：網絡）

但該爆料截至最新已被時代中國否認。公司表示，網傳消息其實是房地產行業當前通行已久的全民營銷策略，公司亦並未下達硬性指標。

通常謠言破碎後，看熱鬧者吃完瓜就可以四散而去，但這個“通行已久”的“全民營銷策略”，似乎值得吃瓜者再深思一番……

時代中國到底有多缺錢？

據公開資料顯示，時代中國成立於1999年。公司主要分為物業開發分部、城市更新業務、物業租賃分部及物業管理分部四大分部經營業務，其業務範圍包括住宅開發，產業、商業開發運營，以及城市更新、金融、長租公寓等。

根據最新披露中期業績報告，公司在上半年四大業務中，來自物業開發的收入為147.6億元，佔總收入的92.6%，比例較去年年末的89.54%有所提升。

（圖片來源：同花順）

既然公司的主營業務是物業開發，那麼可順而想象，公司在現時一定亦會面臨一定資金壓力。

從資產負債率來看，公司資產負債率從2017年一直呈上升趨勢。截至今年年中，該比率為76.37%，處於較高水平。另外，流動負債佔總負債比例亦從去年年末的56.42%增至61.52%。資產負債率和流動負債佔總負債比例增加說明公司短期還債壓力可能在加重。

（圖片來源：同花順）

而從公司中期披露情況看，亦符合此推測。截至六月末，公司有現金及銀行結餘為257.8億元，同比減少6%；而公司流動負債部分計息銀行貸款及其他借款則為100.29億元，同比增長37.1%。從增速上看，公司短期負債部分顯然要快於現金及銀行結餘，這對公司償還債亦自然會造成一定壓力。

（圖片來源：時代中國中報）

另外，公司在經營活動及投資活動方面已連續四年產生資金淨流出。在現金持續淨流出的情況下，公司要還債除了動用手頭上的現金之外，另外一個方法便是通過融資渠道籌資。

（圖片來源：同花順）

據統計，進入2019年來，時代地產已進行了5筆融資。該融資數量超過去年全年，融資方法包括公司債和美元票據等，票面年利率在6.3至7.7%之間。

但顯然，以債還債並不是一個好的方法。

另一方面，就銷售而言，公司上半年已完成合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，完成年度目標750億元的42%。

而在去年同期，公司完成的合同銷售額同比增速為53%。而據克而瑞數據統計顯示，今年上半年TOP100房企平均完成率為46.2%。

這說明了兩方面的問題：

1.時代中國房子沒那麼好賣了；

2.時代中國房子銷售情況甚至不達行業平均水平。

在行業融資收緊的情況下，房子賣得不好，說明資金迴流慢，這也變相加重了時代中國的資金壓力。

因此，時代中國的全員銷售策略也就合乎常理了——中國城市房地產研究院院長謝逸楓甚至稱，如果時代中國不採取非常手段，完成年度目標將“存在不少困難”。

中國房企有多難？

但要值得留意的是，全員銷售目前已經成為了行內的共識。也就是說，時代中國遇到的問題在全行業內都適用。

據克而瑞研究中心數據，今年8月，中國百強房企的權益銷售金額同比增長2%，環比7月份微降1.7%，略低於1-7月均值。前八個月，按可比口徑統計，TOP 100規模房企的累計業績同比增速在4%左右。

賣房難的問題，對房企而言，是普遍存在的。

而資金緊張的問題，也是行業普遍存在的。

統計近幾年A股市場房地產行業整體便可發現，行業資產負債率已經到80.4%的高水平，而流動負債比例在不斷上升的同時，流動比率卻在下降。對於房地產行業而言，高槓杆、高負債、資金迴流速度慢已經成為一個內部共通的難題。

因此，時代中國被傳全員賣房未嘗不是行業心酸的縮影。

（圖片來源：同花順）

謝逸楓認為，在調控嚴厲、融資收緊情況下，房企內部實施全民營銷，已經成為行業的潛規則。由於樓市調控暫未有放鬆跡象，近來房企銷售壓力普遍較大，因此動員部分及至全體員工賣房的行為在一些房企中的確亦是存在的。

對於這次震驚觀眾認知的全員賣房傳聞，時代中國有關人士亦表示，公司只是號召發動員工積極宣傳、推薦公司的產品、項目信息，之所以出現硬性賣房，是被媒體錯誤解讀罷了。

但從上半年的種種跡象來看，即使時代中國的硬性賣房是被誤讀，但房地產行業的難無論如何也已經躍然紙上了。