本週群裡討論的話題中，有關於房價的問題最受關注。這世界只有兩種人，一種是買了房的，一種是沒買房的。人們從來都是希望看到自己希望看到的。買了房的人希望看到房價上漲的新聞，沒買的喜歡看到下跌的信息，甚至會選擇性跳過房價上漲的詞眼。你屬於哪一派？

本週部分熱點問題，專家解答如下。

關於房價

1.現在房價上漲和下跌兩派爭論不休，我們該怎麼選擇？

買房大家幫：

（1）：房地產調控從來都是有效的，歷史上，只要調控房價肯定是跌的，但總是小跌就開始放鬆調控，大跌就出臺刺激政策。

（2）：動不動就預測中國房地產未來一年漲跌的都是騙子，因為中國房地產並非完全的市場化。而且從全國看，分化非常明顯。“漲”或者“跌”，也不代表全國。

（3）：房價沒有一直漲。雖然漲是主流，但2-3年必然會出現一次調整，有樓市調控導致的也有市場自發導致的，但的確是跌過。

（4）：房價未來3至6個月走勢看金融信貸政策，未來6至12個月走勢看土地等經濟基本面情況，長遠發展看人口。

（5）：中國房地產最重要的經濟指標是6.5%(GDP增速)。穩增長主要是為了保就業、惠民生，有6.5%~7%的增速就能夠實現比較充分的就業。

（6）：房地產從來不是一個孤立的行業，有人將其比喻為夜壺挺恰當，經濟發展需要時，就會刺激，不需要時，就會調控。

（7）：買房不要看專家如何說，天天忽悠的專家，自己企業幹得越來越小，你指望他能教你什麼？有房者中，有多套房的人也不多。自己都搞不定的，你指望能學會什麼？

（8）：房地產歸根結底是金融屬性，普通人買房就別看政策了，看看餘額寶的收益率變化比看政策有用的多。（1~2個月週期）

（9）：買房別扎堆，普通人買房一定要考慮逃生指數，看著漲得多，賣不掉有什麼用？所以對於普通人來說，買房首選是有學區有地鐵的住宅，然後是城區住宅、公寓，最次才是郊區。

（10）：未來城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。

（11）：別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。

（12）：房地產稅是多項稅種，大部分人關心的是“房產稅”，持有稅制的改革不是一年兩年可以完成的。2018年全國“兩會”會不會出現時間表，是影響未來的一件大事。

（13）：珍惜自己的第一次，首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來這可能是普通人最大的本錢。

（14）：認房又認貸，是一個標誌。如果不出臺這個政策，代表政府調控的目的依然在限制漲幅，如果出這個政策，那目的就是打擊改善，調控的目的就是降價了。

（15）：2017年對於開發商來說，最關鍵的問題是資金鍊。誰能借到跨週期的長錢就是牛逼的，所以在12月依然有企業在美元強勢的情況下，借入美元債。

（16）：中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率才56.1%。其中戶籍人口城鎮化率僅為39.9%,兩者之間存在著16.2個百分點的差距。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。

（17）：買房就是賭博，雖然都想賺錢，但抄到底部的概率太低，2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這四次底部，找對了，還要賣對。太難，未來高房價下波動節奏也會加快。

2、房價都說不能跌，現在10萬/平方米的房價，2年前才5萬/平方米。能從5萬漲到10萬，為什麼不能從10萬跌回5萬？難道說房價跌了，國家就亂了？

買房大家幫：

因為房子在中國是軟通貨。實質上還是與貨幣發行量有直接的關係，房子是貨幣增發的蓄水池，超發的錢只要變成泡沫碎了，那麼整個中國市場會受到嚴重打擊，跌大了有可能就救不起來了，地產不行了，包括鋼鐵，水泥，傢俱，家電，裝修，等等相關行業都會受到牽連。不是不能跌，是承受不起暴跌。10萬跌到5萬就是暴跌，10萬跌到8萬就不算啥，但買不起的照樣買不起。

