前不久，四大資產管理公司（AMC）之一的中國東方資產管理股份有限公司發佈《中國金融不良資產市場調查報告》，報告中認為2019年，中國三四線城市房價下跌會是大概率事件，而且跌幅最高甚至可達10%。
4月26日消息，易居房地產研究院發佈一季度《中國百城房價報告》，據統計數據顯示：
2019年第一季度，百城房價均值13685元/㎡，同比上漲13.1%，漲幅相比1—2月份的12%有所擴大。分城市來看，100個城市中，有23個城市一季度房價同比漲幅達到或超過20%，步入“房價過熱”區間。
樓市回暖小陽春來了，根據數據，這樣的房價漲幅已經算不上是“小陽春”了，而是徹徹底底的“大陽春”了！
按理說，樓市“大陽春”在即，再加上棚改業績保障，三四線城市房價不說上漲，最起碼也應該保證在一個穩定的區間吧？
但是並沒有！2019年，我國棚改開工量腰斬：官方數據顯示，2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套（2018年的626萬套）。
雖然有所腰斬，但依然是一個龐大的數目，不過即使在這樣的支撐下，三四線城市樓市數據依舊慘淡。
住建部的數據顯示，2019年1季度，棚改已經完成全年目標的62.5%！那，在棚改數據支撐下，一季度三四線城市樓市戰況如何？易居數據顯示：
價格上：一季度中國百城中有5個城市步入到“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞；有20個城市步入到“超低房價”的行列，其中荊門房價最低，為5106元/平方米。其中大多數是三四線城市...... 成交面積上：一季度，40城成交面積同比下降4%。其中，一線城市同比增長29%，二線城市同比下降4%；三四線城市同比下降12%。
這就是結果！也難怪連AMC四大金剛也認為，2019年三四線城市房價下跌可能達10%了。
《中國金融不良資產市場調查報告》中，認為三四線城市樓價下跌最主要是因為：超預期發展的棚戶區改造以及棚改貨幣化紅利將在2019年大大減弱！
自然資源部也在官網公示的《2019年各城市住宅用地供應調整5類標準》中，部分三四線城市將被劃歸到停止土地供應的隊伍中去！
消化週期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要適當減少供地；18個月至12個月的，維持供地持平水平；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
據克爾瑞數據顯示，今年三月份，全國超27個重點城市（一二線）中，僅僅濟南、東莞、廈門等三個去化週期在20個月以上，剩餘基本在18個月以內。而在數據中統計的全國78個三四城市中，這個單位基本以年計，比如濰坊宅地消化週期達到了7.2年，商品房土地消化週期更高達36.6年（正常水平宅地消化週期4年，商品房土地消化週期8年）。
圖片來源：葉檀財經
而從圖示可以很明顯的判斷出：按照目前中國三四線城市去化週期看，已經基本沒有必要再次增加土地供應了。從這個角度看，目前三四線城市的現狀，維艱啊！
當然，如果需求來的話，這個去化週期肯定會發生較大的變動，但是，需求從哪裡來？需求是需要人的，還有人嗎？有！但是都已經被搶人的一二線城市拉走了，真正留下來到三四線城市的人屈指可數了。
人“=”需求，但，三四線搶不到人！
不說之前的武漢、西安、合肥、石家莊等多個二線城市放開落戶政策搶人，就談談最近兩個新冒出來的加入搶人大戰的城市：內蒙省會——呼和浩特；萬億GDP城市——寧波！
看看他們給的條件：呼和浩特：具有普通全日制本科及以上學歷的應往屆畢業生（往屆3年及以內），可半價買房；租房的有2年免租期，並且續租有優惠
寧波：對新引進人才，按照標準分級，可給予15萬-800萬不等的安家補助，並且在此基礎上，如果購房還有20%最高60萬的購房補貼
