來源：律師來了
買房是人生大事，出不得半點紕漏。除了房價、地段、戶型、交通、周邊設施等方面，現如今，越來越多的購房者把小區物業服務納入購房的參考選項。
另一方面，越來越多的小區業主也開始意識到小區物業服務的重要性，願意支付更高的費用，讓更優秀的物業公司入駐，提供更為全面的服務。
位於杭州城東的錢江府小區，由於對原先的物業公司頗為不滿，小區業主們在業委會成立之後，就開始物色新的物業公司。經過公開招標、競標與篩選，綠城服務和龍湖智慧服務兩家最終入圍。
為了得到業主的青睞，上週末兩家物業在小區內開展路演。為了表示誠意，兩家物業公司不僅承諾自帶高達40餘萬的資金進場，用來改善小區現有環境和設備，還分別針對性的為小區後續的治理與發展做出了整改措施和服務承諾。在路演當天，兩家公司還分別帶來個各式各樣的精彩活動。
這邊競爭的如火如荼，另一邊，不少讀者直呼羨慕“看看別人家的物業！”，還有一部分讀者表示：“羊毛出在羊身上，以後的物業費，多少錢一平？”
事實上，小區業主與物業公司之間的矛盾在日常生活中很常見，在“律師來了”後臺，就經常有讀者諮詢相關問題：
“愛車停在小區車位被堵住
物業是不是該擔責？”
“樓上的汙水管道漏了
物業說不關他們的事，這合理嗎？”
“小區環境髒亂差，物業不上心
我可以不繳納物業費嗎？”
……
具體來說，物業應該提供哪些服務？
什麼該管，什麼不該管？
出現矛盾糾紛該通過怎樣的方式去化解？
遇到不滿意的物業服務公司
小區業主又可以如何維權？
“小區治理一直都是政府和業主們的一塊心病，大多數場景中，我們居住的社區是這樣的：物業服務公司是房地產開發公司自己找來的或者直接是開發商的嫡系物業，完全是抱著管理意識、決策過程不公開、不透明，業主無法參與小區建設管理，服務方沒有服務意識，只有收錢理念。而時間長了，業主也是敢怒不敢言，甚至拿不繳物業費等手段來和物業公司對抗，從而走向一個更加惡性的循環邏輯。”
浙江漢鼎律師事務所的高級顧問張永輝表示：“其實，劇情是可以‘反轉’的，就像開頭提到的錢江府小區的‘神操作’，成立業委會，罷免不稱職的服務公司。”
小區如何成立業委會？
首先，成立業主委員會是依據《物權法》《物業管理條例》，是依法成立，不是空穴來風。同時，要有幾個熱心的業主來張羅一個籌備組，籌備組要做的工作是合理合法的按照程序去做制定規範，規則。有更多的需要業主參與更好，比如說宣傳聯絡，財務籌集，外聯應急等等。
籌備組成立後：
第一步
向當地的街道辦事處提出書面申請，街道辦事處收到後會作出批覆意見。同時也別忘記要告知物業服務公司，讓公司把全體業主的信息上報街道辦事處。
第二步
籌備小組草擬《業主公約》、業委會議事流程；
第三步
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》、《業主委員會工作規則》，對業主委員會的職責作出更具體的規定。
第四步
選舉出業主委員會委員（籌備組人員是不能參與競選的，避嫌），由委員會選舉出業務會主任。現在創新的業委會模式是設立專職的執行祕書（有待遇）、專職的業委會主任，以保證業委會的良好運轉，並保持好與物業服務部門的及時溝通。
第五步
向房地產行政主管部門（住建局）辦理登記手續，經過批覆業主委員會成立。
業委會主要可以監督物業公司的哪些工作？
業委會成立後，最大的職能是監督物業服務公司的工作，其中主要為以下幾項：
1、房屋的維護與修繕管理，這是房屋物業管理的主要方面。
2、綠化管理。制定和實施管區內的綠化管理條例，為產權人、使用人提供一個溫馨、優雅的生活環境。
3、衛生管理。為產權人、使用人提供一個高品質的衛生環境區域，滿足產權人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括對房屋建築及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理，制定並落實防火防盜等安全措施。
5、車輛交通管理。對小區的主要通道，停放車場地及設施的管理。
6、公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委託管理，包括代收代交有關費用。
7、生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規性服務；
以上工作的內容大多體現於業主和服務公司簽訂的物業合同中，也是業委會評判物業服務是否稱職的依據。
關於物業經營性收入問題
業委會是自治組織，在一定程度上取得了業主的部分物權授權，比如小區物業用房的租金、電梯廣告收入、商家入駐小區進場費、公共車位短租等收費項目，這些資金可以由業委會支配，也是保證業委會良好運作的基礎，但是現實中這些資金基本是被服務公司把持，所以也是爭議的核心。
依據《物業管理條例》規定：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行相關職責。至此，業主終於可以理直氣壯要求不稱職的物業公司解除服務合同，從而公開選聘更優質的服務企業。
當然，更優質的企業也可能面臨較高的收費，所謂一分價錢一分貨，而國內也在探索市場化的物業費徵收，盤活小區的相關資源、降低運營的成本，做到物盡其用，儘可能的降低業主的負擔，當然，這些細緻的工作是需要專業的律師以及財務人員來實施才好。
律師觀點不代表本平臺立場