瀝滘舊改表決超7成 城市更新專家要“魚與熊掌兼得”

6月14日，廣州市國規委公開發布《海珠灣（瀝滘片區控）規修改必要性論證的徵詢公示》。目前，瀝窖舊村改造表決率已達70.6%，距離可以啟動舊村改造的80%僅差10%。作為瀝滘舊改的開發商——珠光集團，是如何看待城市更新？

日前（ 6月5日），廣州市印發《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》，針對舊廠、舊村的改造提出40條意見，強調城市更新應綜合運用“三舊”改造、規劃管理、產業扶持等政策，著力推進老舊小區改造，歷史文化街區的活化利用。事實上，過去十年，舊城改造已經成為廣州城市更新的重要部分，自從獵德村改造以來、林和村、琶洲村、楊箕村都先後成功改造，而位於珠江新城的潭村，回遷房日前也已經封頂，有望年內回遷。

作為潭村舊改的開發商——珠光集團，最擅長的就是舊城改造，曾成功操盤南沙御景、珠光·流溪御景、珠光·御景壹號、AEC汽車城等城市更新項目。近日，其在海珠區超大舊改——瀝滘村改造也有了新進展，截止4月30日，該村的《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》表決率達70.6%，全村共投表決票3156票，其中第三、五、六、九、十、十四、十五、十六、十七經濟社表決率已超過八成。此外，今年5月份，珠光操盤的另一大型舊改項目——位於廣州蘿崗區的火村舊改項目，也舉行了村民復建安置房建設啟動儀式，火村舊改也正式拉開序幕。

珠光的城市更新改造經驗自成體系，珠光集團的助理總裁林靜華介紹，珠光城市更新的概念，不再是推倒重來，而是要在舊與新中尋求一種平衡，更新和保護並存。在珠光集團看來，城市更新一方面是對建築物等硬件的改造；另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境等的改造與延續，魚與熊掌兼得，才能塑造一個富有特色的城市形象；通過改善城市的生活品質，去實現並促進城市可持續發展的共同目標。

城市更新既關注經濟發展也關注文化延續

城市更新是城市“新陳代謝”的過程。中國城市在經歷了上世紀八九十年代的飛速發展之後，很多城市問題開始顯現，譬如歷史街區的特色與地方文化在城市改造中快速消失。人們逐漸從推倒重建、強調物質環境的理念中醒悟過來，開始強調“有機更新”，越來越注重文化環境、空間環境的保護，如對歷史街區和舊建築的修復等。發展至今天，城市更新越來越注重城市建設的綜合性與整體性。在林靜華看來，廣州的城市更新也經歷了同樣的過程。“廣州城市更新的歷史就是商品房發展的歷史。廣州市區早期的商品房，如工業大道、新港路或者天河一帶的商品房都是舊廠改造的成果。早期是大拆大建，後來是保留或者重建一些歷史文化的元素，比如獵德村的祠堂等，而現在，人們越來越注重經濟元素與歷史文化元素的交融，政府也提出城市更新要與產業相結合，通過保留一些特色的東西促進當地的經濟發展。

作為城市更新的專家，珠光集團在城市更新中的保護歷史文化方面，有著比同行更為成熟先進的理念。林靜華介紹說，雖然在商言商，但珠光並未把成本控制和高利潤作為目標，而是希望能為城市留下一些有歷史意義的古蹟，讓新舊交融，並通過街區的整體設計，平衡商業與文化的關係，使“舊”的東西活化起來發揮商業功用。

以位於廣州蘿崗區的火村舊改項目為例，整個火村舊改工程由政府主導，珠光集團和廣州開發區建設發展集團共同改造，將建設安置房共3棟，總建築面積近10萬平方米，預計總投資約114億元。這也是珠光集團繼黃沙、潭村、瀝滘村舊改項目之後，又一收入囊中的項目。據悉，經過更新改造後，火村社區建築密度將由48%下降為30%，綠地率由原來的5%上升至35%，同時將根據“產城融合”的總體要求，引進現代科技和服務產業。火村社區將由原來雜亂無序的村落建築變為人居環境優美、配套服務設施齊全、產業形態多元的現代化社區，傳統文化也將得到有效的延續和保護。據介紹，火村項目內涉及十餘處不可移動文物的修復改建，珠光集團在改造中將保留古村落並進行微改造，修舊還舊，保留當地特色的歷史文化元素，在歷史文物修復環節，珠光還花大價錢請來曾經參與陳家祠修復工作的古建築修復專家參與修復改造工作，試圖最大限度地還原遺蹟的歷史風貌。

匠心打造各類產品的“標杆”