3、房價下跌有什麼好處？國家為什麼要讓房價下跌呢？一直很疑惑

買房大家幫：

錢印多了，靠大坑蒸發，不蒸發就通脹；跌了就能保匯率穩定，不會明顯通脹，日本就是例子。

手裡有些錢，反而會焦躁。我們想保值增值，但貨幣超發隨時會稀釋我們的現金，而且速度會超過我們的預期，索性買房子，相對更能保值。

有一種說法解釋現在三四線城市“暴漲”。一方面去庫存，另一方面把超發的錢分散出去，熱錢消耗的差不多了，然後統統把袋口縮緊，這樣一舉兩得。棚戶區改造的貨幣化安置就是貨幣的定向寬鬆。不能光一二線城市瘋漲，一二線城市要控風險。三四線的房便宜、人安逸，要動起來，要消費，要擴內需，於是棚改，於是多給錢少給房，人為造需求去庫存的同時保增長，是透支型發展市場。棚改後半段尤其是尾聲，市場會被鎖死。

4、每次信貸放鬆，房價上漲的滯後時間越來越長什麼意思？

買房大家幫：

信貸放鬆，房價不是立即上漲，而是反應時間越來越長，說明房價對於信貸寬鬆的敏感度正在降低。例如2009年執行寬鬆貨幣政策，房價應聲上漲；2012年降息，房價一個季度後加速上漲；2014年下半年集中出臺了寬鬆政策後足足一年，房價才開始顯著上漲。

另一種看法則認為，因為房價上漲太厲害，普通家庭籌集到不斷升高的首付，是需要時間的。房價越高，普通家庭籌集首付的相對時間就越長。之後房價轉為上漲的時間也越來越長。

關於城市地鐵的討論

買房大家幫：國務院辦公廳《關於加快城市快速軌道交通建設管理的通知》要求，建設地鐵必須符合四個條件：

（1）地方財政一般預算收入在100億元以上；

（2）國內生產總值達到1000億元以上；

（3）城市總人口超過700萬，城區人口在300萬人以上；

（4）規劃線路的客流規模達到單向高峰每小時3萬人以上；此外必須是網絡化，單線不能審批。

大部分的省會城市(部分經濟和人口規模較小的省會城市除外)；蘇州、東莞、佛山、無錫、常州、徐州、南通、蕪湖、洛陽、包頭等經濟人口規模較大的地級市。也就是說，目前中國絕大部分的一二線城市均已囊括其中，徐州、南通、蕪湖、紹興、洛陽這些傳統意義上的三線城市也已經入列。

以省份計算，目前第二經濟大省江蘇結緣地鐵的城市最多，包括南京、蘇州、無錫、常州、徐州和南通共6個；

第一經濟大省廣東緊隨其後，共有廣州、深圳、佛山和東莞共4個；

浙江排在第三，共有杭州、寧波和紹興3個；

福建、山東、遼寧、安徽、河南、內蒙古各有2個，其中福建、山東和遼寧都是“省會城市+計劃單列市”的組合，安徽、河南和內蒙古則分別是“省會+第二大城市”的組合。

地鐵的確是一個城市活力的重要標誌，不過地鐵都是賠錢的，財政負擔很重。

各地或綜合

1、對8月的M2和社會融資數據有什麼看法？銀行貸款收緊，但民間對資金的需求還很旺盛，年底會不會有一波拋售？

買房大家幫：看趨勢吧，短期房價看金融。

從信貸數據看，2017年房貸漲幅明顯放緩。從前8個月的信貸數據看，房貸佔比相比2016年下半年明顯減少。特別是一線城市，房貸2017年2季度開始明顯萎縮，這也是5月份以後，部分城市房價漲幅放緩，市場平穩的最主要原因。

1~8月數據顯示：消費貸款，及居民戶短期貸款數量增加幅度較高，特別是部分消費貸款，流入房地產市場。整體看，從9月開始，部分城市針對消費貸流入樓市增加調控措施，有可能對房地產信貸繼續收緊。

