面對外部市場環境變化和企業內部發展革新的雙疊加，華夏幸福用一系列數據迴應外界，跌宕起伏的煎熬期已經悄然劃過。8月16日，華夏幸福發佈了2019年上半年業績報告，上半年實現營收387.3億元，同比增長10.7%，淨利潤為84.8億元，同比增長22.4%。與此同時，不但毛利率、淨利率以及回款率均有所增長，華夏幸福在非房地產類融資佔比提升至84%，已經形成多元化的融資渠道。
值得關注的是，與財報發佈同日，華夏幸福轉讓旗下麗澤項目，並與平安人壽達成輕資產管理業務合作，改善華夏幸福的融資構成，使其資金鍊更健康、更具韌性。在業界看來，上半年華夏幸福盈利能力增強、融資結構得到優化、環京區域銷售額佔比近一步提升，充分印證了產業新城模式的可複製性，以及對環京區域的依賴減少。此外，藉助中國平安的金融能力，未來商業、康養等新業務將為公司業績增長帶來新的動力。
盈利能力持續強勁進一步優化融資結構
在原華潤置地掌舵人吳向東入職華夏幸福擔任CEO以來的首張半年報中，報告期內，該公司實現銷售額645.31億元，營收387.3億元同比增長10.7%，淨利潤為84.8億元同比增長22.4%。
同時，在盈利能力的毛利率、淨利率方面，均較2018年有所提升。數據顯示，2019年上半年該公司毛利率為48.7%，較上年同期增加2.9個百分點；淨利率較上年同期增加2.1個百分點。
針對2019年以來房地產融資持續收緊，資金成為房企的生命線，向內要回款、向外打通融資渠道成為降低企業風險的良方。與之形成反差的是，2019年上半年，華夏幸福回款率提升顯著，企業融資結構也得到了優化，其中非房地產融資貢獻比例大幅提升。
報告期內，該公司籌資性現金流入為760.6億元，比去年同期增長108.5%，新增融資為632.6億元，其中529.9億元為非房地產項目融資，非房地產類融資佔比高達84%。
在多元化融資的同時，抓回款也是一大要務。2019年上半年，華夏幸福經營活動產生的現金流入共計407.9億元，該公司回款率由上年同期46%躍升至今年的62%，這也意味著2019年全年的經營回款有望顯著提升。
伴隨業績的穩步提升以及成本支出減少，帶來了公司穩定的貨幣資金，以及較強的償債能力。截止報告期末，公司貨幣資金551.85億元，較2018年末的473億元增加17%。
財報顯示，2019年1-6月，公司預收款項達到1403億元，預計將在未來三年內逐步結轉為該公司的營業收入與利潤，有利於鎖定公司未來的經營業績。目前，華夏幸福已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家評級公司“AAA”主體信用評級，並於報告期內獲得國際信用評級機構惠譽“BB+”獨立公司評級，展望為穩定。
億翰智庫認為，2019年上半年歸華夏幸福母淨利潤率同比增長2.1%、淨資產收益率同比提升4.8%，說明公司盈利能力增強，可持續為股東創造價值。同時，2019年上半年房地產行業融資環境繼續收緊，融資難成為房企面臨的重要問題，華夏幸福的融資結構得到優化。一方面，華夏幸福產業新城模式經過多年的檢驗獲得資管機構的認可；另一方面，華夏幸福的產業新城產品在不確定性的大週期有穩定的發展，提升了區域價值並推動了實體經濟發展。
環京外銷售額佔比過半產業新城異地複製進入加速期
隨著產業園區業務異地複製的穩步推進，華夏幸福環北京以外的區域在公司整體業績佔比快速增長，環京以外區域對業績的貢獻比例大幅提升。在報告期內，環北京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%同時；環北京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。
同時，華夏幸福PPP產業新城項目數量也在環京外區域外快速增長。報告期內，公司新增5個入庫PPP項目，均位於環北京以外的外埠區域。
在業內人士看來，華夏幸福PPP產業新城可以快速擴張，得益於其“3+3+X”核心都市圈戰略。據悉，該戰略內容主要是持續在京津冀、長三角和粵港澳三個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈,以及長沙、西安等潛力都市圈佈局。
據瞭解，自2012年開始，華夏幸福的PPP產業新城模式在環京大本營進入了快速發展的階段，2014年該模式走向全國，不僅在國內的長三角、珠三角、川渝等城市群進行佈局，同時還擴展至如印度尼西亞、印度、越南等海外區域。截止2019年上半年，公司在全國範圍內佈局了15個核心都市圈，累計佈局近80座產業新城。
