'惠州房貸利率又降了？首套最低可上浮15%'

2019年上半年惠州土地市場整體表現較為平淡,南都結合企鵝找房、合縱聯合的統計數據顯示,截至2019年6月30日,惠州土地市場整體掛牌46宗,成交38宗,累計成交115.24萬平方米,成交金額78.54億元。

從成交量價上來看,上半年惠州土地市場成交面積、成交金額環比下跌較為明顯,博羅和大亞灣片區佔據了惠州土地交易面積的55%,成交金額佔據了惠州全市的51%,成為上半年惠州土地交易最亮眼的板塊。

土地拍賣

北站新城片區樓面地價全市最高

合縱聯行的統計數據顯示,2019年上半年,全市平均成交樓面地價為2761元/平方米,其中惠城區上半年成交的兩宗北站新城片區的地塊平均樓面價為5829元/平方米,成為上半年惠州地價最高的區域。大亞灣片區上半年平均成交樓面地價為2808元/平方米,博羅片區地價上升速度較快,超越惠陽的2434元/平方米,達到2645元/平方米。而仲愷的成交樓面地價為1432元/平方米,低於龍門的1957元/平方米,惠東的樓面成交價格為2514元/平方米。

從惠州四區三縣的商住用地成交來看,大亞灣共成交12宗,拿下惠州各縣區第一位,其次是博羅縣成交8宗(流拍3宗),其餘是仲愷區成交7宗(流拍1宗)、惠東縣5宗(流拍3宗)、惠城區2宗(流拍1宗)、惠陽區2宗、博羅縣2宗。

在出讓面積和成交金額方面,博羅縣厚積薄發,上半年出讓面積35.56萬平方米,佔全市30.85%,居各縣區之首；其次是大亞灣28.92萬平方米,佔全市25.10%。在成交面積上,大亞灣宗成交金額是23.13億元,佔全市29.45%；其次是博羅縣的17.97億元,佔全市22.88%。

從競得土地的房企來看,上半年惠州市場最大的亮點在於,多家房企進駐惠州,大型房企首進惠州北站。美的房地產首進博羅石灣鎮,4.7億元拿下近4.3萬平方米商住地,1月和3月,中國平安以4億元拿下博羅長寧的三宗地,總面積13.41萬平方米。中糧地產首進龍門縣城,從起始價2.86億元,溢價至4.78億元,拿下5.6萬平方米住宅用地。雅居樂投下近15億元重金,斬獲惠州北站旁的兩塊商住用地。

銀行利率變化

首套最低上浮15%

二套最低上浮25%

繼3月中下旬,惠州銀行房貸按揭再度有鬆動後,銀行利率再度鬆動。6月底,南都記者結合惠州世聯行旗下的盛澤按揭的統計數據顯示,惠州10家銀行大多數能做到首套上浮20%-25%,首套最低可以做到上浮15%。

南都記者結合粵東世聯行的統計數據顯示,截至6月30日,惠州10家商業銀行的住房按揭利率相較於3月份的統計數據,有明顯的放鬆跡象,3月份統計同樣的10家銀行,首套銀行利率只有中國銀行一家能做到利率上浮25%,兩家銀行的首套房貸利率上浮40%,分別是東莞銀行和平安銀行,其他兩家上浮35%,兩家處於25%-35%上浮區間。而二套房貸利率的上浮程度在35%-45%之間。

本次統計結果顯示,10家惠州銀行按揭利率鬆動明顯,主要體現在兩個方面,一方面是銀行的按揭利率上浮和2019年3月相比,都有5到10個點的下調空間,另一方面則是銀行按揭客戶有議價空間,比如購買保險、基金等理財產品或者是購買貴重金屬,以及優質客戶都有5個點到10個點的利率議價空間。

截至6月30日,惠州10家銀行的最新數據顯示,首套房房貸利率上浮穩定在20%-30%之間,只有興業和華潤銀行兩家銀行的首套房貸利率上浮35%,但不同的是華潤銀行是沒有任何附加條件,直接上浮,但興業銀行最高上浮35%。

大部分銀行購買理財產品後,首套房貸利率,都能做到上浮20%,農行、郵政銀行、廣發銀行、交通銀行、光大銀行購買理財產品都能做到只上浮20%,民生銀行本來規定首套上浮35%,但購買借意險和預存3萬塊可以上浮25%,再購買一份分紅型保險可以只上浮15%,平安銀行首套利率上浮介於20%-30%。

二套房貸利率近期的數據相對於此前3月份的30%-40%的利率上浮程度,都有5個點左右的優惠。基本是整體10家銀行的二套房貸利率是介於25%-35%之間,農業銀行、民生銀行、交通銀行、廣發銀行原本上浮35%,但購買理財產品都能做到上浮25%,興業銀行的上浮區間介於25%-40%之間,也是看客戶資質,平安銀行、光大銀行二套上浮都處於25%-35%之間,華潤銀行直接上浮35%。

二手房

惠城區二手房成交量下滑

新房對二手房市場抑制明顯

上半年惠城區二手房交易下滑明顯,根據房管局的統計數據,截至2019年6月31日,惠城區二手房過戶量累計6273套,同比下滑1.7%,累計過戶面積為72.12萬平方米,同比下滑8.10%,對比2018年第四季度的74萬平方米的過戶數據有明顯的下滑。

這組數據背後反映的現象是,在惠州新房高量供應的影響下,對於天平另一端的二手房市場,有明顯的抑制作用。可以預見隨著新供應的放量,客戶產品的選擇性增多,這將在一定程度上影響客戶對二手市場的態度。

從1到6月的平均月度二手房交易數據來看,除了2月所在的春節月份成交陷入低谷,僅為302套之外,其他月份都在1000到1200套之間,最多的4月成交了1348套,5月份降至1272套。

從成交均價來看,惠州世聯行提供的統計數據顯示,惠城區的二手房均價為11255元/平方米,環比下跌0.4%,同比下跌5.33%。從價格走勢上來看,2019年3、4月受到惠州樓市小陽春的影響,惠城區二手房過戶價格大幅度攀升,其中三月份的二手房過戶均價環比上漲23.02%,同比上漲45.16%。

從二手房成交的區域來看,配套相對成熟的區域,顯然更容易受到購房者的青睞,從中原地產提供的前5個月惠州區域成交二手房數據來看,截至5月31日,江北片區以746套的成交量,11.53萬平方米的成交面積居各片區首位,除此之外配套成熟的河南岸片區成交590套、龍豐片區587套、水口片區562套、麥地片區537套、東平片區498套、金山湖片區309套,上述片區位居各片區前列。

而從成交結構以及過戶面積分析,2019年上半年惠城區二手房客戶量60-120平方米的剛需型產品佔據了50%的市場份額,60平方米以下面積過戶佔比23%,60-90平方米麵積段過戶佔比25%,90-120平方米麵積段過戶佔比25%,120-144平方米過戶面積段佔比15%,140-180平方米麵積段佔比5%,180平方米以上面積段佔比過戶總比例的7%。

截至6月31日,惠城區單盤二手房交易超過100套的樓盤有4個,雅居樂白鷺湖以162套位居第一位,中海凱旋城、名流印象、中海水岸城花園分別成交114套、113套、106套,位居前四位。