2018年，濱江集團經營活動現金流淨流出已達十年內最高線。而2019年一季度，其總營收達17.86億元，同比下降46.47%，實現歸屬於母公司股東淨利潤3.7億元，同比增長13.91%
《投資時報》記者 蘇慧
“2019年的銷售目標是1000億元。”
這已不是濱江集團（002244.SZ）第一次提及千億銷售目標了。兩年前，這家總部位於錢塘江畔的房地產公司也曾信心滿滿將此目標黑紙白字落實紙面。
然而，2018年的濱江集團終與“千億”失之交臂，“來年再戰”成為勇氣尚在的某種註解。只是這一次，公司董事長戚金興添加了些想象空間，“2019年行業領先的企業（銷售額）估計能到達六七千億元，濱江的目標是上千億元；當他們上萬億元時，濱江會在2000億元以上。”在戚金興看來，只有和龍頭企業保持距離，才不至於最終被邊緣化。
不過，真實的發展狀況會有預想中拿捏的那般分寸感嗎？在政策依然從緊，市場逐步向頭部房企集中的趨勢下，從佈局、資金到品牌均不佔優勢的中小房企，真能穿越週期完成既定的業績目標？
不妨先回看一下2018年。濱江集團期內實現總營收211.15億元，同比增長53.3%，實現營業利潤42.46億元，同比上漲44.19%。但是，其歸屬於母公司股東的淨利潤卻僅為12.17億元，甚至較上一年度同比下降28.89%，而扣除非經常損益後的歸母淨利潤也只有12.19億元，同比下降4.24%。
與此同時，濱江集團經營活動獲得的現金淨流量出現自2015年以來的首次淨流出，額度高達139.4億元，投資活動現金淨流量也為-74.42億元。
2019年一季度，該公司實現總營收17.86億元，同比下降46.47%，實現歸屬於母公司股東淨利潤3.7億元，同比增長13.91%。資產負債率則由2018年末77.94%的階段性高點，繼續升至2019年一季度末的80.3%。
提速快跑的後續影響顯而易見。對此，濱江集團向《投資時報》記者表示，2018年公司規模的擴張也伴隨著融資的增加，故負債規模有一定幅度的上升，但總體上看，公司財務穩健性仍屬於穩健有守。未來，會持續做好經營，保持良好的資產質量，為公司持續擁有低成本融資渠道提供強有力的保障。
截至5月23日收盤，該公司4.1元股價表現較52周高點已回落三成，市值則來到127.57億元。
淨負債率增長超100個百分點
不同於多數房企近年來傾向於降槓桿、求安全的趨勢，濱江集團反其道加槓桿的勢頭十分顯著，其銷售金額、項目總量、土儲面積等在2018年均有明顯增加。
年報顯示，截至2018年末，濱江集團總資產875.52億元，歸屬於上市公司股東的淨資產152.61億元，分別比上年同期增長45.33%和6.88%。期內，其亦實現營業收入211.15億元，同比增長53.3%。不過，2018年該公司歸母淨利潤卻僅實現12.17億元，較去年同比下降28.89%。
針對營收利潤增長背離的情況，濱江集團對外表示，“營收增加主要因2018年度項目交付結轉以及項目管理費用收入增加，淨利潤下滑則主要系同期有息負債增長帶來的財務費用提升所致。”
《投資時報》記者注意到，2018年濱江集團有息負債達261.29億元，較2017年的89.48億元增幅接近3倍。有息負債的提高不僅影響了濱江集團利潤率，也大幅提升了其淨負債率水平——從2017年的-3.87%增長到2018年的98.06%。
標點財經研究院攜手《投資時報》於日前推出的《A股百億營收房企淨負債率排行榜》顯示，在納入榜單的36家A股上市房企中，濱江集團的淨負債率水平排名第22位，不過101.92個百分點的增長幅度，使其在36家公司淨負債率的增幅榜中，高居第二位。
