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從瀋陽到西哈努克港有直飛，下飛機後第一感覺是作為柬埔寨國家第二大城市的國際機場很小，跟國內三線城市的高鐵站差不多大。
來接我們的人迅速幫我們辦理了落地籤，出機場的時間比北京出地鐵站的時間都短。
瞭解了一下，是他們找簽證公司幫忙辦的，所以很快，正常簽證60$左右，很多人還在機場自己填入境卡，當然如果花點小費也會很快辦完，這個是意料之中的事情。
機場至市區大概30分鐘，一路上塵土飛揚，道路兩旁除了丘陵山野就是遠處正在施工中的工地。
剛剛進入西哈努克城有點堵車，到處是摩托車和嘟嘟車在縫隙中穿梭，車開進主街後感覺城市裡的人並不多，馬路不寬，看著泛黃又泛白的柏油馬路感覺像是10多年前中國的小鎮。
店鋪也大都是中國店鋪，沙縣小吃、川菜火鍋、東北菜館、燒烤店，種類繁多， 還有樂購超市、華潤超市、外婆家、7天酒店、保利地產等等，猶如國內餐飲和山寨品牌的大集合。
從地圖上看這個城市真的不大，有三條主要幹道（4號路 獨立大道 洪森大街）和兩個廣場（雙獅廣場 海豚轉盤）轉盤串連著各條小馬路。
路邊兩旁到處是建築工地及建築車輛來回穿梭帶起的灰塵。
據說三年前這裡幾乎沒有高樓，這幾年整個城市猶如一個未完工的大工地，如果你離開一段時間再來，可能好多地方都不認識了。
我用地圖找到以前的照片對比了一下，感覺變化的確天翻地覆。
西港擁有陸海空港口和著名海灘資源，其地位相當於國內的深圳。
幾年前這裡的人口才不足10萬，到現在已有23萬多。
我瞭解了一下，每月有大概5000多人來西港駐紮，這裡房租比北京還高，人們比廣州還忙碌。
這裡擁有眾多賭場和博彩業，開發的樓盤、酒店也正在遍地開花。
2018年西港的地產開工量297個，大部分都集中在不到30平方公里的西港主城（整個西港面積860平方公里）。其中超過超過25000㎡的項目有54個，以公寓和寫字間居多。
這裡的租金也特別高，每月每平米50美金，一個50㎡的公寓每月摺合人民幣要17000元。
究竟什麼人能承受這麼高的租金呢？
這個也是我最關注的。我大量走訪了開發企業老闆、當地最大的建築商、賭場老闆、中介公司、娛樂場所經營者、博彩從業者、材料供應商、餐飲經營者和當地人，通過他們進行了最真切的探究。
首先我瞭解了一下當地人的住房需求。
由於當地氣溫變化不大，全年平均27°；當地人的收入水平也比較低，大部分住的是排屋，也有部分木製的。我問了幾個當地人，這裡沒有計劃生育政策，他們大部分是兩代同堂，通常每個家庭的成員是4-7人，平均年齡27歲，這樣的家庭結構跟中國35年前的家庭結構相似。
需求是有的，但由於收入有限，所以這類需求還沒有完全從市場上規模的表現出來，而且住慣了排屋，要接受高樓大廈需要時間也需要金錢。這幾年的經濟快速增長，當地人購房的需求才剛剛興起。
主要是外來人口支撐了當地的高租金。
西港有中國、法國、日本、韓國、俄羅斯等國的人來此投資經營，其中中國人最多。
我先從幾個產業結構談起：
一帶一路的樣板工程
2013年由紅豆集團投資作我國首批境外經貿合作區“柬埔寨西哈努克港經濟特區”其佔地11.13平方公里，規劃了紡織服裝、箱包皮具、五金機械、木業製品及未來的機械裝備建材產業為發展。
西港特區離西港國際機場3公里，離西哈努克港12公里，緊靠4號國道，交通便利，物流成本低，同時西港特區和入駐企業為當地提供了免費的中文培訓，當地人學會了中文並能進入中國企業工作能拿到300多美元的月薪，是當地收入的兩倍以上。
較低的人力成本能解決當地就業的經濟發展，園區生產的產品如果用於出口，出口稅全免，在進口稅上，用於生產的機械設備、建築材料、零配件、原材料等，也是免稅，增值稅也有減免。
