來源：新京報 華爾街見聞

儘管柬埔寨的經濟增長可能難以複製中國的奇蹟，但還是有人不願錯過在金邊樓市的下注機會。

越來越多的中國人訪問金邊，從廣州白雲機場起飛的國際航線，多數飛往東南亞。

中國民航數據顯示，2018年白雲機場起飛到達的境外目的地前三是曼谷、金邊、新加坡。

飛往金邊的航班，近三年來增速最為顯著。

2017年，訪柬旅客總數達500萬人次，其中22%來自中國大陸;

而2018年頭10個月訪柬旅客總數已經接近500萬，其中34%來自中國大陸。

圖源：華爾街見聞

中國買家轉戰柬埔寨，是消費者也是投資者

近年來中國開發商和炒房客紛紛湧入柬埔寨金邊，一座座高層公寓隨著中國資金的到來拔地而起。

這些樓盤的主要銷售目標，不是金邊當地居民，而是外來炒房客——業內人士透露，中國開發商開發的樓盤，80%以上都賣給了中國投資者。

據華爾街見聞消息，金邊是柬埔寨所有城市中中國買家詢盤數量最多的城市。

2018年，中國買家的詢盤數量較上一年猛增超550%，其中有78%的中國詢盤買家諮詢的房產價格在33萬元人民幣~169萬元人民幣之間。

所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7%是用於投資。

2018年柬埔寨金邊房價躍居全球房價漲幅第一，漲幅高達16.7％。排名第二、第三位的則是匈牙利的布達佩斯和中國西安。

新建不久的樓盤

中國買家儼然成為了柬埔寨房市的重要消費人群。然而不僅如此，中國資本還是柬埔寨房地產的最大投資方。

據柬埔寨國土規劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發的房地產建案共有287個，總投資額42.97億美元（約合291億元人民幣）。

其中，中資公司擁有110個建案，總投資額為16.56億美元（約合112億元人民幣），所佔比例接近40%。

在過去的18年裡，中國一直穩坐柬埔寨建築業投資的龍頭地位。

2011年之前，柬埔寨金邊5層的建築屈指可數，2018年，5層樓高以上的建築已達到1217棟。

到處是在建高樓

過熱和過剩

根據柬埔寨《外國人不動產產權法》規定，外國人憑護照可在柬埔寨購買高層建築第二層以上的房屋，可獲得與柬埔寨本國公民相同的房產產權證，並可自主進行房屋租賃及買賣，享有權無年限限制。

同時，外國人可在當地貸款買房，最長年限12年，可貸房產總價的65%，年利率約為9.96%。

由於樓市正處在大開發階段，這裡沒有房產稅。美元計價、無外匯管制、無遺產稅也成為樓盤銷售的賣點。

房產諮詢機構世邦魏理仕公佈報告顯示，金邊住宅平均價格為1473美元每平方米，比胡志明市高出73%，而平均租金為8.3美元每平方米（約56人民幣），比廣州市平均租金更高（約為52人民幣/平米）。

金邊新增公寓主要位於Sen Sok區、Toul Kork區和Chroy Changva區域。

然而，金邊寫字樓和零售商業地產景氣程度的下滑，反襯出房地產投資的過熱。

世邦魏理仕預計，由於供應增加迅猛而過剩，2019年金邊的零售地產空置率可能出現上升。

同時，金邊寫字樓市場的入駐率預計將出現下滑，2018年的供給增長幅度也已經同比收窄。

至於住宅市場，世邦魏理仕在2019年一季度柬埔寨市場報告中提示風險，高端和中端產品市場供給過剩，供應不斷增加，更加深了對海外買家的依賴。

相比之下，基於可觀的租金回報，酒店式公寓可能成為未來市場成交的主流。

機遇與風向共存的東南亞

實際上，“金邊是30年前的深圳”，這樣的廣告已經在明確暗示，巨大的樓市財富效應很快會在異地重演。

不只是柬埔寨金邊，其他東南亞國家的房地產市場，也越來越多地受到中國投資者青睞。

曼谷媒體報道，中國投資者已是泰國公寓市場的最大外國買家。中國資金對越南、馬來西亞、緬甸等國房地產市場的關注度也在不斷升溫。

這有好的一面。與過去企業、機構投資者大舉進軍海外房地產市場不同，如今海外房地產投資的主力已是普通投資者為主。

這說明，不少中國普通投資者已初步具備了海外配置資產的能力。

不好的一面是，從中國開發商和投資者在東南亞炒房的商業邏輯看，多少已可嗅到一些“擊鼓傳花”的味道。

金邊買房投資，最終都要出租或者轉手套現。

目前金邊有兩種典型的接盤俠，一是本地年輕中產，二是被派駐金邊的外國高級管理人員。

金邊人均收入水平雖在柬埔寨最高，但當地居民託不起高層公寓。

即使大家眼裡所謂的人口紅利，排除當地人居住排屋的觀念，柬埔寨當前中產年輕一代中，大部分人還是承受不起目前的房價。

按照目前金邊的房價，至少未來幾年內想讓他們擁有像中國年輕一代有這樣的買房能力還是比較難的。

買房子的主要人群還是外國人為主，中國人、日本人、韓國人、歐美人……

曼谷一些熱門地段的房價已堪比國內房價，當地普通居民也只能望之興嘆。

這種玩法的風險不言而喻。一個外來資金堆起來的房地產市場，無法保證提供穩定的高回報率。

而國內的金融風控、外匯管理政策，顯然不支持無限“傳花”。此外，外來投資者還有可能被不同國家、地區的差異和法律政策套牢。

不少中國投資者認為海外購房就可獲得永久產權，但實際未必如此，曼谷不少樓市項目外籍購房者只能擁有49%的不完全產權。

更宏觀的風險是，假如炒房推高了周邊樓市價格，還可能遭遇當地的行政干預。

美加澳等過去中國投資者熱衷的傳統熱門市場去年突然冷卻，一個重要原因是，資金炒作導致當地房地產市場動盪引發政府幹預。

干預可能還包含其他考量，但無論如何，購房者都可能淪為靶子。誰能保證，這一幕不會在東南亞市場重新上演？

值得關注的是，與東南亞房地產投資熱潮形成鮮明對比的，是國內投資者普遍的風險厭惡情緒。

自去年以來，許多投資者降低了在A股的投資比重，轉向低風險的理財產品、基金等配置資產。

一個是進攻姿態，一個是防守姿態，這種選擇不是因為看好東南亞地區的經濟、看衰國內經濟形勢。事實上，從經濟表現、社會環境穩定程度等指標看，國內更值得看好。

問題在於，國內可以讓普通投資者參與的市場本就很少，也沒有給出應有的回報。

中國投資者趨向東南亞房地產市場，一定程度上是擠出效應的結果。

另一個原因是國內投資渠道仍然狹窄。除了A股和房地產，普通投資者基本沒有其他尋求高回報率的途徑。