【前言】

因為需求不同，每個人買房的側重點也有所區別。面對鄭州市場上在售待售數百個項目，對許多購房者來說卻很困擾，如何才能從中挑選出契合自己需求的房子？而對於囊中羞澀但需求剛性的剛需購房者而言，既想紮根主城，但可供挑選的位置有限、房源有限，無疑又增加了選擇的難度。

尤其是經歷2016年房價暴漲之後，鄭州主城區的房價直接從9000飆漲至15000左右！原本還能設想三環內的剛需們，被價格逼迫不斷外溢，流向四環、五環、滎陽、中牟、新鄭等區域。不過還是有很多人不甘心“卡頓”郊縣，想盡辦法想擠進主城，哪怕“蝸居”也行。

但是，眼看著東區房價直飆3萬，金水區、經開區已達2萬，簡言之三環內低於15000的房子寥寥無幾。那麼，目前鄭州主城區還有沒有剛需“踮踮腳”能夠得上的樓盤呢？

今天樓哥為大家整理出鄭州主城區均價在15000以內的25個樓盤，僅為購房者提供一些有效參考。

績優股——管南片區

去年地鐵2號線的開通直接將管南片區的房價從9000拉昇至13500左右，但歷經一年調控之後，該片區的房價基本穩定在13000-14000之間，價格水分不大。而且依舊是鄭州四環內的價格窪地，又因地鐵交通加持，成為剛需擠進主城的一支績優股。

目前區域內在售的樓盤不算多，但各個樓盤從產品定位、周邊配套、品牌溢價等方面各有各的亮點，整體水平都比較高，形成一個“互補互競”的模式，可供購房者挑選的範圍較大。本次選擇了四個樓盤進行詳細分析：

》》》鑫苑國際新城

價格：14000元/㎡左右

地址：南三環紫荊山路北

概況：目前二期新品待推，二期佔地約63畝，規劃總建面約23萬方，由11棟26-27F高層組成，面積區間86-190㎡，以90㎡小三房和120㎡大三房為主。

分析：

1、品牌和物業。鑫苑的品牌在鄭州比較受購房者認可的，其之前不少項目是很多地產人心中的經典。鑫苑的物業在業界保持著相對領先的水平，對後期房產品質的維護和提升作用很明顯。

2、雙地鐵口，出行便利，購房者入住後的通勤時間有保障。而且紫荊山-長江路組合立交工程徵拆工作已經全面展開，如果通行，未來交通會更加便捷。

3、地段。位於三環內，屬於管南片區的核心位置，但房價遠遠低於東、北、西三處，對購房者來說具有很大的吸引力，是購房者關注的熱點樓盤。

》》》永威城

價格：14000元/㎡左右

地址：中州大道南三環西向南500米路西

概況：目前3期樓王部分房源在售，4期已經入市，戶型從89-138㎡，均價1.4萬/平米左右。

分析：

1、品牌和品質的超強口碑。永威憑藉“精耕細作”，主攻建材、綠化和物業，成功打造出“品質”這一名片，贏得良好口碑的同時，也圈佔一批的“死忠粉”。

2、環境。永威城臨近南水北調運河和十八里河，天然水系環境加上小區內部綠化營造，居住環境有保障。

3、永威城位於中州大道宇通路交匯處，項目被立交橋分割成為分散的地塊；距離地鐵2號線較遠，不算真正意義上的地鐵盤，這一點不如其他項目優勢明顯。

》》》綠都瀾灣

價格：13700元/㎡

地址：紫荊山南路與宇通路交會處（地鐵2號線站馬屯站）；

概況：目前三期已經開盤，推出房源面積約89、115、125-143平米，整體均價為13700元/平米。

分析：

1、品牌紅利顯現。隨著實力不斷增強，發展勢頭強勁，綠都的品牌開始受到越來越多人的認可。

2、交通。臨近地鐵2號線站馬屯站，除此之外，臨近中州大道、紫金山路等主幹道，出行方便。

3、配套。項目外圍有市政規劃的公園、體育館、南水北調運河等，生態大環境優良；另自身規劃有幼兒園、小學和中學（已經確定引入的創新街小學、鄭州八中等），教育資源豐富；自身也配套有商業，生活方便。