整體看，前8月年的居民戶中長期貸款相比2016年同期依然有輕微上漲，目前房地產市場相比2016年同期成交總金額上漲，信貸分化持續。貸款額度大部分流入房地產了，所以三四線房價還在漲。

2、個人消費貸款（包括房商通、抵質押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年，不得以未解除抵押的房產作抵押，這個消費貸是什麼？消費貸是否有30年的？

買房大家幫：

注：該文件為深圳地區

消費貸是除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款（包括房商通、抵質押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年。抵押消費貸和消費貸不一樣，抵押消費貸建行、工行一般不超過10年，金額100萬。不能用來買房、投資，可以用來消費，比如旅遊、買車等。

3、海南地產，海口市內二手房還有投資價值嗎？如果從自住兼投資的角度看，海口附近澄邁紅樹林，與三亞等市的一線臨海項目，哪種性價比高、潛力大？

買房大家幫：投資價值有限，過去一年多已經有很大漲幅，且最近信貸緊張。澄邁的紅樹灣，資源一般，不具備常住性質，接手人少。

4、蘇州房價還有上漲空間嗎？聽說有幾個地王憋著上市，現在投資適合入手嗎？

買房大家幫：最新消息是19大後調控不會放鬆，所以建議還是稍微等等。

5、十九大後調控政策還有繼續加碼的可能性嗎？尤其是在稅收政策上？

買房大家幫：調控的目的不是鼓勵房地產也不會是打壓房地產。政策的制定都是為了大局著想。房地產如果低迷影響經濟，那麼放鬆是必然，但如果房地產影響穩定，那麼肯定會被打壓。現在看，房地產不改革不行，所以房地產調整這一輪週期可能會和以前不一樣。

6、四線城市的學校附近商鋪有投資價值麼（位置在四線城市最好的小學對門）？

買房大家幫：買商鋪別看幾線城市，別看住宅的所謂區位，不是一類評價體系。核心一是獨立門臉，別買商場內鋪，風險不可控；二是至少6%以上年租金收益率，達到10%就別猶豫了。

7、重慶大學城龍湖u城天街那邊的房子怎麼樣？

買房大家幫：重慶最近3個季度房價上漲非常多，但價格絕對值依然是同類城市最低。買重慶人口集中區域的房子，問題不大。當然，投資的話，就要耐住寂寞了，預期不要那麼高。在當前情況下，全國房地產市場風險都大於機遇。

8、對西安房地產市場怎麼看？萬科東方傳奇現在均價13500/平方米，地鐵邊兒，有曲江二小的學區，值得買嗎？

買房大家幫：有個截至7月份的西安商品住宅量價走勢圖，數據稍老，政策打壓下量跌價漲，有可能進入高位盤整。剛需自住可以買，投資須謹慎。

9、對長沙的房地產市場投資有什麼建議？買房需要購房資格嗎？

買房大家幫：長沙和武漢等城市比較接近，現在的問題是根本買不到房，所以不是等不等，而是能不能入場，現在限價，開盤基本拿不到房。調控下，已經漲了不少了，到年底肯定還是會漲。如果一定要今年買，最好是越早買越好。

10、關於長沙、武漢等城市房價漲幅以及追漲殺跌問題。

買房大家幫：這就是投資的預期問題了，如果對比一線城市，房價動輒一年漲30-50%,，甚至翻倍，這種情況下，在全球歷史上任何投資品都不多，何況還可以加槓桿。但這是畸形收益，避開是否合理不談，這種現象本來就不可能普遍存在。所以除了一線城市，一套房一年能漲10萬 20萬，已經不錯了，除了房地產，還有什麼能夠漲這麼多？

11、長沙的均價多少合理？

買房大家幫：均價沒有任何意義，有人買，價格就是合理的。合理不合理看信貸，如果信貸繼續收緊，現在的價格跌30%都是合理的，如果信貸一放鬆，現在的價格漲一倍都是合理的。房價短期看金融。

