'中報觀察｜時代中國逆勢拿地，城市佈局持續“失衡”'

作為新一梯隊正奔向千億陣營的房企之一，時代中國近兩年的發展引起外界關注。

8月5日，時代中國發布2019年上半年業績報告，營業收入、淨利潤、毛利同比增速都超過40%，其毛利率也位居高位，達到32.5%。不過，相比於去年同期53%的銷售額增速，今年20%的增速略顯疲態。

奔向千億路上，糧草先行，今年上半年，時代中國積極拿地，新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過，全國化佈局仍顯緩慢，超過90%的項目仍重倉在廣東省，粵港澳大灣區政策為其帶來發展紅利。但是，雞蛋放在一個籃子裡，也積聚了風險。

規模增速低於同行 完成全年目標存壓力

根據業績報告，2019年上半年，時代中國實現合同銷售約為312.3億元，同比增長20%，總建築面積約為206.4萬平方米，同比增長36.9%，累計銷售均價15131元/平方米，低於2018年同期的17240元/平方米。

在2019年3月13日舉辦的2018年度業績會上，時代中國集團管理層宣佈2019年其銷售目標為750億元，年增長率約為23.76%。按此計算，該集團於今年上半年的目標完成率為41.6%。如果按照傳統的全年四六開的銷售額配比，時代中國的完成率還算及格，但是與去年同期相比下降了5.4個百分點。根據克而瑞統計數據顯示，今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%，時代中國的目標完成率低於行業平均值。

對此，在8月6日舉行的2019年中期業績發佈會上，時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄迴應稱，往年上半年都是40％-50%的完成率，今年上半年跟平時出入不大，有信心完成全年目標。在年初的業績發佈會上，岑釗雄曾表示，去年定的目標是五百多億元，最後實現了六百多億元，今年定750億元，有可能做到800億元，就是在向1000億元靠攏。

早在2017年，岑釗雄就曾主動披露了千億目標和野心，“我們距離1000億元也沒想象中遙遠，今年定的合同銷售目標是550億元，四捨五入就是1000億元。1000億元是短期內有可能實現的目標，短期肯定不會很長，但基於監管和各方面的原因不能說得非常具體，我們現在具備千億的條件。”

如果按照今年的預期銷售增速，時代中國預計能在2020年實現千億目標，不過這要求其今年完成銷售目標。縱觀上半年的目標完成率，時代中國不是沒有壓力，尤其是在限價的政策背景下，其銷售與去化必然受到影響。克而瑞分析稱，考慮到時代中國7月份合同銷售金額55.82億元，公司仍需完成至少381.88億元才能達到全年750億元的銷售目標。這意味著時代中國在未來5個月需加快推盤節奏，平均每月最少達到76.4億元的銷售額。

加速拿地 廣東省土儲佔比超過90%

與規模增速放緩不同，時代中國在土地市場表現積極。

根據業績公告，2019年上半年，時代中國通過多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，在廣州、佛山、江門、清遠、長沙、東莞、成都、肇慶、汕頭、汕尾、杭州以及河源等城市共購入21幅地塊，土地收購成本總額約為187.59億元，預計總建築面積517萬平方米，超過去年全年。2018年，時代中國共購入23幅地塊，土地收購成本總額約為人民幣129.67億元，預計總建築面積319.7萬平方米。

克而瑞統計數據顯示，時代中國上半年所獲取的土地溢價普遍較高。今年上半年時代中國共拍得土地21幅，其中除了廣東汕頭市澄海區的地塊之外，時代中國拿地的溢價率皆在33%以上。雖然市中心高溢價的項目遠比市郊低溢價的項目在銷售風險上要低,但在大部份城市限價令未有放鬆的前提下，未來項目結轉時對公司利潤率會有一定壓力。

眾所周知，時代中國起於廣東，廣東不僅是其大本營，更是其多年來的深耕之地。

截至2019年6月30日，時代中國共擁有120個處於不同階段的主要項目，其中113個分佈在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，4個位於湖南省長沙市，2個位於四川省成都市，1個位於浙江省杭州市。