》》》綠都紫荊華庭

價格：13200-13500元/㎡

地址：紫荊山路與南三環交匯處（南環南，紫荊山路東西兩側）；

概況：目前三期在售，規劃有4棟高層，主打80-108㎡三房，123㎡四房，另有70年產權32-57㎡左右小戶型。

分析：

1、地鐵。緊鄰地鐵2號線南三環站，隨著越來越多地鐵線路的修建與開通，五年後鄭州地鐵網絡成型，地鐵或將成為市民出行的主要交通工具，而標準地鐵盤的核心價值將會更加凸顯。

2、配套。教育及商業配套正在逐步完善，規劃有幼兒園和中學；目前商業屬於弱項，但項目自身，以及周邊像鑫苑、永威等項目規劃的商業正在落地。

3、戶型。目前在售三期除了常規82-123平米的戶型之外，還推出32-57平米小戶型，為囊中羞澀的購房者提供更多的選擇。

》》》正商中州城

價格：14000元/㎡

地址：南三環與鄭新公路（通站路）交會處向南300米路東；

概況：目前在售的高層戶型建面約109-116平米，均價為14000元/平米；在售洋房建面約127平米，整體均價為15000元/平米。

分析：

1，品牌。正商中州城算是正商集團在管南片區偏向剛改的一個項目，目前三期在售的洋房、高層戶型面積相對偏大，109-127平米。價格相對周邊較便宜，品質也還行，性價比不錯。

2，交通。項目臨近南三環、中州大道以及鄭新快速路，交通便利。

3，配套。項目自身規劃有商業街、幼兒園、小學和中學，商業教育配套完善。

潛力股——二七新區

與管南片區相似，二七新區也是鄭州主城區房價窪地的典型代表，且由於目前區域內沒有地鐵開通，其房價較之管南片區更加便宜。不過，隨著萬科、融僑、旭輝、綠地、建業、招商、鑫苑、康橋、奧馬、泰宏、亞新、東原、昌建等實力房企的扎堆入駐，區域開發進度加速，未來發展潛力很大，成為剛需落足主城區的潛力股。

區域內可供挑選的項目不少，今天選取9個在售待售項目進行重點分析：

》》》招商天地華府

均價：13500元/平米

地址：嵩山南路南三環交匯處南2千米路東

概況：項目是招商聯合天地置業共同打造，總佔地面積176畝，總建面為46萬方，容積率2.99。目前13號、19號樓在售，面積為88-140平米，整體均價13500元/平米。

分析：

1、品牌。作為招商地產進駐鄭州的首個項目，物業、景觀細節處理，產品設計可圈可點，市場口碑不錯。

2、戶型。整體定位剛需和剛改，小戶型居多，主打89平米小三房，且裝修交付，價格合理，吸引眾多剛需追捧。

3、配套。目前整體區域的配套、交通不完善，但隨著後期區域居住人口增加，這些不利因素也會逐漸改善。

》》》鑫苑名城

均價：13500元/平米

地址：嵩山路與南三環交叉口南3公里路東

概況：鑫苑名城是進駐二七新區早期項目之一，共分三期開發，目前二期少量房源在售，面積為150㎡大戶型，均價13500元/平米。另公寓於9月27日開盤，房源為23㎡精裝公寓，價格9000-9300元/㎡；26-29㎡毛坯LOFT，均價9300-9900元/㎡。

