很多人當初和親戚朋友一起買的房，價格也差不多，但是交房住進去了之後，慢慢的隨著時間的推移，親戚朋友的房子不僅好住而且漲價很快！而自己買的房子不僅小區不好，而且好像房子漲價就與我沒有什麼關係

如果你即將準備買房子的話，我建議你多多少少要先懂一些房地產相關的知識，這樣對於你來說是有不少好處的

今天小編帶大家先看一下內在項目因素的影響，那麼是哪些內在因素呢？

我們一起來看一下

房開品牌

房開指房地產開發商，在全國有成百上千家房地產開發企業，有央企，上市央企，上市公司，集團房開，地方本土房企........買房子的時候最好選擇買實力較強的房企，相對來說較有保障，後續的服務也會較好

物業

有很多人買房的時候都會忽略物業，其實物業是非常重要的，一個項目的增值保值與物業具有非常大的關係，物業可以直接影響小區環境，人文，品質.........如果物業給小區管理不理想，環境衛生都搞不好，那麼就別提你的物業如何能保障你居家的財產安全了

容積率

是指總建築面積與建設用地面積之比值。一般來說項目的容積率低，那麼該項目居住起來相對來說沒有那麼擁擠，要好居住一點。相反容積率高，那麼房子住起來也就沒有那麼舒適，房子增值同等情況下也就沒有那麼快(項目總建築面積是100萬方，項目建設用地面積是40萬方，容積率=100/40=2.5）

容積率相對高

容積率相對低

建築覆蓋率（建築密度）

建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；一般來說建築密度大的項目房子修建的比較密，同等情況下采光與通風都會受到影響，特別是低樓層（在100萬平方米的土地上，建築用地淨面積為80萬平方米，其建築覆蓋率=80/100=0.8〈建築密度為80%〉）

建築密度大

建築密度小

綠化率

建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；一般來說綠化率高的項目品質也會高（在100萬平方米的土地上有30萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

高綠化的項目一般品質高

綠化覆蓋率

建設用地範圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率，和綠化率相似卻有所不同，注意理解即可

綠化覆蓋率一般比綠化率高

公攤

是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。那麼有些人說我的房子公攤大，買100個平方結果自己只有85個平方的使用面積，感覺很虧，其實不然，公攤大的房子，它的公用面積就多，公共空間更大，相對居住舒適度更好，如果給你一個10%公攤的房子居住起來，你等個電梯的時候四五個人就把電梯過道擠滿了，你覺得居住起來會好住嗎？所以確保套內面積夠用，公攤大未必是一件壞事

下面這些是買房息息相關的基礎知識，需要知道

◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和

◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽臺面積

◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；

B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內使用面積係數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。

◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；

◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的餘額

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。

◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。

套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。

當然影響房子的居住舒適度與增值空間可不止上面這些內在因素，還有項目的外在因素，如外圍環境、項目的地理位置、項目規劃、項目定位、交通、配套等等，小編後期會給大家更新

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