文|凱風
沒有最高，只有更高。
這一輪的房價暴漲，不僅讓北上廣深一騎絕塵，甚至三四線城市的房價也漲穿天際。兩年前的5000元只是如今的起步價，突破1萬元的前赴後繼。
房價上漲不出奇，萬萬沒想到的是，全國有一半的省會城市房價還在萬元之下。
三四線城市竟然壓過省會，這種情形正常嗎？
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先給全國三四線城市畫一個群像，用數據勾勒面目。
中國一共338個地級及以上的城市，除去4大直轄市、27個省會和5個計劃單列市（深圳、廈門、大連、青島、寧波），以及蘇州、無錫、溫州、佛山、東莞、珠海等二線城市，還有超過290個三四五線城市。
特別要注意的是，海南地級市過少（只有海口、三亞、三沙、儋州4個）而房地產市場發達，特將陵水、萬寧、瓊海等縣（縣級市）納入其中。
總共有多少個三四五線城市房價均價破萬？說多也不多，23個，也就是十三分之一。但一個個分析很有趣，比如你絕對想不到冠亞軍一騎絕塵，雙雙突破2萬元，而且海南陵水比河北廊坊還要強。
河北廊坊“破2”容易理解，靠近首都近水樓臺先得月。海南就有點意外了，實際上，除了三亞一旁的小縣城陵水外，還有萬寧、保亭、瓊海等3個城市上榜。
海南不屬於任何一個大城市群，也沒有特別的經濟亮點。但不同之處在於，這是一個旅遊島，有廣闊的海岸線，沿海樓盤開發一直都相當興旺，而其購房人群覆蓋全國各地，每年冬天從北方到海南過冬的“候鳥”比比皆是，這就決定海南的房價早已跟當地實際收入和消費水平脫鉤，而成為投資(機)者的盛宴。
廣告裡經常聽到的海南海棠灣、清水灣、香水灣等都屬於這種類型，外來投資者蜂擁而入，拉高了所在縣城整體的均價。
這些三四線城市再與省會對比，在全國26個省會城市（拉薩數據缺失）裡，有13個城市的房價未過萬。這其中，既有被人為屬於強二線城市的西安和長沙，也有包括大量西北、東北省會在內的弱二線。最低的銀川，房價只有5000多元。
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梳理這23個三四線城市的省份歸屬，可以發現一個有趣的現象：
這些城市基本都位於中國三大都市圈之中。比如河北廊坊、滄州、張家口位於京津冀城市群，浙江麗水、江蘇常州等位於長三角城市群，而廣東惠州、中山位於泛珠三角城市群，而福建的泉州、漳州、莆田可視為長三角與珠三角的過渡地帶。
顯然，這些三四線城市房價突破萬元，可以視作熱門一二線城市購房需求的外溢效應。
最典型的當屬廊坊，這裡住了大量在北京工作的候鳥一族，每天奔波在河北與北京之間。惠州也類似，深圳房價一路飆升，這就導致部分購房需求轉移到臨深的惠州和東莞等地。
河北除了廊坊之外，還有保定、滄州和張家口上榜。這幾個地方這一兩年的暴漲，得益於兩個因素：
一是京津冀一體化的推進，非首都功能向河北轉移，比如河北滄州就承接了京津的生物醫藥、汽車、裝備製造等產業。二是雄安新區的橫空出世，讓保定、滄州等環雄安區域城市成為炒作的熱門，至於張家口，則受益於冬奧會這一概念。
而江蘇常州等地，除了來自於長三角一二線城市的轉移效應之外，棚改貨幣化在其中“功不可沒”。這兩年，江蘇一直都是棚改大戶，2016年棚改新開工25萬套，部分城市貨幣化安置達到60%－80%；僅僅2017年前八個月，棚改項目新開工就超過23萬套，貨幣化安置仍是主流。
棚戶區改造，拆除了舊房子；貨幣化補貼，意思是給錢去市場買房，這就必然導致住房市場供求失衡。製造了大量的無房戶，再給了大量的資金去買房，由此帶來三四線城市極具特色的暴漲。
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三四線城市紛紛進入“萬元俱樂部”，反映出什麼？
一是，跟著大城市有肉吃。大城市的中心集聚效應和購房需求的外溢效應，讓周邊的中小城市同步受益，由此形成中心城市與鄰近板塊在居住上的替代關係。這方面的例子，廊坊之於北京，惠州之於深圳，佛山之於廣州，都是如此。
二是，城市群是未來發展的主流。東京城市群聚集了日本三分之一的人口，而中國可與東京城市群比肩的有三個：長三角、珠三角和京津冀。城市群內部的產業轉移、協調發展，會促進整個都市圈的發展。
三是，有些上漲是人口因素導致的，有些上漲是外溢性需求導致的，還有些上漲充滿投機性。比如海南旅遊島以及白洋澱周邊地帶。在投機氾濫的地方買房，猶如踩著高蹺跳舞，有可能賺得盆滿缽滿，但大概率是跌到在地。
四是，大多數三四線城市這一輪暴漲，都是棚改貨幣化的結果。正如我們以前說過很多次的：用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？
（來源：房屋屋）
（編輯：張楠）