分析：

1、品牌和配套。鑫苑品牌的市場口碑還不錯，鑫苑名城主打學區和科技配套，如政府引進鑫苑出資建設的公立學校省實驗小學。

2、商業。目前而言區域的商業等配套還很弱，商業除了項目自建之外，還臨近奧馬和園商業體，但大多還未落地；雖然有地鐵，但尚未開始修建，目前出行不便。

3、交通。臨近南四環和大學路，雖然方便出行，但也容易受到噪音和粉塵影響，有利有弊。

》》》泰宏建業國際城

均價：13500元/㎡左右；

地址：大學路南三環向南兩公里；

概況：項目五期二批1、2、6號樓西單元於9月9日已開盤，推出57-135平米房源，均價約為13000元/平米，具體一房一價。

分析：

1、品牌。泰宏建業國際城千畝大盤，目前已開發到第五期，建業品牌的影響力還是很強的。

2、配套。項目周邊有建業小哈佛幼兒園，隴西小學，鄭州一中三所學校，五期南部也規劃有兩所學校，教育配套完善。

3、交通。項目在二七新區中屬於位置較好的，位於大學南路，距離南三環較近，交通通達性好。

4、戶型。整體戶型設計不出彩，中規中矩，亮點不突出，但缺點也不明顯。

》》》綠地城

均價：12800元/㎡左右

地址：鄭密路南三環向南1500米路西

概況：項目總佔地面積約為1012畝，建築面積約220萬方。目前1、2、3期房源已基本售完，四期待推，規劃有建面約77-138平米的房源。

分析：

1、品牌。綠地在二七區土地也不少，除了綠地城之外還有綠地濱湖國際城，還將建造雙子塔，會成為二七新區的一個新座標。

2、地段。綠地城是千畝大盤，位於二七新區的西部，地理位置不算好，但臨近南三環、鄭密路等主幹道，出行還算便捷。

3、配套。周邊有多處公園，環境不錯；項目內部規劃有多處教育用地，可享受一站式教育配套，後期生活舒適度有保障。

》》》萬科大都會

均價：13500元/㎡

地址：南四環與大學路交叉口向南500米

概況：項目目前三期在售，戶型建面約為78-130平米，均價大致為13500元/平米，具體一房一價，預計2019年年初交房。

分析：

1、品牌。萬科的品牌以及運營實力不得不服，從其對區域價格拉昇可見一斑。不過近段時間萬科城、萬科紫臺等多個項目維權，對其品牌口碑有很大的影響。

2、環境。項目屬於百榮批發市場外遷的住宅區運營，後期有百榮世貿商城的帶動，商業配套無需擔心。但有利有弊，後期圍繞商城人流量大，噪音、環境汙染等會影響居住品質。

3、交通。項目臨近地鐵2號線、7號線，周邊有南四環、京廣快速路等主幹道，出行便捷。

》》》康橋康城9號院

價格：14000元/㎡

地址：嵩山路南三環向南約2000米路西

概況：項目總佔地97畝，總建面27萬㎡。上個月一期已開盤，基本都是2梯4戶高層產品，房源面積區間在88-131㎡。

分析：

1、品牌。康橋作為本土實力品牌，市場口碑不錯。康橋項目亮點主要是景觀綠化、產品設計以及物業，而康橋康城9號院是其全力打造的項目之一，據說小區包含有與知名機構合作的會所、託老所，同時成品房交付，值得期待。

2、配套。小區規劃有幼兒園和小學，基礎教育能夠滿足；商業臨近奧馬和園商業；還臨近地鐵站點，但目前尚未建設，現階段無法享受地鐵紅利。

3、環境。從整體規劃來看，項目周邊安置房不少，後期居住會受一定影響。

》》》旭輝·正榮首府

均價：待定

地址：百榮路東、蘆莊路北

概況：項目總佔地69439平方米，建築面積約170000平方米，容積率2.49，打造16-19F純粹小高層社區。目前售樓部已開放，處於前期諮詢階段，規劃有建築面積約為89-134平米房源。

分析：

1、品牌。旭輝作為入駐鄭州較晚的全國TOP20房企，實力和品質雙重保證。而旭輝正榮首府是其首秀作品，從規劃來看定位改善（剛改可關注）。

2、地段。項目位於四環外，周邊主幹道車流量大，還有物流園，相對康橋、融僑等項目的位置，地段優勢不突出。

3、價格。旭輝拿到此地塊，樓板價已經達到5700元/㎡，高於周邊項目，另其定為改善，打造全裝修、低容積率小高層住宅，價格應該不會太便宜。不過項目首開，性價比較高。

》》》融僑悅瀾庭

均價：待定

地址：嵩山南路與南三環交匯處南2公里路西

概況：預計推出89㎡複式高層，107—125㎡大面寬闊景高層，目前正在辦理入會可享受3000元優惠。

分析：

1、區位。融僑悅瀾庭是融僑在鄭州第二個項目，位於二七新區核心區位，地理位置不錯，但周邊競品很多，再加上毛坯入市，競爭壓力會很大。

2、戶型。產品設計有一個89㎡躍層三室，贈送面積多，在鄭州並不多見，所以市場對該產品的接受度可能需要時間。

3、價格。作為市區首秀項目，融僑對該產品的打造力度很大。目前價格還未出來，如果定價較高，其性價比和購房者接受度會將低。

》》》晴天見

均價：待定

地址：鼎盛大道南、地泰路西

概況：項目總建面65166.39平方米，其中地上建築面積42166.39平方米，地下建築面積23000平方米，停車位359個。規劃三棟27層高層，分離式核心筒設計，89-120㎡三房，前期諮詢中。

