影響房價的因素有很多，往大了說，比如購房者所在的城市，往小了說，比如一個樓盤所處的地段等等。當然了，如果具體到每個購房者，大家對待房價高低的感受又是不同的，因為這與薪資收入水平也有密切關係。但是，如果問購房者，影響房價的根本因素是什麼，估計很多人都會說是土地，具體來說就是土地供給和土地價格。對此，業內一直有一個比較形象的比喻，就是把土地和房價的關係比作是麵粉和麵包的關係，其實這足以說明了二者之間的關係。
從2016年到2019年，各類調控組合拳頻頻發佈，隨著樓市調控從以限售等為主的短期措施向中長期過渡，房地產逐步進入到了調整期，在促進房價迴歸理性的過程中，針對土地市場的調整再次出現了新消息。
近日，自然資源部針對土地供應管理髮布通知，確定了2019年住宅用地供應“五類”調控目標：消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。簡而言之，就是要求各地要結合本城市土地市場實際情況，優化住宅用地供應，筆者認為，這是目前房地產市場差別化調控的一種體現。那麼，差別化的土地供應會如何影響房價呢？該政策的分佈又釋放出哪些房價信號呢？
第一，土地市場的穩定是房價穩定的基礎。早在去年12月份，住建部就已經定調2019年要實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，這三者之間，筆者認為穩地價是基礎，穩房價是目標，只要這兩者穩定了，房價預期自然也就穩定了，而實現穩地價主要從兩個方面入手，即土地供給和土地價格。筆者認為，優化土地供給，可以進一步穩定土地價格，這是房價穩定的基礎。除了自然資源部提及的要根據消化週期來調整土地供應以外，筆者認為，隨著城鎮化進程的繼續推進，人地掛鉤的土地市場或是未來穩定房價的根本，換言之，人口不斷湧入的地方就多供給，人少的地方就少供給，減少供需緊張以及高庫存的產生。
第二，土地供給端的解決被提高到了新高度。在房地產市場當中，土地供需失衡現象長期存在，從而影響著房價的走向。不過，根據歷次調控來看，以前調控的重點是控制需求端，通過抑制需求來控制樓市和房價熱度，而現在則把供給端的解決提高到了新的高度，這是一個很明顯的區別。根據自然資源部的通知來看，消化週期長則不供或少供，消化週期短則多供或快供，這樣可以實現土地市場供需平衡，防止因為土地市場出現波動而引起房價大起大落。
最近，新華社旗下經濟參考報刊發了中國人民銀行參事盛鬆成及同策房產諮詢研究員宋紅衛的《警惕新一輪房價上漲》稱，單單從需求端調控，一旦政策出現鬆動，需求又會再次集中釋放，這容易對市場造成衝擊，所以實現房地產市場持續健康發展，需要堅持房地產調控不動搖，而第一點就是採取供需相結合的調控方式。
第三，一城一策下，差別化調控是大勢所趨。根據自然資源部的通知來看，除了強調2019年住宅用地供應“五類”調控目標以外，還透露了房地產市場差別化調控的趨勢。其實，這很好理解，每個城市的經濟基礎不同，房地產發展環境不同，調控手段自然也會不同。根據中國指數研究院的統計數據顯示，一季度三四線城市共推出住宅用地10277萬平方米，同比下降17.5%，而成交8089萬平方米，同比下降25.8%。隨著房地產市場進入調整期，樓市也出現了分化，支撐面較好的一二線城市土地市場或保持一定溫度，但經歷了炒房客立場和棚改調整的三四線樓市或將面臨進一步調整。不過，筆者認為，不少三四線城市對土地財政依賴相對較高，所以土地市場發生較大波動的可能性並不大，短期內整體或仍以穩定調整為主。
總而言之，麵粉價格影響著麵包價格，而土地市場的調整則對房價走向起著關鍵作用。從短期看，供給不足，價格自然就會上漲，而根據不同城市消化週期的不同來優化土地供給，不僅可以促進土地市場的穩定，還可以防止房價大起大落，從而實現“穩地價、穩房價、穩預期” 的目標。從長期看，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾表示，土地、法律、稅收、租賃市場、地票是未來房地產的五大長效機制。不難看出，土地被擺在了五大長效機制的首要位置，足見土地對房價影響之大。綜上來看，筆者認為，住宅用地供應“五類”調控目標的確定進一步敲定了2019年穩定的房價走向。