其中，截至2019年6月30日，時代中國總的土地儲備面積約為2307.5萬平方米，廣東省佔比超過90%，長沙、成都、杭州合計佔比僅為9.6%。在今年上半年的土地拓展中，廣東省之外的城市新增4個項目，去年僅1個，但是全國化佈局仍顯緩慢，其項目佈局仍顯“失衡”。

對於下半年的拿地計劃，岑釗雄表示，將按照銷售回款按比例做出土地購買和支出的安排。他還表示，當前公司土儲已足夠支持公司今後三至五年的發展，在繼續聚焦大灣區的同時，也正逐步進駐粵東粵西以及成都、杭州等有增長潛力的地區。

財經評論員嚴躍進表示，對於時代中國來說，重倉大灣區會迎來巨大政策利好，未來土地的增值空間很大，但是也要警惕區域內因炒作房價、地價帶來的政策管控，此外，僅佈局大灣區還不行，時代中國需要在全國均衡佈局，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡。

高毛利率與低淨利潤率 盈利能力面臨挑戰

規模之外，時代中國的營收與盈利都取得不錯的增長。根據業績報告，2019年上半年，時代中國錄得收入約為159.43億元，同比增長52.2%；利潤約為16.999億元，同比增長49.7%；本公司擁有人應占利潤約為15.94億元，同比增長34.6%；本公司擁有人應占核心淨利潤約為17.01億元，同比增長43.8%。

值得關注的是，今年上半年，時代中國的毛利率高達32.5%，高於2018年同期的28.2%。時代中國表示，上升主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年同期有所提升及新增毛利率較高的城市更新業務。據瞭解，上半年，時代中國城市更新業務的毛利率達到84.9%。

但是，上半年，時代中國本公司擁有人應占利潤率為9.99%，核心淨利潤率僅為10.7%，這背後是時代中國成本的大幅增長。上半年，其“三費”中的銷售及市場推廣成本、行政開支、融資成本分別同比增長了約為49.9%、65.1%、74.5%，其他開支增速為86.4%，所得稅開支增長了84.1%。

對於成本的大福上漲，時代中國公告中解釋，銷售及市場推廣成本增加主要是由於銷售量的增加所致。行政開支的增加主要是由於本集團業務擴充以致員工人數上升所致。融資成本的增加主要是由於與本集團土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。所得稅開支的增加主要是由於上半年本集團應課稅利潤及土地增值稅增加所致。

克而瑞分析稱，時代中國在進一步拓展城市佈局數量後將面臨行銷成本管控的考驗，土地增值稅及合營項目也將分去一部份歸屬母公司利潤。隨著規模而上升的信用評級將有助公司進一步降低利息支出，從而抵消全國化佈局所帶來的額外成本。預期公司股東應占核心淨利潤率將維持在現有水平，甚至出現輕微下滑的現象。

負債率有所上升 仍處安全值內

加速拿地令時代中國的負債率有所攀升。截至2019年6月30日，時代中國的資產負債率為76.37%，略高於2018年年底的74.97%。

截至2019年6月30日，時代中國的現金及銀行結存賬面結餘約為257.826億元，計息銀行貸款及其他借款合計約為501.204億元，以此計算，時代中國的淨負債率為70.8%，高於2018年年底的62.6%，雖然上升，但在安全範圍內。

此外，在長短債方面，時代中國一年內到期借款由2018年12月31日的73.118億元上升至2019年6月30日的100.297億元，現金短債比為2.57，在同行中位居前列，短期償債壓力較小。在長債方面，約381.751億元的借款須於兩年至五年內償還，還有約19.156億元的借款須於五年以後償還。

雖然無較大的短期償債壓力，但是到期的債務以及土地市場的加速拓展讓時代中國在融資市場動作不斷。

2019年4月18日，時代中國公告稱，成功透過按配售價每股14.54港元配售1.08億股現有股份，扣除所有適用成本及相關開支後，所得款項淨額約15.53億港元，以用作公司發展及本集團的一般營運資金。

此外，1月24日，時代中國成功發行於2022年到期金額為11億元的非公開發行境內公司債券，票面年利率7.5%。2月21日，發行2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率為7.625%。5月28日，時代中國的“中山平安-前海結算供應鏈3號資產支持專項計劃”在上交所成功發行，發行總金額為10億元，利率為6.3%。6月6日，發行2024年到期金額為5億元的公司債，利率為6.80%。