分析：

1、品牌。項目開發商是東原地產，一家很有特色的實力房企。東原地產區別與其他房企最核心的競爭優勢是擁有創新型社區運營體系，而晴天見作為實力渝派房企入鄭首作，還是很值得期待的。

2、產品。地塊面積僅21畝，從規劃來看3棟樓，典型的青年剛需產品設計；但周邊競品都是實力房企，康橋、融僑、鑫苑、亞新等，其亮點優勢並不突出。

白馬股——高新區

去年伴隨著鄭州房價的飆漲，高新區因房價相對較低，又有從小學到大學系列名校，吸引了眾多剛需購房者的關注。也正是因為過度火熱，也使得該區域的房價迅速上漲，目前區域房價領頭羊——恆大城房價達到18000元/㎡。不過，目前區域房價較為明朗，區域內又有優質教育資源、各式產業園拉動就業等，未來成長空間依舊不小，可以說是剛需置業主城區的一支“白馬股”。

》》》錢隆城

均價：13500元/㎡

地址：西三環科學大道向西200米（解放軍信息工程大學東）

概況：項目容積率4.5，綠化率30.01%，停車位比：1:1.1，規劃有21棟樓，23437戶。在售房源建面約88-140平米三房四房，目前均價13500元/㎡。

分析：

1、地段和配套。臨近西三環科學大道，算是同區域內距離市區較近的項目，周邊商業配套有丹尼斯、萬達（簽約），學校也引進了華師附中和附小，距離地鐵8號線、9號線都不算遠，配套成熟完善。

2、價格。價格在區域內相對較低，這一點是最吸引剛需的地方，要知道周邊金科城上個月開盤定價16500元/㎡左右。

3、品牌。小區容積率高，居住舒適度會受影響。且開發商屬於閩系，後期物業等不敢保障，要知道，距離不遠的升龍又一城簡直就是“標杆”，讓購房者遲疑啊。

》》》保利文化廣場

均價：待定

地址：鄭州高新區銀屏路、雪松路、楓楊街及科學大道合圍地塊；

概況：一期佔地90畝，容積率4.5，規劃有6棟住宅和5棟公寓，成品住宅預計推出79-145㎡戶型，涵蓋兩房、三房、四房，開盤時間待定。

分析：

1、品牌。保利屬於國企品牌開發商，實力還是值得肯定的，該項目又是其首次嘗試精裝，值得期待。

2、地段。項目佔據高新區科學大道沿線的核心位置，距離地鐵1號線、8號線都不遠，周邊大學、社區林立，配套設施完善。

3、配套。項目規劃彙集住宅、公寓、商業、寫字樓為一體，開發建成之後定位為高新區標誌性商業綜合體，政府對其也極為重視。

4、價格。結合其周邊競品項目，如金科城、正弘高薪數碼港等來分析，項目價格不會太便宜，但屬於首開，性價比最高，所以列舉出來，建議有一定實力的剛需族可以關注。

》》》榮盛祝福花語水岸

均價：待定

地址：農業西路與西四環交會處北500米處

概況：總佔地約180畝，總建面積近30萬方，容積率3.5，綠化率30%，建築密度25%。規劃12棟32、33層，2T4的高層產品，帶裝修交付，具體開盤時間待定。

分析：

1、品牌。榮盛在鄭州的另一個項目是北龍湖的榮盛華府，屬於榮盛“府邸”系列，而花語水岸則是其“花語”系列，走的裝修高層路線；依託外圍規劃中的須水河景觀帶，整體居住環境適宜。