園區企業購置生產設備、建築材料等，增值稅率為0%，原材料如果服務於出口市場的產業，增值稅率為0%，服務於內銷市場的產業，增值稅率為10%。此外，在企業所得稅（盈利稅）上，園區企業可以獲得6至9年的免稅期，免稅期過後所得稅稅率為20%。
便利的交通條件、較低的運營成本、優厚的稅收政策，猶如改革開發初期的深圳，吸引了大量的企業駐紮於此。這裡到處都是來自中國各地的人，有時候你感覺不到是置身國外，而是像在國內的某個地方一樣。
豐富的石油儲備量
距西哈努克港以南約170海里，2016年柬埔寨海域勘探出石油，已經探明的油田儲量就達到了20億桶，佔地面積達到了6300多平方公里。
這只是其中的一個油田的探明儲量，由此預測油田區的總儲量必然大到驚人，據說可開採40年。僅柬埔寨海域A區塊油田，原本共有4家國際石油公司取得勘探開採權，由中國投資建設柬埔寨第一家煉油廠。
柬埔寨國內石油和天然氣開發才剛剛開始，原來完全依靠從越南、新加坡和泰國等國進口，等到A區石油工程竣工後，柬埔寨將會從現在的燃油進口國變成燃油出口國。現已有世界多個國家石油企業佈局於此。
瘋狂的博彩娛樂業
西港歌廳、洗浴、賭場比肩而立，酒吧、酒店遍佈大街小巷，許多小島已經被各國開發商投資開發賭場和豪華酒店。
很多國家都不允許線上博彩的經營，而柬埔寨是極少數由政府審批可以獲准線上博彩業務的國家。
一時間幾乎全世界的線上博彩巨頭、投資者、參與人、賭客都來到西港,據說目前西港已雲集近10萬從事賭博和娛樂行業的人。
我對賭博沒有興趣也不瞭解，我只知道在中國大陸賭博是違法的。
我幾乎走遍西港賭場，想了解都是什麼人在這裡賭博。
後來才知道，賭場分線下賭博和線上博彩，我們能看到的是線下賭場。
這裡大部分都是近幾年從緬甸、菲律賓賭場過來的賭客，少部分是澳門及其他國家包廳的，但賭額沒有澳門大；還有部分賭客是遊客和在本地經商、工作的人。
線上博彩我看過幾個場所，跟國內的網吧類似：滿屋電腦和工作人員，玩法跟買彩票類似。
這幾年有些是非法經營線上博彩和詐騙的，每月都有人被國內執法部門帶走。
有人說西港是在打造第二個澳門，如果經營和管理跟的上，也許吧！
奇高的房價租金
西港的高租金到底是如何形成的呢？
以上我提到的三個產業（製造業、能源業、服務業）是支撐房價和租金的最大群體。
當地的人口不多，能適合本地或外來人居住的房子又太少，所以只要有新樓盤交付，立即就會被租賃一空，甚至在建設過程中就有很多人預租了。
售價是1200$-3200美元不等，付款按照施工進度的比例支付，通常是兩年左右，都是簡裝公寓、銷售硬卡產權（永久產權）。
租金是25$－50美元每月每平米，由於投資回報率高，這邊的很多房子都是開發商身邊朋友提前搶購一空。
幾年前在西港佈局的北京某開發企業的周總稱，從拿地到現在，親眼見證了西港人多房少供不應求的市場狀態，這兩年地價房價翻倍上漲，她每月都要帶自己的朋友來此購房。
來投資究竟是哪些人？
我走訪了西港大部分的售樓處，瞭解到西港在售樓盤有17個左右。
這裡有跟國內截然不同的現象，售樓員很少，平均每個售樓處3個人左右，且沒有示範區。大部分沒有樣板間，都是純期房，也沒有像其他國家一樣每天有大量海外分銷渠道轉介客戶。
這裡在售的公寓大部分都設有賭場，賭場的優勢就像國內的地鐵房或學區一樣，有賭場的公寓通常賣的更快。
我跟現場的售樓員和當地的中介人聊這裡的銷售速度，他們告訴我：來這裡購房的人跟別的投資客不一樣，一買就是多套或者十幾套。他們的邏輯是：投的是生意而不單單是房產。
柬埔寨沒有外匯管制，以美元結算。西港還有各種稅收政策及能源與港口經濟效能，吸引了大批量的進入。但這裡尚未被大眾所熟知，以北上廣、港澳臺、日韓投資客居多。
土地現狀及城市發展