12、深圳、固安、燕郊的房子是否有投資價值？

買房大家幫：如果是剛需，買核心區，大部分時間都可以買。投資需求，在目前這個價位和時點，應該保持警惕。從歷史看，沒有一次投資需求可以在政策頻繁出臺的時候獲得高回報的。

詳情可查看大偉看樓市2017年8月31日《如何計算樓市投資逃生指數？答“買房大家幫”群疑》”以及大偉看樓市2017年9月12日《這一輪房地產調控（力度+深度），可能遠超（你+我）的想象力！》

13、北京的很多老破小的價格和奧北別墅的價格差不多，請問這是否是短期的價格錯配，哪一種價格更貼近其真實價值？

買房大家幫：奧北的別墅屬於被遺忘的市場，價格漲幅從來都不高。這和別墅的特殊屬性相關，換手率低。除了個別明星項目，別墅從來不是投資品。老破小看題材，如果不靠地鐵沒有學區，貸款難度大，不建議買。

14、北京的門頭溝區域最近怎麼樣？

買房大家幫：門頭溝和孫河一樣，都是在過去3年大牌開發商搶地王的區域，被相對透支的區域，孫河相對較好，是因為距離近，承接了很多中央別墅區的置換。門頭溝完全是被幹拔高了到現在的價格。全北京其他區域的價格被限價影響非常大，所以顯得現在門頭溝價格沒有性價比。

15、通州戶口，名下沒房，未婚，我不想買房，覺得壓力大，父母覺得買房還是投資的很好途徑，但我看了通州房價，也挺高的，有這個錢，我其實更願意買朝陽的。職業是律師，需要經常往各個區的法院跑，住通州感覺交通不方便。通州房地產市場是否還有投資價值？

買房大家幫：通州如果和朝陽比，發展程度還差起碼10年。但比房山、昌平，已經越來越好了。畢竟通州房價和城區差距依然明顯。朝陽區均價已經8萬，五環內除了“老破”很少低於8萬，而通州普通住宅也就5~6萬。

通州肯定有投資價值，通州利好這麼多。但看你預期了，如果指望超過東西城的房價，起碼還要20年。賺點錢比放銀行好，那通州肯定可以。

16、雄安今後房屋買賣幾乎沒有，新房源都在政府嗎？

買房大家幫：雄安的市界內肯定沒有房產買賣，至於外圍就不好說了。詳情可查看攸克地產2017年9月11日《“住房不炒”的路徑，請注意最新的信號》。

17、您對蘇州這個城市的看法怎麼樣？

買房大家幫：城市活力肯定沒有問題，否則也不會在過去2年這麼瘋漲。但現在調控下收縮也難免。這一輪兩年內肯定沒多大戲了。指望買了立刻漲，首先信貸不支持，其次需求不支持。

18、關於逃離北上廣的討論

買房大家幫：買到北京房子套現回老家，這樣的情況不是很多吧。因為回去也面臨重新找工作，找學區。很多事情呢。不是說走就能走那麼容易。錢還是不經花，去了小地方總有敗壞光的一天。無論去哪兒，都得考慮可持續的經濟來源。

如果能套利幾百萬對很多外地人確實是一種很好選擇，北京畢竟還是北京人的北京。

感覺北京這房價幹嘛都後悔，買了的後悔沒多買幾套，沒買的後悔沒買，賣了的後悔賣了。

一線回二線其實還行，眼界開闊的話有很多發展機會，社會治理和運行規則也還靠譜。怎麼可能套現幾百萬就坐吃山空，誰都不笨。很多人回二線是為了生活品質和子女教育。在北京很多打拼的也就一套破小，現在馬上回省會，一套好房，一輛豪車，人生夢想輕鬆實現，看你怎麼選擇了。

一線回四五線甚至回縣城的，大多抓瞎，除非爸爸是李剛，否則到處碰壁很正常。

(買房投資需謹慎，專家回覆建議僅供參考，請酌情取捨。)