2、地段。項目位於西四環以西，位置比較偏，目前周邊的生活配套不完善。

3、價格。因高新區房價上漲過快，逼迫很多購房者不得不將選擇範圍延伸到四環。榮盛花語水岸位於四環外，又是首開，其價格應該不會太高。

》》》萬科城

均價：13800元/㎡

地址：科學大道與西四環交匯處西北角

概況：目前平層公寓均價9500元/平米，LOFT均價11800元/平米，另項目五期住宅在售，均價13800元/平米，建面約77-108平米。

分析：

1、品牌。實力品牌房企，雖然之前因萬科紫臺“圍牆”維權事件，其品牌形象有一定的影響，但萬科實力依舊不容小覷。

2、配套。位於西四環以西，目前生活配套、交通等都不完善，不過萬科“造城”的功力著實很強，這只是時間問題。且項目簽約了華中師大附小，周邊也有立才實驗學校、鄭州大學實驗小學等教育配套，又緊鄰鄭州大學、鄭州輕工業學院等高校，教育資源豐富。

3、價格。大牌房企對區域價格的拉昇能力實在強悍，萬科城的價格對比其區位來看，品牌溢價很足。

4、產品。目前主推公寓，適合投資人群；另住宅適合剛需，能接受價格的可以關注。

權重股——常西湖新區

與中原老城區無縫對接的常西湖新區成為近兩年鄭州新區中最為亮眼的區域之一。位於西三環與西四環之間，後期隨著高規格規劃的不斷落地，及市政府搬遷之後的市政、交通以及配套等紅利釋放，既能享受老城區的配套輻射，又能享受新區的優質資源，其區域價值不言而喻，絕對是剛需進駐主城區的權重股。但是目前區域內在售的樓盤並不多，房價相對二七新區、管南片區而言，相對較高，建議有一定實力的購房者可以關注。

》》》華瑞紫韻城

均價：13200

地址：中原區西四環以東、鄭上路南北兩側

概況：二期星園新品面世，75㎡兩房，89-115㎡三房，三梯五戶，連廊設計，具體推出時間待定。另有一期少量房源在售，建面均在100平以上，成交均價13200元/㎡。

分析：

1、交通。標準雙地鐵大盤（1、14號線），又臨近主幹道西四環、鄭上路，出行方便。

2、配套。配套相對完善，與解放軍153醫院（三級甲等）一路之隔；項目規劃有幼兒園、中小學等用地，西側一路之隔為鄭州36中。

3、環境。臨近鶴山公園、市民公園、鄭州市植物園、南水北調運河公園等，環境宜居。目前區域正在大興土木，環境狀況堪憂，但這只是暫時的。

》》》‍碧桂園·西湖

均價：待定。

地址：農業路與西三環交匯南北方向；

概況：一期分6個地塊開發，整體位於西三環與農業路，雕塑公園對面，容積率在3.0-3.5之間，產品有建面約88-135㎡高層、140-200㎡洋房以及300㎡大平層；依照地塊分別定位改善和剛需，在面積上有區分。預計開盤在今年第四季度，或將毛坯交付，具體以售樓部信息為準。

分析：

1、品牌。碧桂園作為中國地產三強，實力和品質有一定保證。

2、配套。項目環繞西流湖，定位打造世界灣區，規劃包含商業、教育、住宅、旅遊等，形成複合式大社區；環湖而建，社區景觀環境可期。

3、交通。周邊有地鐵1號線、8號線（規劃建設中）以及9號線（規劃建設中），但一期距離地鐵站點都有一段距離，面臨“四不沾”的尷尬境地。

4、價格。目前前期諮詢中，預計要到第四季度才能開盤，需要等待；從其位置以及定位來看，價格預計不會太低。

》》》‍旭瑞和昌城市之光

均價：14200-14800元/㎡

地址：中原路與西三環交叉口向南300米路西；

概況：項目規劃只有一棟樓，面積35-87㎡的小戶型住宅。9月27日已開盤，合計推出342套，去化240套，去化率70.2%。

分析：

1、地段。項目位於三環處，最大的優勢就是交通和精裝小戶型，適合投資或者首付款不足的剛需過渡。

2、配套。屬於住宅用地，可以享受周邊教育、醫療等社會配套。

3、產品。小區只有一棟樓，容積率很高，達到5.59；另停車位較少，只有138個，但小區住戶342戶。

》》》永威西郡

均價：待定；

地址：中原路與西四環交匯處向南500米路西；

概況：嚴格意義上來說，永威西郡屬於中原新區。但緊鄰“奧體中心”，與常西湖新區算是一路之隔。限於區域內可選擇的樓盤實在太少，也將其算入在內了。目前一期住宅已經售完，二期住宅待定。