從紐約到香港，從北京到上海，國內外城市更新的歷程有著驚人的相似，居民對空間的需求、政府發展經濟的訴求和開發商商業價值的實現共同推動城市的發展變遷。正是因為這些相似性，才有了可借鑑的意義。珠光集團在城市更新過程中，也放眼中外學習借鑑成功經驗。

“歐洲老房子多，隨著經濟發展，人們又都搬到郊區，只是在城裡辦公，老房子沒人就慢慢地失去了活力。怎麼改造令它活用起來吸引年輕人，在歐洲，不少城市做得非常好。北上廣將來也會向這個方向發展。” 林靜華認為：“城市更新接下來更多的是舊城區的改造，這方面北京、上海走在全國的前列，比如北京的衚衕改造等。怎麼既留存歷史還能發揮共享空間的功用、承擔經濟的功能，這是大家所關注和研究的。”據介紹，成都太古裡、佛山嶺南新天地、上海新天地等優秀項目都是珠光的考察目標，這些成功案例的經驗也被珠光集團放到廣州的城市更新項目中來。在瀝滘村的改造項目上，珠光接觸了成都太古裡的團隊，雙方有意合作，更有意聘請實力雄厚的德國設計公司做規劃。

經驗和學習使得珠光的城市更新理念走在同行前列。舊改項目中，目前還在熱賣的黃沙白鵝潭珠光·御景壹號項目是珠光集團最受關注，也是最具代表性的項目。2010年11月，珠光集團聯合廣鐵集團以86億元總價拿下了位於廣州荔灣區的廣鐵南站地塊，這一總建築面積近50萬平方米的巨無霸項目在廣州市區甚為罕 見，被珠光集團開發成珠光·御景壹號，第一期的單價已經高達6萬多元/平方米。珠光·御景壹號2016年銷售金額高達32億元，增幅約46%。

作為由老廣州南站改造而成的舊改項目，記者在樓盤現場看到，上千米的江岸線、綠樹成蔭的沙面風情公園和詹天佑紀念館融合共存，街區的功能在改造過程中得到豐富，單一的功能變成多樣的功能，不僅可以居住，還可以工作、購物和娛樂。在這樣的社區中，既有居住面積達四五百平方的豪宅住戶，也有鐵路職工回遷住戶，珠光在公共空間的設計使用上，一視同仁，沒有“分別心”，公園或者博物館對所有社區居民都開放。

對舊改項目的精益求精，珠光始終堅持追求“匠心”的產品理念，這一理念使得珠光即使面對從化山水城這樣的入門級項目也做得非常到位。林靜華說：“不論是普通住宅還是豪宅，我們都希望做到是這類產品裡面最好的，舒適度是最高的。”“匠心”的產品理念貫穿於珠光城市更新的各個環節，物業管理處於樓盤開發的末端，也是最能體現服務的核心，珠光在物業管理上同樣追求“匠心”。“物業管理上，我們的理念是即使不賺錢，也一定要服務好我們的業主。業主不滿意，什麼都是假的。不管剛需的還是改善的，都要給他們提供好的體驗，讓他們花的錢物有所值。”林靜華說。

品質提升素質追求可持續發展

在林靜華看來，“可持續”是城市更新的核心要義，“我們需要發展，也需要將快速發展過程中所破壞的東西修復起來，比如環境、建築、生態和文化。城市更新應該是一面開發，一面修繕，這樣的城市才會發展得越來越好。” 但是，城市更新是一個複雜的過程，政府、市民、開發商都需要在觀念上和能力上進行改變 。而開發商作為這個鏈條上的中間環節，上承接政府，下接觸市民，經驗和責任都非常重要。林靜華說，鑑於多年城市更新的經驗，珠光一方面根據紮實的技術和資源，充分了解城市管理者的指導思想，另一方面也在與原土地使用方、所有者的溝通上花了很多實實在在的功夫，促成他們達成一致，達到共贏的局面。而這一過程中最重要的就是產品質量，沒有過硬的質量，其餘都沒有意義。因此，今年珠光集團提出“品質提升年”這一概念，從樓盤設計、工程質量、物業管理三個方面著力，進一步提升珠光樓盤的品質，“雖然我們的目標是做精品，但是房地產開發的鏈條比較長，總有一些不可控因素，坦白說我們的項目也有一些不盡如人意的地方，這些都是我們改進的目標。”林靜華說，“城市更新要可持續發展，作為一家地產企業同樣需要可持續發展，而品質就是我們可持續發展的保證。我們打造的不僅是精品，更是珠光集團追求‘百年老店’的企業形象。”