深圳的土拍市場
從來不缺乏跌宕起伏
尤其是近兩年來兵家必爭的龍華片區
今日，一塊佔地僅9518.58平方米、計容建築面積為43596平方米的龍華商業用地，不出意料地激發起一場“車輪鏖戰”。
在歷經近100輪的“廝殺”之後，“北方狼”首創置業旗下的深圳首創投資置業有限公司笑到最後，以18.45億元、189.64%的高溢價率將這塊位於龍華街道的土地收入囊中。
北方房企首創溢價
在依舊熟悉的土地交易大廳裡，觸目所及皆是似曾相識的身影，中海、招商、華僑城、鴻榮源、卓越、龍光、星河等“老客”悉數列席，首創、中執投資等“新面孔”也紛紛“摩拳擦掌”。
競拍在6.37億元的底價中拉開序幕，短短4分鐘，報價翻了一番直達15億元，5號星河和98號華僑城一路追逐將這場土拍大戲的上半集推向高潮。當叫價達到16.95億元時，舉牌速度早已放緩的華僑城選擇了放棄，出手一直乾脆利落的星河半路遇到“程咬金”——2號首創，當競價逐步衝上17.05億元，星河似“不堪重負”，終於偃旗息鼓。
然而
令人意想不到
更加激烈的下半集才剛剛開始
2號首創和68號中海“後來者居上”，10多分鐘裡輪番舉牌廝殺，最終，定格在大紅屏幕上的“184500萬元”昭告了北方房企首創的勝利，溢價率高達189.64%，摺合樓面地價約4.23萬元/平方米，地面地價約193831元/平方米。無論是溢價率還是樓面地價，都創龍華片區近4年商業用地成交新高。
公開資料顯示，首創置業2003年6月在香港聯合交易所主板上市，以北京為基地，目前已進入全國四大區域十三個城市，土地儲備規模超過1000萬平方米。
出售均價至少超過6.5萬元/平方米方
“4.2萬元/平方米的樓面地價符合我們的預期。”首創置業深圳公司副總經理郜震浩在競拍結束受訪時如是表示。同樣出現在競拍現場的另一“新人”——中執投資的一名工作人員也向南都記者透露，這個成交價格跟此前的心理預期差不多，是否合理還要看項目未來的發展。
不過，在第一太平戴維斯投資部董事吳睿看來，這個價格還是有點高，“原來我們預計這塊地的樓面地價大概是4萬元/平方米，出讓結果超過了市場預期。”
事實上，哪怕上述的競拍過程頗為激烈，但當叫價到達17.5億元的時候，首創和中海的舉牌還是明顯多了一些斟酌。“其他開發商看到樓面地價超過4萬元/平方米都放棄舉牌，而首創和中海還是咬牙‘血拼’。”吳睿透露，這是因為中海近年在深圳的土地儲備相對較少，首創則迫切希望進入深圳市場，共同的留深慾望讓它們挺到了最後。
根據深圳中原研究中心提供的一組數據
目前地塊周邊的二手樓盤幸福城二期89-187平方米三至五房均價達53621元/平方米，一手盤幸福公寓53-79平方米一至二房均價為53000元/平方米。
而這意味著
“高溢價同時也意味著後續要賣出更高的價格才能盈利，這塊地的操作難度還是比較大。”
根據吳睿的估算
如果後期要整體出售
均價至少超過6.5萬元/平方米才有盈利空間
“不過，首創可能不會整體出售，而是將一部分出售，一部分自持。如果按照這樣計算，持有成本大概5萬元/平方米，就比較符合目前龍華大宗物業的市場價格。”吳睿同時認為。
參加競拍的11家開發商
雖然“袖珍”，但這塊商業用地依然在今年以來波瀾不驚的土地市場掀起一陣漣漪，究其原因，地塊所帶的商務公寓指標或是關鍵。
出讓公告顯示，在43596平方米的計容總建面中，該宗地的商務公寓面積不超過8720平方米，其餘為商業、酒店、辦公，不限比例。項目建成後酒店限整體轉讓，商業、辦公、商務公寓可按規定銷售。
在美聯物業全國研究中心近期發佈的一份土地半年報中，今年截至6月22日，深圳出讓的26宗土地，工業用地14宗，商業用地8宗。
深圳土地供應逐年稀缺
在零住宅用地入市的前提下
哪怕是商業用地
只要擁有具備居住功能的商務公寓指標
同樣是一眾開發商的爭奪焦點
事先“隱藏”出讓底價
值得關注的是，與近兩年曆次土地招拍掛有所不同，本次出讓公告並沒有明確標出地塊的掛牌起始價。“我們直到競拍開始才知道出讓底價。”中執投資的工作人員告訴南都記者。
在去年“高價地”盛況頻頻出現之後，深圳曾經三番兩次在土地出讓中設置多維度的限制，壘高准入門檻。從去年5月份推出首宗試點商品房現售的商住地塊，到去年11月拋出首例“探索競地價與競人才住房配建量相結合”的招拍掛方式，作為供應源頭的土地市場，一度也走到調控的風口上。
有業內觀察人士認為，考慮到簡單的競拍模式或許促使開發商冒進舉牌，進一步推高地價，此次先“隱藏”出讓底價，也可能是深圳在土地出讓中進行調控的一個細節性舉措。
對此，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁持相似觀點，他認為，地價預示著未來的房價。政府沒有提前公佈出讓底價，或許是想方設法減少開發商在底價上的迅速加碼。“在當前的調控大背景下，地價過高畢竟還是一個敏感詞。”
“這兩年龍華通過招拍掛出讓的地塊數量比較多，每個開發商在準備拿地之前，都會測算地塊的大致價格。與實際情況相比，掛牌起始價往往都比較低。”在深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉看來，底價並不是開發商拍地所考慮的主要因素，“他們一般會根據實際需求報價，受底價影響並不大。”
“隱藏出讓底價”“地價一路走高”
會對深圳未來房價有影響嗎？
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採寫：南都記者 陳博