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第329篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--牛浩思-新房專家
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深 圳又有一批新樓盤“蠢蠢欲動”了，它們幾乎都來自於城市更新，有的沉寂多年重建基地，有的當機立斷進展神速。不管如何，只要工程稍有動靜，都能讓人感到欣喜，欣喜深圳樓市健康有序地發展，欣喜片區一點一滴地變化成熟。那麼，以下幾個項目，有哪幾個會得到你們的關注呢？一起來看！
1.龍華上塘舊改項目
擬建48層單體住宅
位於龍華上塘的鐘氏電子工業區已公示了規劃草案，從公佈的平面佈局示意圖來看，該地塊將拆除重建1棟48層的住宅，以及2-9層的商業和其它公共配套。
近幾年，從中海錦城、金茂府等項目看，上塘新規劃的住宅整體高度基本上都上150m，超高層住宅從趨勢到平常。
該項目具體位於騰龍路和向榮路的東南交匯處，即星河傳奇的西北面，與龍塘新村隔路相對。
該項目項目在2年前已列入《2015深圳是城市更新單元計劃第四批計劃》，規劃拆除用地範圍10027.5㎡，開發建設用地面積6347.1㎡。
圖：項目北面的地鐵走線及住宅社區和公館。
之所以開發建設用地面積少了近一半，因為涉及到地鐵6號線在該路段的高架段建設，需要被佔用一部分土地，由此，更新範圍內的部分建築主體已於2016年拆除。
由於6號線走線從騰龍路向東拐入布龍路設站，那麼，該更新項目的住宅建設好後，距離6號線高架段的距離約60m左右。當然，這已經比片區內的其它沿線樓盤距離要大。
其它建設指標方面，計容機率總建面33290㎡，容積率5.09。其中住宅22340㎡，包括4470㎡的公共租賃用房。商業6280㎡。
其餘還有3670㎡的公共配套設施，以及地下公共充電站700㎡。這個充電站的指標還挺有意思，估計隨著深圳市深入佈局電動車等清潔能源汽車的舉動嚇，該類設施納入規劃會越來越常見。
另外，還規劃有3285㎡的公園綠地。
目前該項目的房地產實施主體還未公佈，值得留意。
另外，在該項目的西北面，還有個進度更快的城市更新項目，最近老牛發現，最後一棟主體建築正在開拆中。該項目即是簡上工業區舊改，開發商是萊蒙。
2.卓越龍華上油松項目疑已動工
佔地約8萬㎡打造住宅物業
近期，有網友拍攝到了位於龍華街道的上油松老工業區，有大批量的工程車進場作業。預示著該城市更新項目的土建工程可能真要開動了。
該項目位於工業路以北、民清路以西、梅龍路以東、東環一路以南的區域內，與鴻榮源壹成中心花園直線距離約300米，幾乎相對望，但隔著少許私建民宅。
2014年3月，確定了由卓越集團合作開發。2015年底到2016年初的時候，範圍內的主體工程已經開拆，並以圍擋，但後來一度停工。
圖片攝於2016年1月。
實際上，該項目早在2012年時便已列入市政府批准的《2012年深圳市城市更新單元規劃指定計劃第三批計劃》。
後期規劃拆除用地範圍調整79670.3㎡，改造方向以住宅和商業為主。有望打造為龍華油松片區首個商住綜合體物業。
油松片區遍地舊改 有望告別髒亂差
而油松片區位於龍華街道的東部，東南面與阪田接壤，南面與民治相鄰。整體交通便利，民清路、梅龍路、東環一路、東環二路和工業東路、油松路等主要幹道貫穿整個片區。但比較遺憾的是，現階段缺乏軌道交通配套，近期也無新的軌道項目上馬。
片區以舊工業區和私建民宅為主，居住環境差，缺乏規劃秩序，產業附加值低，急需通過城市更新轉型升級。
因此，周邊城市更新項目除壹成中心花園花園這類超大規模體量項目外，片區內部已規劃有約10個更新項目，有的已經接近落成進入銷售環節，比如盧山工業區改造後的富馳大廈，是片區內首個完成的“工改商”項目，正在推售建面約40-88平方米的商務產品，均價約4.2萬/平方米。
另外除卓越該項目外，還有龍津服裝舊廠、上油松老工業區、水斗新圍山嘴頭工業區等項目均涉及到“工改居”，金地、富基等開發商針對開發建設。並且大多都位於工業路的沿線。“工業路”轉型為“宜居路”指日可待。
龍華多個項目推進 卓越成立首個城市更新集團