不僅環京以外區域的營收和新項目數量均有所增長，該區域的招商力度也持續加大。數據顯示，2019年上半年，公司投資運營的園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元，同比上漲9%。其中，環北京以外區域新增入園企業266家，新增簽約投資額939.29億元，同比增長20.18%。而體現在產業服務收入上，今年上半年公司產業服務收入為118.75億元，其中環北京以外區域產業服務收入87.74億元，同比增長96%。
值得關注的是，該公司入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到30個，其中5個國家級PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。據華夏幸福執行總裁張書峰張書峰介紹，華夏幸福“產業新城16443”發展密碼，即為針對都市圈外圈層的縣域發展的短板量身打造，將為縣域經濟發展量身定做的六大服務，包括規劃設計、土地整理、基礎設施建設、城市公共配套、產業發展及城市運營管理。在整個過程中，不用政府投資、擔保、兜底，有效的化解了政府負債隱患。
長江證券方面認為，在2017年之後，華夏幸福有意降低對環京區域的佈局佔比，主動在環南京、環杭州、環鄭州等地擴張，2019年進入環成都區域。隨著華夏幸福非環京地區地產的銷售佔比進一步提升，充分印證了產業新城模式的可複製性，進一步減少了對環京區域的依賴，抵禦環京地區調控風險能力增強。
商辦新業務首單落地輕資產模式或成新盈利點
面對今年上半年土地市場回溫，在新土地獲取更難、溢價率有所上漲的大趨勢下，為嚴控擴張風險，華夏幸福選擇控制拿地總額。據財報披露，2019年上半年，華夏幸福及下屬公司獲得土地面積合計約為83.70萬平方米，成交金額合計為63.65億元，在南京、嘉善、武漢等城市共獲得17個地塊，其中68%位於環京以外區域，其中長三角區域佔比為42%，環鄭州區域為15%。
從拿地總額來看，符合其在2018年末要求2019年上半年拿地金額不高於200億元，未來華夏幸福仍將嚴控拿地金額。據今年6月華夏幸福發佈的一則董事會決議公告顯示，2019年下半年公司拿地將不超過200億元。
雖然拿地金額受到嚴格控制，但公司新業務依然在穩步推進。2019年初至今，華夏幸福已在南京棲霞區、江寧區和寧波北侖區等地取得綜合用地用於建設商業等新型物業。
據瞭解，針對城市商辦開發業務這一新興業務，華夏幸福制定了一份“三年規劃”。今年4月，華夏幸福董祕林成紅曾公開表示，三年之後，隨著城市商辦開發業務逐步成熟、管理經驗逐步豐富，華夏幸福不排除對重資產進行投資，形成輕重資產相結合的城市商辦開發運營業務，但前期則主要和中國平安進行合作進行輕資產運營。
8月16日，華夏幸福與平安合作的輕資產管理業務首落地。華夏幸福將旗下北京物盛科技有限公司100%股權以及4.42億元債權以58.29億元一併轉讓給平安人壽。同時，平安人壽將委託華夏幸福下屬子公司在項目地塊代為開發建設、提供運營管理等服務。
事實上，2018年7月，平安人壽入股華夏幸福，受讓華夏控股轉讓的19.70%公司股份，截至報告期末，平安人壽與平安資管合計持有公司25.25%股份，位列公司第二大股東。此前，華夏幸福已與平安人壽簽訂戰略合作協，雙方計劃在產業新城、綜合金融服等方面開展戰略合作。
如此來看，商辦項目輕資產輸出對於華夏幸福和平安人壽來說僅是合作的開始。據行業內人士介紹稱，吳向東團隊的入駐，給華夏幸福帶來了商業地產方面新的思維與新的理念，同時藉助中國平安集團的資管能力，為“綜合性資產管理平臺”提供有力的業務支撐，盤活公司存量資產助於改善公司的融資結構，讓資金鍊更健康。
從財報內容可見，住宅地產、商業地產和產業新城三項業務構成公司新的業務組合，未來華夏幸福的目標是成為中國核心都市圈的綜合不動產開發運營及資產管理平臺。
億翰智庫分析稱，華夏幸福的主營業務是產業新城，但2018年後公司開啟對輕資產領域的嘗試，以麗澤項目為代表的輕資產模式，開啟了華夏幸福“產業新城+商業辦公”業務模式的探索，將為公司業績增長帶來新的動力。從戰略角度來看，華夏幸福通過自身產業運營方面的經驗積累以及藉助中國平安的金融能力，將打通“金融、產業、地產”全產業鏈，實現“開發、運營、資管“三大業務，完成“投、融、建、管、退”資源整合，最終形成“地產終極模型”。
來源: 財經網
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