（END）

作為新一梯隊正奔向千億陣營的房企之一，時代中國近兩年的發展引起外界關注。

8月5日，時代中國發布2019年上半年業績報告，營業收入、淨利潤、毛利同比增速都超過40%，其毛利率也位居高位，達到32.5%。不過，相比於去年同期53%的銷售額增速，今年20%的增速略顯疲態。

奔向千億路上，糧草先行，今年上半年，時代中國積極拿地，新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過，全國化佈局仍顯緩慢，超過90%的項目仍重倉在廣東省，粵港澳大灣區政策為其帶來發展紅利。但是，雞蛋放在一個籃子裡，也積聚了風險。

規模增速低於同行 完成全年目標存壓力

根據業績報告，2019年上半年，時代中國實現合同銷售約為312.3億元，同比增長20%，總建築面積約為206.4萬平方米，同比增長36.9%，累計銷售均價15131元/平方米，低於2018年同期的17240元/平方米。

在2019年3月13日舉辦的2018年度業績會上，時代中國集團管理層宣佈2019年其銷售目標為750億元，年增長率約為23.76%。按此計算，該集團於今年上半年的目標完成率為41.6%。如果按照傳統的全年四六開的銷售額配比，時代中國的完成率還算及格，但是與去年同期相比下降了5.4個百分點。根據克而瑞統計數據顯示，今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%，時代中國的目標完成率低於行業平均值。

對此，在8月6日舉行的2019年中期業績發佈會上，時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄迴應稱，往年上半年都是40％-50%的完成率，今年上半年跟平時出入不大，有信心完成全年目標。在年初的業績發佈會上，岑釗雄曾表示，去年定的目標是五百多億元，最後實現了六百多億元，今年定750億元，有可能做到800億元，就是在向1000億元靠攏。

早在2017年，岑釗雄就曾主動披露了千億目標和野心，“我們距離1000億元也沒想象中遙遠，今年定的合同銷售目標是550億元，四捨五入就是1000億元。1000億元是短期內有可能實現的目標，短期肯定不會很長，但基於監管和各方面的原因不能說得非常具體，我們現在具備千億的條件。”

如果按照今年的預期銷售增速，時代中國預計能在2020年實現千億目標，不過這要求其今年完成銷售目標。縱觀上半年的目標完成率，時代中國不是沒有壓力，尤其是在限價的政策背景下，其銷售與去化必然受到影響。克而瑞分析稱，考慮到時代中國7月份合同銷售金額55.82億元，公司仍需完成至少381.88億元才能達到全年750億元的銷售目標。這意味著時代中國在未來5個月需加快推盤節奏，平均每月最少達到76.4億元的銷售額。

加速拿地 廣東省土儲佔比超過90%

與規模增速放緩不同，時代中國在土地市場表現積極。

根據業績公告，2019年上半年，時代中國通過多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，在廣州、佛山、江門、清遠、長沙、東莞、成都、肇慶、汕頭、汕尾、杭州以及河源等城市共購入21幅地塊，土地收購成本總額約為187.59億元，預計總建築面積517萬平方米，超過去年全年。2018年，時代中國共購入23幅地塊，土地收購成本總額約為人民幣129.67億元，預計總建築面積319.7萬平方米。

克而瑞統計數據顯示，時代中國上半年所獲取的土地溢價普遍較高。今年上半年時代中國共拍得土地21幅，其中除了廣東汕頭市澄海區的地塊之外，時代中國拿地的溢價率皆在33%以上。雖然市中心高溢價的項目遠比市郊低溢價的項目在銷售風險上要低,但在大部份城市限價令未有放鬆的前提下，未來項目結轉時對公司利潤率會有一定壓力。

眾所周知，時代中國起於廣東，廣東不僅是其大本營，更是其多年來的深耕之地。

截至2019年6月30日，時代中國共擁有120個處於不同階段的主要項目，其中113個分佈在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，4個位於湖南省長沙市，2個位於四川省成都市，1個位於浙江省杭州市。

其中，截至2019年6月30日，時代中國總的土地儲備面積約為2307.5萬平方米，廣東省佔比超過90%，長沙、成都、杭州合計佔比僅為9.6%。在今年上半年的土地拓展中，廣東省之外的城市新增4個項目，去年僅1個，但是全國化佈局仍顯緩慢，其項目佈局仍顯“失衡”。