卓越在龍華區目前僅有卓越皇后道一個落成的項目，但除上油松項目外，已經開始佈局大浪赤嶺頭村和上下橫朗村，在觀瀾片區也有意向推動的項目。
深圳作為卓越的大本營，城市更新項目自然不僅侷限於龍華區，已遍佈全市。在2013年5月，卓越城市更新集團正式成立，這是全國首箇舊改性質的企業。公開資料顯示，2015年卓越已經簽署了30多箇舊改項目。
3.龍華上塘嶽盟工業區啟動開拆
擬更新方向居住為主
家在深圳@tonnylj2015在上週發帖稱，位於龍華區上塘的嶽盟工業區城市更新項目拆除工作啟動了。
圖：來源於家在深圳@tonnylj2015，發表於2017年3月18日
圖：攝於2016年4月。
擬更新方向居住為主
根據計劃，嶽盟工業區更新單元面積為6.5萬㎡，拆除範圍用地面積6.5萬㎡。擬更新方向為居住等功能，拆除重建用地還將落實不小於36班的九年一貫制學校一所，及一處消防站用地和綠地。但目前還未查詢得到項目的具體規劃指標。
地段優越，“工改居”扎堆上馬提振居住環境
跟附近的建設路工業區、鍾氏電子工業區、廣西工業區等城市更新項目一樣，基本上可確權為“工改居”項目。而建設路工業區已由鴻榮源開發建設，打造為“鴻榮源尚峻”，預計這周將正式對外開放展示中心。
這說明，該片區已由傳統的私宅、工業作坊秩序錯雜區域，更新為以居住屬性為主的生活區。
該項目在龍華區內來說，地理位置上佳，是在建地鐵6號線“上芬站”的西側，落成後，將是與地鐵直接對接的地鐵口物業。項目的西側則是電建和金茂聯合體於去年拿下的龍華新貴住宅項目“金茂府”，樓面價高達5.6萬/㎡。
前文提到的鴻榮源尚峻就緊挨著項目的西北側。其西側即布龍路的西側還有宇豐工業區、廣西工業區、融創收購萊蒙的創智谷大廈等新晉城市更新項目。
周邊還有近幾年龍華的熱點樓盤如和平里一二期、中海錦城、港鐵天頌、潛龍曼海寧等項目，地段的居住氛圍將愈來愈濃厚。
雖然尚未明確交由哪個地產開發商操盤，但以其矚目的地段，及佔地6.5萬㎡的規模，使它具備較高的關注度。
4.城建梅園規劃指標出爐
蓋住宅建學校筍崗綜合體
從深圳城建集團官網獲悉，羅湖金融科技創新廣場對外展示了產品定位。
該項目即是城建梅園子項目，位於筍崗-清水河片區內，具體在泥崗西路和紅嶺北路的東南交匯處，其南面是近期將入市的招商中環一期。
筍崗片區與清水河片區共同規劃打造，最早於2010年初提出，如今已列入深圳十六大重點發展區域。
片區規劃範圍約5.42平方公里，由紅嶺北路、紅崗路、布吉路、文錦北路、洪湖東路、筍崗東路等城市主幹道圍合而成。
筍崗-清水河片區位於羅湖區的西北部，在城市發展初期，是屬於深圳的“邊緣片區”。自上世紀80年代初開始依託廣深鐵路深圳北站建設發展起步，曾是深圳開發最早、規模最大的公共倉儲群區，在上世紀八九十年代曾被譽為“中華第一倉”。
因此，片區功能以批發商貿、物流倉儲、低附加值廠房、厭惡型設施等為主基調。
時下，在推動羅湖區先行先試建設國際消費中心的理念下，筍崗-清水河片區定位為國際時尚消費中心和國際創意文化門戶。著力建設打造國際特色商業商貿區、國際商務總部核心區、都市生活現代服務區、國際創意文化交流門戶區和都市生態景觀品質生活區等五大功能區域。
在這樣的歷史條件下，也給筍崗-清水河片區改造帶來了不少的優勢，比如產權相對簡單，建築規模簡單，舊改實施難度較小，業主改造意願比較強等。最重要的是，大多產權目前掌握在幾大知名的房地產開發手中。
除城建外，還有深業、寶能、華潤、中洲、中建、城脈等一批優秀地產開發商齊聚，如此城市更新陣容，和高水準規劃，使得筍崗-清水河片區極具看點。
筍崗-清水河片區及城建梅園項目的效果模擬圖：
城建梅園現有建築13棟，其中11棟倉庫、1棟綜合樓、1棟宿舍樓、總建築面積約13.09萬㎡。
而更新後會如何呢？
根據公示的開發建設用地技術指標來看，城建梅園項目開發建設用地面積約5.78萬㎡，計容總建面約75.7萬㎡，其中包含住宅、商業、辦公、商務公寓、產業研發用房等產品，以及還規劃有30班的學校，是片區內產品最豐富，住宅指標較大的綜合體項目。
在這樣的產品定位下，項目的整體容積率依然達到了13.1，由此可見，項目將誕生超高層項目。