儘管濱江集團認為從行業來看98%淨負債率並不算高，但淨負債率增長超過100個百分點對於任何一家公司財務狀況來講，都是非常嚴峻的考驗，而濱江集團將如何在負債與利潤及公司規模擴張之間找到平衡？
對此，該公司向《投資時報》記者表示，房地產行業作為典型的資金密集型行業，其規模發展離不開資金的支持，2018年公司規模的擴張也伴隨著融資的增加，故2018年公司負債規模也有一定幅度的上升，雖然有息負債有所增加，但總體上看，公司財務穩健性仍屬於穩健有守。
持續拿地資金壓力加大
持續加槓桿的濱江集團2018年加大了拿地力度。年報顯示，當年其新增土地儲備項目26個，新增土地面積176.93萬平方米，計容建築面積346.97萬平方米，土地款總額496.43億元。
頻繁拿地無疑給其資金鍊造成不小壓力。2018年，濱江集團經營活動現金淨流量為-139.4億元，為最近十年來年度淨流出額度最高的年份。此項數據銳減或主要因購買土地、增加土地儲備以及支付土地保證金所致。
同時2018年末，濱江集團現金淨增加額為-23.91億元，這也是最近七年來首次出現現金淨增加額為負的局面，由此導致截至2018年末濱江集團的期末現金餘額甚至不及2016年水平。
事實上，這還是在公司籌資活動現金淨流量已大幅增加的基礎上。觀察其2019年一季度的數據可以發現，濱江集團期末現金餘額有所增長，達到123.92億元，但亦是主要依靠籌資活動獲得的現金。可以說能夠融到資金，且融到低成本的資金將是濱江集團未來規模擴張的關鍵。
濱江集團向《投資時報》記者表示，經過二十餘年的積累與發展，公司已樹立了良好的信譽，在獲取銀行貸款方面亦可保持資金優勢，這為公司積極推進多渠道融資提供了有力保障。截至2018年末公司整體平均融資成本為5.8%，後續爭取將融資成本控制在最低水平。
全國化擴張遇阻迴歸大本營
在提出千億目標前後，濱江集團也試圖擺脫“杭州房企”“浙江地產公司”的傳統標籤。然而其全國化戰略進展卻並不順遂。在入股深圳龍華區舊改項目近一年半後，濱江集團在選擇退出的同時，也將合作伙伴深圳安遠控股告上了法庭。
2016年11月底，濱江集團與深圳安遠控股、深圳濱安房地產、深圳新潤先科有限公司簽訂了合作開發深圳龍華區安豐工業區項目的協議書。前者以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》信託受益權，並向安遠控股提供3億元資金支持。資料顯示，該項目建築面積為29.4萬平方米，濱江所佔權益比例為48%。
去年4月，濱江集團公告稱，公司決定退出深圳龍華區舊改項目，並要求安遠控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。就退出深圳舊改項目的原因，濱江集團在公告中表示，是因為公司與安遠控股之間就深圳龍華區安豐工業區改造項目“未能推進”。
針對此事，在2018年年報中，濱江集團披露最新進展稱，與深圳市安遠控股集團有限公司之間合資、合作開發房地產合同糾紛案已於2018年9月達成調解，公司已計提相應資產減值準備7.24億元。因安遠控股到期未能清償債務，《調解書》內容尚未履行完畢，濱江集團已向法院申請強制執行。
在深圳等非優勢區域的投資進展不順，無疑給濱江集團全國化擴張設置了不小障礙。於是，“聚焦杭州、深耕浙江”重新成為濱江集團發展的主要思路。
在開發房地產業務的同時，濱江集團還在大力推進集中式長租公寓業務。而自去年下半年以來，長租公寓業務頻繁爆雷，但濱江集團仍表示將在此業務上有所拓展。“公司在現有自持物業40萬方的基礎上，計劃每年增加16萬方的自持，十年後爭取總量達到200萬方，預計該等物業的收入佔公司收入的比重將有所上升。”濱江集團方面表示。