分析：

1、品牌。作為本土品牌開發商，永威產品的品質還是值得信賴的。

2，配套。東側與奧體中心一路之隔，且臨近鄭州植物園、南水北調運河等，外部環境宜居。項目規劃有3所幼兒園，2所小學，1所中學，教育配套齊全。臨近金馬凱旋家居建材市場，是商業優勢，也存在噪音等不良影響。

3，交通。目前項目周邊道路大部分還在修建中，短期內出行不便。

藍籌股——惠濟區

“城市向東，生活向北”一直是鄭州城市發展的大軌跡。而惠濟區作為生態宜居區域的代表，又緊鄰經濟繁華的金水區和鄭東新區，區域內改善盤扎堆，一直是很多購房者重點關注的區域。但是經過去年房價的暴漲，惠濟區的房價也炒上了天，很多樓盤的房價已經不是剛需族能夠高攀的上了。不過也有一些項目價格相對較低，對於關注居住環境的剛需而言也算是很好的藍籌股了。

》》》綠地璀璨天城

均價：14500元/㎡

地址：北三環與江山路交叉口

概況：目前高層均價約14000-15000元/平，房源建面越66-145平左右，具體一房一價。

分析：

1、地段。臨近北三環和地鐵3號線，周邊公交線路多，出行方便；且小區自身有配套的商業，離主城區較近，基本生活有保障。

2、產品。目前小區一期剩餘房源不多，二期規劃為40年產權的公寓，三期待定。項目戶型78-140不等，有高層有公寓，後期居住環境可能較混亂。

3、環境。項目臨近北環快速路高架，又緊鄰京廣鐵路，噪音、灰塵等對生活幹擾較大。

》》》錦藝四季城

均價：15000元/㎡左右

地址：京廣快速路與天河路交接處

概況：二期規劃有5棟高層，5棟花園洋房，2棟小高層，目前高層房源在售，建面約76.84㎡兩房、89.76㎡三房、142㎡四房，整體均價為15000元/㎡。

分析：

1、配套。項目距離惠濟萬達很近，周邊還規劃有8所幼兒園、4所小學、1所中學，商業、教育配套資源豐富。

2、環境。錦藝四季城是蘇屯村城改項目，周邊分佈著眾多要進行改造的都市村莊，像固城項目、杜莊村等，目前周邊環境較差，城中村改造週期較長環境改善需要很長一段時間。

3、品牌。之前錦藝公園道項目口碑不錯，但近階段錦藝多個項目發生糾紛，其品牌形象開始受到影響，對四季城來說也是重大考驗，後續發展如何還有待考量。

》》》正商家河家

均價：15000元/㎡

地址：江山路與開元路交匯處向東1000米路北

概況：目前高層整體均價15000元/平米，在售房源建面為88-130平米；洋房在售房源建面約125平、140平，標準層17500-18500元/平米，首層均價29800元/平米。

分析：

1、交通。項目臨近地鐵2號線延長線最後一站，交通便捷，但目前周邊配套不完善。

2、品牌。正商作為本土品牌開發商，實力不俗。一直以來被貼剛需盤標籤，但該項目是正商2017年的轉型升級之作，採用英倫建築風格，部分房源精裝交付。

3、價格。價格相對較高，但因其首付有分期所以列舉出來，想在北區置業的剛需可適當考慮。

【結語】

昨天，國家發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發佈會上透漏，房地產長效機制正在緊鑼密鼓的制定，會適時出臺。也就是說，短期內樓市調控還將持續，即使後期放開，但到時長效機制已經建立，房地產市場會經歷一個平穩健康的過渡。而目前這個時期，在密集調控下的樓市得到一定程度的降溫，房產投資和投機購房需求大大降低，為真正需要購房的客戶提供了一個可以耐心挑選的時機。

結合鄭州未來城市發展前景和目前的房地產市場，對於剛需購房者而言，與其抱著房價下跌的期盼“一等再等”，倒不如抓住時機多到市場上看看，瞭解在售項目的優劣勢，理性挑選出一個適合自己的房子。

畢竟，能抓在手裡的，遠比臆想的更加真實可靠。

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