一、問題提出
近些年，在全國範圍內，離婚率不斷攀升。不管是經濟發達地區，還是內陸較為落後地區，離婚率都在增長。像沿海發達城市，有的地方的離婚率接近50%，令人咋舌。有些專家非常樂觀地提出，離婚率攀升，是社會進步的一種表現，因為每個人都越來越追求個性和自由，不再委屈自己過著不幸福的生活。離婚時必然牽扯到財產分割，其中最大頭的一般就是房產。對於房產分割的一些問題，筆者在此作簡要梳理。
二、處理規則
1、法定規則：婚前房產繫個人財產，婚後房產一般為夫妻共同財產。
根據《婚姻法》第十八條規定，一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。也就是說，在雙方婚姻登記前，一方所得的房產，包括自己購買、父母出資購買、繼承或贈與所得等情形，登記或暫未登記在一方名下的房產，均直接認定為夫妻一方的房產。
根據《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的房產，即婚後所得房產，包括夫妻一方出資或雙方共同出資購買、一方父母出資或雙方父母共同出資、繼承或贈與所得等情形，一般認定為夫妻共同財產。
2、約定規則：雙方可以書面約定財產歸屬及份額。
《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。也就是說，雖然根據法律規定，房產有可能是一方所有，或雙方共同所有，但允許雙方採用書面形式約定，對婚姻存續期間或婚前的房產作出歸屬及份額的約定，只要書面約定系雙方真實意思表示，即認為約定有效，以後雙方應當遵照執行。
以上兩點，是總的處理規則，但在實踐中實際情況因個案不同，較為複雜。筆者對上述以外的一些常見情形進行列舉。
三、常見情形
1、婚前一方首付購房，登記在首付一方名下，婚後共同還貸。
這種情況較為普遍。通常是男方婚前首付購房，包括男方父母支付首付的情形，房產登記在男方名下，婚後由雙方共同還貸。婚姻存續一段時間後，一方或雙方提出離婚，並要求分割房產。
處理方式：首先，允許雙方協商處理。如果協商不成，房產及尚未歸還的貸款歸產權登記一方，對於婚後共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償，通常是各半。
2、婚前一方首付購房，登記在首付一方名下，婚後由雙方父母或一方父母還貸。
如果明確約定還貸只贈與自己子女一方的，且系首付一方父母還貸的，該房產為首付一方的個人財產。
如果沒有明確約定還貸只贈與自己子女一方，可以視為對雙方贈與，視為婚後雙方共同還貸，處理方式同1。實踐中，很少有父母事先明確約定只贈與自己子女一方的，原因可能有：他們沒有這種法律意識，他們忌諱談到這些只有在離婚時才會出現的問題。等到離婚時，有些父母后悔了，通過後補證據，以證明只贈與自己子女一方的，如果是在法院起訴解決的話，法院會對此證據進行嚴格審查。
3、婚前一方首付購房，登記在雙方名下，婚後共同還貸，或由雙方父母或一方父母還貸。
婚前首付，房產登記在雙方名下，可以視為首付一方系對另一方的贈與。婚後雙方共同還貸，或雙方父母或一方父母還貸，並未明確只贈與自己子女一方的，一般按夫妻共同財產處理。若有相反證據足以推翻除外。
4、婚前或婚後一方購房，登記在另一方名下或雙方名下。
因為登記在另一方名下或雙方名下，不管是發生在婚前或婚後，可以視為贈與，一般作為夫妻共同財產處理。這裡包含婚後在房產上加名的情形。作為夫妻共同財產，以後並不一定就會各半平分，法院一般會從各方貢獻大小、結婚時間長短、有無過錯等因素綜合考慮分割比例，以實現法律的公平。
5、婚後一方父母出資購房，產權登記在出資人子女名下。
這裡又分兩種情況：1）如果是出全資購房，直接視為出資人子女的個人財產。2）如果是部分出資或首付，產權登記在出資人子女名下，婚後雙方又共同還貸，對此處理，參照1情況處理。
6、婚後一方父母或雙方父母出資購房，產權登記在雙方子女名下。
這種情況下，不管一方父母或是雙方父母出資，因為產權登記在雙方名下，一般視為對雙方的贈與，直接按夫妻共同財產處理，明確提出只贈與自己子女一方除外。
7、婚後一方繼承或贈與所得的財產，遺囑或贈與合同中確定只歸一方的房產。
如果在遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產，依法應當只屬一方的個人財產。若沒有確定只歸一方，可以視為夫妻共同財產。
8、雙方出資購買一方父母名義的房改房。
如果房改房登記在一方父母名下，不作為夫妻共同財產，對於出資部分可以作為債權處理。如果房改房登記在夫妻雙方名下，可以視為對雙方的贈與，作為夫妻共同財產。如果登記於房改房一方子女的名下，視為對一方的贈與，屬於一方個人財產。
9、夫妻共同出資購買，登記在未成年子女名下的房產。
如果雙方同意贈與小孩，可以作為小孩財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理。如果雙方都不認可系贈與，離婚時可以作為夫妻共同財產處理。
四、相關問題
1、未取得所有權（即房產證）的房產
離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，法院一般不作處理，但會根據實際情況判決由當事人使用。待取得所有權後，雙方若協商不成，可以另行起訴解決。
2、一方擅自處分雙方共有房產
一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，若第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。但在離婚時，可以向另一方主張擅自處分房屋造成的損失。
3、一方有隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共有的房產的
對於此種情形，婚後若被發現，可以從發現之日起兩年內請求再次分割。
4、分割房產原則
法院一般會從照顧子女和女方權益、照顧無過錯方、有利生產、方便生活、方便管理的原則。
5、房產價值及歸屬發生爭議時處理方式
如果雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得，可以採用競價方式，出價高者得，然後根據出價給予對方補償。
如果一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償。如果雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
作者：王景林律師/北京盈科（上海）律師事務所