'年中報的新信號：暫停拿地、促銷賣房……'

往年的8月，是各大房企發佈年中報的日子。

今年，也不例外。

如果說特別的，恰恰是碰上了市場行為的密集爆發期，置業者眼中的“降價潮”，也是開發商企業的“促銷期”。

從目前各大房企所公佈的半年業績來看，“吃肉喝湯”的、“溫飽有餘，小康不足”的，都有。

這一方面，相比不少專業的財經研究機構和眾多媒體已做了不少深度分析，在此不做一一探討。

但無論是業績發佈會的媒體答問，還是年報除開數據之外所透露出的商業邏輯，再到目前沸沸揚揚的“降價潮”，到底能不能找到一個答案：

下半年，房地產市場的一些信號是什麼？

1.

首先，我們來看市場的基本面。

當然，身為房地產企業的領跑者，碧桂園、萬科這些企業會更有底氣去探討這個話題。

“對房市充滿信心”，則是碧桂園的底氣。

在碧桂園看來，市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，具體到企業，存量市場當然是誰最有競爭力，誰就能做的更好。

萬科，則採取了“動態計劃”，把“每天都是賣樓的好日子”當做基本策略，去面對房地產市場的波動期。

奧園的看法，同樣如此。

現在的市場態勢會延續上半年的總體發展情況，因為大多數房企去年買地相對偏少，上半年更多的壓力在於庫存不足；而經過補貨以後，下半年整體的市場情況還是要看房企之間的競爭態勢。從這個層面來看，應該是基本比較穩定。

以上，是奧園集團執行董事兼營運總裁馬軍的判斷。

可以說，平穩中前行，是絕大多數房企在年中報和業績會上，所透露的觀點。

當然，市場如何，還不好說。

2.

降溫的土地市場，自然也是一個關注點。

按照萬科首席運營官張旭的說法，萬科沒有計劃。

也就是說，萬科拿地時候是沒有固定計劃，而是根據回收了多少錢來制定拿地計劃，但是拿地會注重城市圈、城市群，三四線城市萬科基本不會去拿地，萬科也不會囤地，拿到地會盡快開工。

另一個房企，融創，則更是透露出“停止拿地”的信號。

數據顯示，截至6月30日，融創的土地儲備約2.13億平方米，貨值預計約2.82萬億，其中超過83%位於一二線城市，平均土地成本約4307元/平。

融創中國董事會主席孫宏斌在會上也表示，因為去年沒怎麼拿地，今年上半年拿地顯得稍多一些，但按我們的地位，拿的地其實不多，四五月基本停止。

這意味著，融創下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

至於此前某房企所傳出的“暫停拿地”文件，也被證實“確有此事”。

當然，更準備的說法是，“如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批”。

這意味著，土地市場的降溫，基本已成事實。

回到廣州，掛出起拍價史上新高的荔灣冷凍廠地塊，是否會在降溫的大背景下，會產生變數？

一線江景=廣州起拍價新高？3.6萬+，憑什麼？

還不得而知。

3.

市場變化之下，哪裡才是價值點？

從區域性來說，長三角和大灣區，是兩個佈局重心，基本在所有巨頭房企的中報當中，都有所提及：

截至6月底，碧桂園在內地已經獲取權益可售資源合計2.78萬億元。其中，75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。

截止2019年6月30日，雅居樂土地儲備遍佈72個城市，預計總建築面積達3927萬平方米，其中大灣區土地儲備達915萬平米，佔比為23.3%。

華潤置地，截止6月末，集團開發物業土儲5770萬平米，其中權益土儲面積4365萬平米，權益佔比76%。重點區域是長三角、大灣區、京津冀地區，土儲面積分別佔到15%，9%到7%。

從新賽道的角度來說，城市更新項目，是下半場的入場券：

奧園集團，擁有大量的城市更新項目，潛在的可售貨值達到2197億元，逾70%位於大灣區城市。

根據公司資料顯示，天譽置業其潛在土地儲備方面，城市更新項目估計潛在總可建面積達到約654萬平米，另外還有2個待開工建築面積29萬平米，分別位於深圳和廣州。

4.

對於置業者和業主來說，促銷是否會成為主流，或許是最為關心的。

擅長營銷的房企，就已經開始了大規模的促銷行動，這一點，從所在員工的“朋友圈”，就能夠看到。

優惠幅度有多大？

據媒體報道，自即日起至10月8日，全國所有在售項目全部9折（受備案價影響樓盤除外），APP上線項目活動期間95折，員工推薦成功認購額外享98折。

至於其他房企，站隊“促銷”的，也不少。

奧園執行董事兼營運總裁馬軍，在2019中期業績會上透露，“我們也做了一定程度的促銷，當然有一些是在價格方面的促銷。”

當然，也有房企，會謹慎面對大規模的促銷。

例如排名前列的房企就表示，下半年還會根據市場情況調整營銷策略，目前為止沒有全集團級別比較廣的價格調整。

但不可否認的是，無論是在廣州，還是全國，促銷行動，都已經開始了。