斑馬消費 楊柘

中國金茂又缺錢了。

7月17日，公司披露，擔保全資附屬公司方興光耀發行5億美元10年期優先票據，公司擬將發售票據所得用於未來一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。

房地產行業融資收緊，公司資金承壓的情況，在去年底就已出現。

2018年末，公司現金及等價物213.24億元，不及償還同期短期借款，且總借款額同比增長23%。

從今年5月開始，公司一個月內連續出售和退出8個項目，業內預計將一次性回款50億元；同時，公司延續高價拿地風格，迄今已耗資超200億元。

出讓項目回籠資金

隨著房地產行業融資逐漸收緊，國內很多房企融資除銀行借款、信託渠道外，甚至保理等渠道都用上了，特別似是一些追求規模的房企，在融資方面無所不用其極。

雖然中國金茂（00817.HK）已經不大肆追求規模發展，但是，近幾年來頻頻高價拿地，給自身帶來不少的償債壓力。

截止2018年末，公司現金及現金等價物為213.24億元，期末短期債務為219.76億元。

2018年末，公司負債總額1993.73億元，同比增長28.13%，淨負債率同比增長6個百分點至79%。

斑馬消費梳理髮現，今年5月至6月，公司陸續出售和退出8個項目，其中，4個項目位於北京和上海。雖然一些項目出售未公開金額，業內預計將一次性回籠資金超50億元。

出售上述項目中，有處置虧損企業，也有參與投資的地價超出合作約定價格的項目。

公司持有北京茂豐28.56%股權，2018年和2019年一季度，北京茂豐分別虧損1725萬元和121萬元，還欠北京凱晨置業1.14億元借款，6月12日，公司掛牌底價5.3億元將其轉讓。

處置旗下虧損公司還有一例。5月31日，公司掛牌出售長沙鼎茂100%股權，掛牌底價11.45億元，這家企業淨資產11.43億元，2019年一季度虧損31萬元。

出售北京昊遠34%股權及天津北方澤茂100%股權，則是因為地價超過此前合作雙方約定價格，公司選擇退出。

一個月裡，公司密集出售股權和項目，看似是正常動作，其實有對公司補充流動性、優化半年報數據的考慮。

今年第一季度，公司實現營業收入24.89億元，淨利潤3.66億元，同比分別下降70.11%和78.51%。

已耗資200億元拿地

中國金茂披露未經審核銷售數據顯示，今年1至6月，公司累計取得簽約銷售金額784.56億元，對應簽約銷售建築面積357.91萬平方米，同比分別增長9.33%和-46.91%。

2018年，公司以年銷售金額1280億元，邁進千億房企俱樂部後，發展策略稍有調整——“強調規模適度、效益優良”。不過，習慣走高端路線的中國金茂，仍然對城市核心地段的高價土地熱情不減。

今年7月3日，公司參與南京主城區今年以來最大一次土地拍賣，一塊距離應天東街北側的G32地塊經129輪競價，公司以51.5億元代價斬獲。成交樓面地價2.97萬元/平方米，溢價率33.07%。

在這塊土地上，中國金茂將繼續延續“府”系列高檔住宅產品，興建一個超17萬平方米的高檔住宅小區，保本售價4.5萬元/平方米。

與此同時，公司陸續進入一些二線、強三線城市。

6月初，公司以26.56億元和13.7億元分別拿下汕頭一塊200畝面積住宅項目，以1.37億元獲得廣州靈山島尖2019NJY-5地塊。

同在6月，公司北上疾進山東濰坊，將該市2018-BS09地塊收入囊中。

公司拿地在2018年更為“彪悍”，在當年地產企業普遍日子難過的時期，公司逆勢拿地，新增土儲建築面積2264萬平方米，同比增長51.7%。截止2018年末，公司總土儲量達6420萬平方米。

中原地產研究中心統計，今年上半年，中國金茂合計獲得19塊土地，耗資152.4億元。如果加上7月3日斬獲的南京G32地塊，迄今為止，拿地耗資已超200億元。

此前，克爾瑞披露2019年1-6月中國房地產企業新增土地貨值TOP100數據顯示，中國金茂新增土地貨值652.1億元，排名第23位。

多個“地王”入市陷尷尬

中國金茂的“高地價-高售價”模式，強力進駐城市核心區域，讓公司在諸多房企中獨樹一幟。

公司“府”繫住宅產品的貴和高端，曾一度大賣，但在各地拿下的“地王”，也給公司去化帶來一定困擾。

近三年內，公司先後在南京河西、廈門翔安、深圳龍華等地拿下“地王”。

2016年5月，公司聯合電建集團以69.6億元拿下南京河西G12、G13地塊，樓面價分別為3.70萬元/平方米、3.69萬元/平方米。

2016年6月，公司和電建集團再度聯手，斥資82.9億元斬獲深圳龍華一處地塊，樓面地價5.68萬元/平方米。

2016年8月，公司以35.1億元在鄭州鄭東新區拿地，樓面價3.7萬元/平方米，又是當地的“地王”。

2017年9月，公司拿下廈門翔安一宗土地，耗資20.91億元，樓面均價2.9萬元/平方米。

2019年6月，公司耗資65.85億元拿下深圳龍華另一地塊，樓面價6.49萬元/平方米，刷新了自己在當地的“地王”記錄。

據媒體報道，上述“地王”產品已在入市方面遭遇尷尬局面，或是因為地區限價措施難入市，或是因為定價太高難以解套，或是乾脆虧本入市。

“地王”去化不太樂觀，猶將公司置於火上烤，公司的激進策略也按下暫停鍵。

公司將2019年銷售目標為1500億元，按照此前披露今年可售貨值約2400億元，以及公司的一般去化率80%，達到這個目標不難。

不過，相比2018年銷售金額1280億元，公司定下的銷售增速僅17.19%，較2018年銷售增速85%，降低了不少。