無論是在什麼市場，只要有商品，就有供需關係。
供需，直接影響商品價格；而一個城市的住宅庫存，則直接反映該城市商品房的供需關係。
深圳，過去7年裡中國房價上漲最快的城市。從一個小小的經濟特區發展到如今的超級城市，深圳經歷了人口的飛速膨脹——與之形成對比的是深圳這座城市早在規劃之初就註定的發展瓶頸：土地資源匱乏。需求和供給的兩極化製造出了全球第五的高房價。
鶴崗，2019年房地產行業最具代表性的地名。“白菜價”成為當地房價的代名詞，100平米左右的房子總價幾萬元，聽起來像個段子，卻成為了一個帶有魔幻主義色彩的現實。昔日的傳統資源型城市產業衰退，人口持續流失，沒有人買，房子的一切附加價值都被剝離，不過是遮風避雨的一個場所而已。
哪些城市有可能成為下一個深圳？下一個鶴崗又潛藏在哪幾個城市之中？從城市的住宅庫存量中，大概可以窺見一二。
一、整體走勢
如何定義住宅庫存？城市住宅庫存量為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。庫存量是反應城市商品房供需關係最為直接的指標之一。
我們都知道“去庫存”這個概念，這個口號喊得最響的時候，是棚改高潮過後三四線城市住宅庫存規模爆炸的時候。庫存過高有可能引發的系統性風險，就是下一個鶴崗的誕生。
如今，全國範圍的“去庫存”大戰也已接近尾聲，那些成功去庫存的城市，才避免了和鶴崗同樣的命運。
從這張圖可以看出，從15年年初開始到18年上半年，全國整體都處於一個“去庫存”的大週期中。去年9月份以來，百城住宅庫存開始步入上行通道，與這段時間房地產交易的冷淡息息相關。
宏觀層面的重要趨勢有兩條：
1.今年年初開始，全國住宅庫存量下降。截至三月份的數據，全國百城住宅庫存去化週期為10.2個月，這個數字實際上是處於一個比較健康的範圍。這也和“小陽春”的行情相照應，市場交易要好於預期。
2.三四線城市庫存持續上升。從數據上看，一、二和三四線城市庫存總量的環比增速分別為-1.1%、-1.7%和0.4%，也就是說，當一二線城市的庫存持續降低時，三四線的去化壓力卻在增大。
並不意外，三四線城市的樓市警鐘又在敲響。
二、具體到城市，哪些城市有可能成為下一個鶴崗？
首先需要明確的是，多長時間的去化週期是一個比較健康的範疇？
自然資源部提出的“庫存五分法”概念，對商品住宅庫存消化週期和對應的供地節奏有非常明確的規定，即：
消化週期36個月以上的，停止供地；
18-36個月的，適當減少供地；
12-18個月的，維持供地節奏；
6-12個月的，增加供地；
6個月以下的，顯著增加並加快供地。
這個概念，讓我們對城市庫存的健康程度有了一個非常明晰的認知。
對照這個標準，我們來看具體城市。
處於“停止供地”或“減少供地”範疇的，一共有15座城市。其中庫存量前十的城市，去庫存週期已經超過了兩年。從庫存量看，這些城市基本可以被劃入“危險”範疇。
參謀長想點名幾個具有典型性的城市：
1.三亞、廈門
把這兩座城市歸為同類，是因為它們都是在上一輪週期中被炒得火熱的城市。如今，兩座城市的住宅庫存量都居高不下，究竟是什麼原因？
先看三亞，到三月份為止，商品住宅的庫存量高居全國第一。
在大眾眼裡，三亞是旅遊度假之城；在房地產從業者眼裡，三亞就是房地產投資之城。極度依賴房地產，對於任何城市來說都是危險的。三亞也已經意識到這個問題，極力想要擺脫對房地產的依賴，但是在參謀長看來，短時間內是不可能的。
對於三亞來說，其自然氣候條件對於當地房地產市場來說是獨一無二的優勢，但問題就在於，只要調控不鬆，外地投資者進入不了三亞，對於三亞的樓市來說就是災難級的打擊。因此，短期來看，三亞的去庫存會是一個難題，房價預期也並不樂觀，參謀長暫時也不建議粉絲再去觸及。
再看廈門，當潮水退去，廈門已經漸漸暴露出其房價水平與市場真實需求不相匹配的部分，泡沫破裂的風險較高。
2.北京
當北京也出現在庫存量預警的行列，可能很多粉絲會感到驚訝。
如何解讀北京庫存量的上升？
1.大量限競房的入市，是北京庫存上升的主要原因。
2.一線城市的住宅存銷比整體存在拉昇趨勢，是因為城市預售證管控放寬，高端樓盤入市節奏加快。
實際上，對於一線城市來說，庫存量的上升是有助於房價穩定的，並無系統性風險存在。
3.其餘三四線城市
剩下的三四線城市，基本可以被歸於一類。如果說中國將誕生下一個鶴崗，那麼參謀長認為這些城市首當其衝。
這些城市，有些是在棚改的推進過程中看到了推動地方經濟發展的捷徑，因而大肆賣地興建住宅，遠遠超出了真實的去化速度；
有些是被居心不良的炒房者肆意抬價，造成市場繁榮的假象，以至於房屋過剩無法消化；
有些則是處在產業轉型、經濟下行的壓力之下，城市面臨發展瓶頸同時也失去留人能力，大量人口外流，導致當地的去庫存能力大幅下降……
無論是哪一種，都是高危漏洞，存在崩盤的可能。
當然，有些城市可以通過控制土地供給的節奏實現較好的去庫存效果，但這仍然必須建立在當地有足夠的真實需求的前提之上。
三、哪些城市市場火熱？
與去化週期高達三年之久的城市相比，也有一些城市的商品住宅庫存已經被列入“加快供地”範疇，從側面也反應了這些城市房地產交易的火熱。
參謀長將這些城市名單羅列給各位粉絲，瀏覽這份名單，可以發現它們與近幾個月市場比較活躍的城市名單高度重合。參謀長認為，如果有投資方面的考量，處於這份名單中的城市收益前景更為樂觀。
當然，這一說法不是絕對的。庫存狀況只是衡量一個城市樓市發展潛力的單一指標，一定程度能夠反應當地市場的健康與否，但並不能作為投資參考的絕對標準。至於哪些城市更值得被看好，由於文章篇幅有限，參謀長在本文中不做過多論述，但會在後面的文章中再為大家做深入解讀。