文|莊藹力
據不完全統計，西安目前在售精裝房樓盤（包括部分精裝房項目）已過百餘家，在全市近500個樓盤中佔比約1/4。除了萬科、恆大、中海、保利、星河灣、融創、碧桂園、西派國際等外埠品牌開發商，本土開發商如天朗、紫薇、榮民、雅荷等也都涉水裝修房，在毛坯房市場之外試探新的發展路徑。
精裝房的市場需求已是大勢所趨。全國範圍內，大多數省份都先後出臺全裝修政策，鼓勵發展精裝修項目，如北京、上海、深圳、重慶、江蘇、山東、浙江等城市和省份，其中就包括陝西。今年3月起施行的《陝西省民用建築節能條例》，明確鼓勵新建住宅施工裝修一體化或者菜單式裝修。
可預見的將來，裝修房將成為主流，毛坯房則淪為稀有品種。
回顧西安的裝修房歷史，大體可分為三個階段。
初識精裝
十多年前，相繼入陝的外埠品牌房企輕易就能給西安帶來新鮮和驚喜。在2005年高調進入西安的富力，讓人印象深刻的，除了標誌性的“彩蛋”銷售中心，就是其“毛坯房終結者”的稱號。
攜帶著在廣州等城市積累的“精裝修成品交房革命”經驗，富力在西安的第一個項目富力城選擇了精裝修產品，在此之前，西安還是毛坯房一統天下。
富力為西安帶來了關於裝修房的啟蒙課。毛坯房只是半成品，而真正的成品房能做到拎包入住。入戶大堂、電梯前廳、電梯轎廂都是要設計裝修的，戶內廚房、衛生間裡的廚具、灶具、熱水器衛浴用具是要全套備齊的，主臥室甚至帶有落地衣櫃。
作為西安第一家精裝修樓盤，富力開啟了一個時代，讓業主真實體驗了精裝房的概念，雖然當時4300元/平方米的均價、航天城的區位讓不少人“嘖嘖”搖頭。
雄心勃勃的富力，沒預想到在西安遭遇的是一場曠日持久戰，一座富力城，十年光陰逝，直到2014年，富力才又推出第二個項目白鷺灣，相對晚進入西安的萬科、恆大等企業已經在西安遍地開花。
富力自身錯過了在西安的最好發展機遇，富力城業主也在精裝房的“驚豔”之後又體驗了一把“驚嚇”，減配、質量、品質等一系列問題爆發。不管是裝修標準1000元/平方米的高層，還是市價3000元/平方米標準的別墅，都遭遇了樣板間展示與實際用材落差巨大的衝擊，眼看著“冰冰變鳳姐”，業主們奮起搞行為藝術，很是一陣子鬧騰。
沉寂許久的富力，現在寄希望於土門，能否翻身還要觀望。
標準塑造
西安最初通過富力接觸到了精裝房概念，而萬科、恆大、中海等則將成熟的採購體系、成本控制、施工標準等精裝房必備技能帶到西安。
如恆大的6000多條“精品工程標準”，從施工、裝修到用材的選擇，將磚、地板、五金配件、管線、電梯、門窗等全部以條條框框限定。
如萬科的九大精裝系統，分別對公共空間系統、玄關係統、衛浴系統、收納系統、廳房系統、廚房系統、家居智能系統、人文空間系統等進行研發和標準化。
論命運之多舛，精裝房可謂名副其實。誇大其詞的宣傳、高逼格的樣板間，和交房後的實際感受，一次次殘酷的現實洗禮，推動業主接二連三地扯起橫幅抗議。有希望就會有失落，有失落就有妥協。所謂“精裝房不一定是精裝房”的邏輯開始普及。裝修房是有標準裝修和精裝修之分的，有企業開始改用“裝修房”的說辭，迴避精裝房概念。
字面不同，概念迥異。標準裝修，是指最基礎的刷牆鋪地吊頂，廚衛基本設施完成安裝。業主在拿到鑰匙後需在基礎裝修之上二次裝修才能入住。精裝修的標準在此基礎上升級疊加，甚至能達到真正的“拎包入住”。
逐漸接受了裝修房標準的同時，置業者也開始學會接受房價本身的構成。比如當置業顧問告訴你說裝修標準是2000元/平方米的話，千萬不要天真地以為這是裝修用料的成本價格，所有物料成本、人工成本、水電成本、以及層層轉包的利潤都要從中扣除。
根據房觀察指數系統數據，裝修能幫助項目提高10-40%不等的溢價，有的甚至能達到60%的溢價空間。
理智猜想，材料成本能佔到裝修標準的一半就不錯了。按照攔腰砍的檔次去猜想未來交房後的實際面孔，能大大縮小心理落差，避免心塞。
顛覆重塑
促成改進的力量，可以來自自身內部，也可以來自外部。在市場逐漸接受萬科、恆大、中海等提供的裝修標準時，新來的力量加入其中，再次掀起“變革浪潮”。
融創、星河灣、碧桂園、西派國際等後來新秀加入裝修房的市場爭奪戰，在激烈競爭中擴張得需要有兩下子才行，事實也證明，市場上揚週期，新來者打開市場並不是難事，口碑也不錯。
戰事已起，給西安裝修房市場帶來的變化還需要實際交房後的驗證，這一過程隨著項目的推進將很快到來。可以確定的是，高標準裝修房的市場需求已經形成，起伏不斷的業主行為藝術活動也從一個側面反映了這種訴求：一次到位的高檔次裝修、人性化的細節設計、真正的領鑰匙入住。
這一階段的特點，是從標準裝修更上一層樓，向著精裝房的階段攀升。而缺乏國家標準的監管，質量把控仍是各家企業的命門所在。
企業做裝修房的動機不外乎兩種，一是追求裝修帶來的高溢價空間，二是規避政策風險，毛坯房價格被政策嚴格監管，裝修房能提供更好的操作空間。然而，高溢價、高銷量的背後，裝修所帶來隱患仍不可忽視。
簡單將風險把控推到置業者身上顯然有失公允。每每裝修房爆出質量缺陷時，總會有人幸災樂禍：誰讓你買房時不好好看合同？在房源靠搶的市場大環境下，縱然金錢在手，購房者也改變不了弱勢群體的命運，注意力全都集中在“能不能買不買得到房”上，還能有幾多資本跟開發商就合同討價還價？置業顧問一句“不買拉倒”就能讓你所有理由胎死腹中。如同公積金一樣，政策規定開發商不得拒絕使用公積金，可市場上主流開發商有幾家接受公積金貸款？光商貸就能買光光，哪有耐性陪你走拖拖拉拉的審批流程？
事實是，胳膊擰不過大腿，誰強誰有理。
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