穿梭在西港的街道上，身邊不斷的有各種工程車過往，路上都是灰塵和施工噪音。
我和來自清華的室內建築設計師的韓總聊天，他說這裡現在都是來自各國跑馬圈地的開發商，導致這裡蓋了大量粗製亂造的高樓。這是文化的一種倒退，也是發展經濟的必然過程。這裡有很多行業亂象，就像雨後春筍和毒蘑菇同時萌發，等經過陽光的照耀後，春筍是挺拔的竹子而毒蘑菇則被晒成枯乾。再過5-6年，這裡必然是將是大都市的景象。
從城市規劃的角度看，如果城市沒有科學合理的規劃和嚴格的開發制度，不管經濟有多好也成不了國際化的大都市。
西港同時擁有海港陸空港、石油和海資源，現在主城可供開發的土地已經不多。
我看了幾塊地，都是500-2000㎡左右，大一點的地塊很少，且價格已經漲了幾倍。
這裡沒有容積率限制，近兩年海邊的開發用地才有限高要求（限高6層），所以中國的開發商願意來此開發。
除了有產業經濟支撐外，沒有樓面地價的說法，自然從土地成本的角度要優於中國。
現在西港的發展跟中國一樣，也在擴容：東北部發展工業和港口經濟，東南部發展娛樂空港經濟，西部發展高龍島旅遊。
這三個區域還有大量未開發的土地，地價也在上漲。
網傳阿里巴巴還要在西港購買島嶼，雖然消息不是真的，但地價真漲了。
西港除了要修由中國投資建設並運營的柬埔寨第一條高速公路，同時也在修市區連接主城的各個方向的道路，土地價值的三要素：資源、交通、人口已逐漸成型。
最有潛力的旅遊資源
在西港的主城裡，真沒看到什麼像樣的旅遊資源，感覺僅有有兩個酒店的海灘還不錯。
在離港的前一天，我來到號稱隱世天堂的高龍島。
高龍島佔地面積78平方公里，比現在西港已開發的主城面積還大，島上還在修路，幾乎沒有市政配套。
島上人很少，主要是歐美人。而且竟然沒有旅遊團！沒有導遊，都就像網絡上說的：是揹包客的勝地。
這裡的海真的很清澈，海灘很美，從沒想過可以一個人在這麼美麗的海灘上行走，和西港的賭場熙攘的人群形成鮮明的對比。
在島上的一箇中餐館吃飯，和餐館老闆馬哥聊了起來。馬哥是湖北人，來西港一年多了，他說之所以上島做生意是看到島上的資源：這裡的海灘是世界上已經少有的未被開發的島嶼，有全球十大最美的沙灘和生態叢林。他給我發了一張海島的地圖，給我講了整個島嶼的基本狀況，我腦海裡立刻閃現出：這可能是下一個普吉島或巴厘島。
遍地機會、缺的是精英
來柬埔寨一共呆了近半個月，認識了50多位從事各行各業的新朋友，感謝這些朋友的幫助和講解。
在柬埔寨做過快5年房地產的皮總告訴我說，現在柬埔寨遍地是機會，行業也越來越正規，但就是缺人，畢竟這是全球最不發達的國家之一。“最初來這裡的人是中國或其他國家來的大佬，還有跑江湖的人，這些人敏銳性很強但缺乏專業性，不能完全獨立工作，導致這裡留不住人。曾經有個中國的公司派來幾十人，半年後回國的回國被挖的被挖。所以想要在柬埔寨投資或發展，一定要有堅韌的意志，公司也要有合理的分配機制。”
這些天我也在想：都是什麼人來此發展？
我分析主要是三類人群：
一類是大佬，因為大佬的圈層和敏銳性及財力雄厚在此佈局具有明顯優勢；
二類是城市發展從業者，因為這裡需要大量的城市發展各個環節的人員；
三類是江湖人士，不乏有左青龍右白虎者。
在這裡，只要你遵守規矩、有安全意識，就會降低危險機率；在這裡，只要你能付出汗水，就可能得到比別處更多的收入。
柬埔寨是一個充滿機遇和挑戰但極度缺乏精英的國度，國家地理位置優越、資源豐富，政策開放、地廣人稀、觀念正在逐步轉變。
而西港作為柬埔寨的經濟風口城市，擁有眾多優勢：港口、石油、旅遊、工業、政策紅利......
西港建設才剛剛開始，速度可能要超乎我們的想象。
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