對於下半年的拿地計劃，岑釗雄表示，將按照銷售回款按比例做出土地購買和支出的安排。他還表示，當前公司土儲已足夠支持公司今後三至五年的發展，在繼續聚焦大灣區的同時，也正逐步進駐粵東粵西以及成都、杭州等有增長潛力的地區。

財經評論員嚴躍進表示，對於時代中國來說，重倉大灣區會迎來巨大政策利好，未來土地的增值空間很大，但是也要警惕區域內因炒作房價、地價帶來的政策管控，此外，僅佈局大灣區還不行，時代中國需要在全國均衡佈局，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡。

高毛利率與低淨利潤率 盈利能力面臨挑戰

規模之外，時代中國的營收與盈利都取得不錯的增長。根據業績報告，2019年上半年，時代中國錄得收入約為159.43億元，同比增長52.2%；利潤約為16.999億元，同比增長49.7%；本公司擁有人應占利潤約為15.94億元，同比增長34.6%；本公司擁有人應占核心淨利潤約為17.01億元，同比增長43.8%。

值得關注的是，今年上半年，時代中國的毛利率高達32.5%，高於2018年同期的28.2%。時代中國表示，上升主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年同期有所提升及新增毛利率較高的城市更新業務。據瞭解，上半年，時代中國城市更新業務的毛利率達到84.9%。

但是，上半年，時代中國本公司擁有人應占利潤率為9.99%，核心淨利潤率僅為10.7%，這背後是時代中國成本的大幅增長。上半年，其“三費”中的銷售及市場推廣成本、行政開支、融資成本分別同比增長了約為49.9%、65.1%、74.5%，其他開支增速為86.4%，所得稅開支增長了84.1%。

對於成本的大福上漲，時代中國公告中解釋，銷售及市場推廣成本增加主要是由於銷售量的增加所致。行政開支的增加主要是由於本集團業務擴充以致員工人數上升所致。融資成本的增加主要是由於與本集團土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。所得稅開支的增加主要是由於上半年本集團應課稅利潤及土地增值稅增加所致。

克而瑞分析稱，時代中國在進一步拓展城市佈局數量後將面臨行銷成本管控的考驗，土地增值稅及合營項目也將分去一部份歸屬母公司利潤。隨著規模而上升的信用評級將有助公司進一步降低利息支出，從而抵消全國化佈局所帶來的額外成本。預期公司股東應占核心淨利潤率將維持在現有水平，甚至出現輕微下滑的現象。

負債率有所上升 仍處安全值內

加速拿地令時代中國的負債率有所攀升。截至2019年6月30日，時代中國的資產負債率為76.37%，略高於2018年年底的74.97%。

截至2019年6月30日，時代中國的現金及銀行結存賬面結餘約為257.826億元，計息銀行貸款及其他借款合計約為501.204億元，以此計算，時代中國的淨負債率為70.8%，高於2018年年底的62.6%，雖然上升，但在安全範圍內。

此外，在長短債方面，時代中國一年內到期借款由2018年12月31日的73.118億元上升至2019年6月30日的100.297億元，現金短債比為2.57，在同行中位居前列，短期償債壓力較小。在長債方面，約381.751億元的借款須於兩年至五年內償還，還有約19.156億元的借款須於五年以後償還。

雖然無較大的短期償債壓力，但是到期的債務以及土地市場的加速拓展讓時代中國在融資市場動作不斷。

2019年4月18日，時代中國公告稱，成功透過按配售價每股14.54港元配售1.08億股現有股份，扣除所有適用成本及相關開支後，所得款項淨額約15.53億港元，以用作公司發展及本集團的一般營運資金。

此外，1月24日，時代中國成功發行於2022年到期金額為11億元的非公開發行境內公司債券，票面年利率7.5%。2月21日，發行2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率為7.625%。5月28日，時代中國的“中山平安-前海結算供應鏈3號資產支持專項計劃”在上交所成功發行，發行總金額為10億元，利率為6.3%。6月6日，發行2024年到期金額為5億元的公司債，利率為6.80%。

（END）