這算不上片區內的第一高度，目前已經基本落成的寶能中心，最高樓宇高度達到了328m，佇立於此，猶如筍崗片區更新改造的定海神針，奠定羅湖西北部新中心的升級崛起，在高度上與羅湖傳統核心蔡屋圍一帶遙相呼應。
其它諸如華潤萬象食家、深業泰富（228m（地標高度，下同））、城脈金融中心（333m）、中洲長城國際等項目都已經拆除原有建築並啟動建設，中建的家居建材產業綜合體（200m），也在預備中。這幾個項目，不乏超高層摩天。
預計5年左右，筍崗片區在城市建設上會發生天翻地覆的變化。
以下是城建梅園項目，即羅湖金融科技創新廣場的模擬效果圖：
5.坪山湯坑第一工業區舊改
預建150米超高住宅
湯坑第一工業區舊改位於坪山區碧嶺街道，中山大道與湯坑路交匯處西南側，是規土委列入2015年第三批的城市更新單元項目，規劃為150米高度44-47層的超高層住宅樓。
項目基本資料：
根據2017.3.11日最新調整的更新單元規劃公示，拆除用地面積為84738.1㎡，開發建設用地面積為45831.2㎡，計容積率總建面為284560㎡。
項目共4塊用地，分為2期開發，共規劃150米高度，44-47層的超高層住宅樓。
項目配建幼兒園和小學用地，並規劃有公交首末站、社康中心、地下公共充電站等公共設施。
01地塊：住宅、商業（建面2750㎡），公共配套設施（社區管理用房、文化活動室、警務室、郵政所、社區體育活動場地）
02地塊：住宅（含13400保障房）、商業、辦公及酒店（建面16950㎡），公共配套設施（社康中心、再生資源回收站、垃圾轉運站、公交首末站、社區文化廣場、老年人日間照料中心等）
03地塊：住宅、社區體育活動場地。
04地塊：規劃12班幼兒園
05地塊：規劃24班小學
綜合來看，規劃時幾乎將所有的公共配套設施都集中在02地塊，但公交首末站的尾氣排放、垃圾轉運站可能帶來的臭氣和其他設施都有可能帶來的一定的環境影響，加上02地塊位於中山大道和湯坑路主幹道交匯處，臨路建築應會收到車流噪音和揚塵的影響，這些因素加起來都大大降低了02地塊的居住舒適感。
6.布吉三聯舊改啟動
34萬平中航華府開建
中航華府花園即原鬆元頭片區改造項目，位於布吉街道三聯村，東臨興業路、西臨三聯南路、南臨鐵西路、北臨三聯路。規劃建設用地約6萬平，總建築面積約33.66萬平，其中包括13棟住宅、1棟幼兒園、公交首末站及其他配套設施。
根據龍崗住建局消息顯示，目前一期已於上週四拿到施工許可證，正在建設中，建設單位為深圳市深島實業有限公司，總建築面積約11.7萬平，共4棟塔樓，其中1、2、4棟為超高層，分別為35層和39層，3棟為高層共30層。
項目已經在施工中
開發商深圳市深島實業有限公司由3家企業控股，其中大股東為中航裡城有限公司，故項目工程名以中航起頭命名為中航華府花園。
目前項目周邊交通、城建、基礎配套等都相對落後，但片區規劃多箇舊改，除項目外，另外還有緊鄰項目的中建源鬆元頭貴坑片區改造、招商的大型超百萬建面的三聯片區改造，以及建成在售的賽格eco中心，特別是招商的百萬綜合體改造完成後對片區的城市面貌和配套有著非常大的提升，屆時將與中海怡翠等社區連成一片，形成配套齊全的安靜宜居區域。
中建源鬆元頭貴坑片區改造還處於前期的申報階段，而招商三聯目前還在拆遷中，預計年內會啟動開工。
7.繼勤誠達、佳兆業項目之後
玉律片區又添更新單元
玉律第一工業區城市更新單元位於光明新區街道二分為六後的玉塘街道，鬆白路與長圳路交匯處南側，此次公示內容為更新計劃草案，擬拆除重建用地面積32665㎡，擬更新方向為居住、商業功能，申報主體為深圳市玉普霖房地產開發有限公司。
項目更新計劃草案公示尚屬於舊改的第一階段，公示無異議後會進行計劃公示，後續還有規劃公示、確定實施主體等漫長過程，但作為權利主體較為單一的工改項目，相較於城中村改造效率會高不少。
目前項目所在區域周邊以廠房和民房為主，缺乏相應的生活配套，但距離建面約84萬平的大型工改項目勤誠達正大城僅500餘米(百度測距 )，可共享正大城豐富配套，包括有約8萬平的商業、辦公及酒店等，正大城項目預計在年內推出一期約20萬平規模產品。
另外，此前有消息稱佳兆業入駐項目所在的玉律片區，並設有城市更新辦公室，規劃在區域打造為集高端生態居住區和繁榮商業區於一體的高端生態居住區及商貿區，但具體更新範圍尚不明朗。