怎麼搶？這樣的條件，你讓三四線城市如何去爭？爭不到人，搶不到人的三四線城市的購買力會如何？用腳趾頭想你們也應該能夠猜到。
除此之外，三四線城市無產業支撐，人口持續流出，庫存壓力正在不斷增大。這是一個無解的問題，就像“人往高處走，水往低處流”一樣，這是趨勢！
大城市的虹吸效應，還遠沒有結束，甚至現在只是開始，現在的東京城市現狀就是未來中國大城市的狀況一角。有人說，國家現在已經放開了落戶限制，並且還有“1億農民落戶政策”，三四線城市還有“接盤俠”！
但是，真的如此嗎？舉個例子：前段時間的網紅城市“鶴崗”，為了吸引足夠的公職人員，甚至不惜送錢、送車，甚至是送房！結果如何？人口依舊外流，返鄉的仍是寥寥無幾，公職人員稀缺的問題依舊沒有得到解決。
除此之外，即使是二線城市，甚至是部分省會城市，比如呼和浩特，在評論區中，大多數人的觀點是什麼？不會去！能夠吸引到的多數還是下屬城鎮、農村的人
說白了，沒有吸引力！人才流動，這幾乎是一個不可逆的過程！俗話說，買家再精，精不過賣家。這話說得真不錯，房企早已經跑離了這個“泥潭”。
作為掌握最前沿數據、一手消息的房企來說，他們其實才是最清楚的，但他們已經用實際行動作出了不看好三四線城市的決斷。
據申萬宏源數據統計顯示，2018年，15家千億房企，在一二線城市的土儲面積佔比超過70%。即使是高喊“市場下沉”的碧桂園，三四線城市土地儲備佔比也遠低於其一二線城市儲備。
2019年一季度，地產商拼命買地“補貨”：最近曾創下三天內二線城市拿地超780億的成績、截止一季度，前5大房企土地儲備貨值超10萬億
但是，高漲的房企買地熱情情緒，卻惠不及三四線城市！
1、4月23日-25日這3天，房企三天內二線城市拿地超780億！
中原地產研究中心統計，截止到4月24日前，已經有21家房企年內拿地過百億。其中，融創中國拿地數量已經接近80宗，總金額高達565億，排名第一。最近多個城市土地市場開始活躍，特別是武漢、無錫、杭州、南京、惠州等。部分城市地產市場小陽春，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現象再次出現。4月23日-25日這3天，熱點二線為主的城市賣地金額超過780億。
2、前5大房企土地儲備貨值超10萬億，其中超6成土地集中在一二線城市，剩下至少2成在三四線熱點城市
4月24日，克爾瑞研究中心發佈的《2018年中國房企總土儲貨值排行榜》報告顯示，截至2018年末，中國恆大（03333.HK）的土地儲備總貨值達2.71萬億元，碧桂園（02007.HK）的土地儲備總貨值2.3萬億元，保利地產（600048.SH）為2.25萬億元，融創中國（01918.HK）的土儲貨值達1.87萬億元，萬科集團（A股代碼：000002.SZ；港股代碼：02202.HK）排名第五，土地儲備貨值為1.79萬億元。排名前五的開發商，土地儲備貨值總計達10.94萬億元。
一家房企退出三四線市場我們可以說是戰略問題，但是，當幾乎所有的房企開始收縮自家在三四線城市的住宅儲備的時候，這就不是一時的戰略問題了。
人走了，房企也走了，三四線城市要“歇菜”真的不是空談！接下來這些“收縮型”三四線城市的問題可能會更加突出。
銀行“慌”了！
三四線城市房價如果真的到了那一步，誰最憂心？不是房企！不是購房者！而是銀行！
中國長城資產管理公司副總裁胡建忠表示：“預計未來三年，中國金融體系和實業中的不良資產持續上升將是確定性事件，絕對數量和相對比例都要上升。” 而中國東方發佈的中國金融不良資產報告中，也明確表示“房價下跌超過一定幅度，銀行將顯著承壓”。（房地產一直是銀行最優質的業務，因此對銀行的影響很大）
那麼問題來了，為什麼銀行會認為三四線城市房價將成為銀行不良資產率上升的重要指標呢？
很簡單，一二線城市房價下跌的可能性可以說幾乎沒有，而他們預計三四線城市房價可能會下跌0-10%，這無疑將成為銀行不良資產率上漲的新的“增長點”。
2015年-2018年，我國銀行業得到了長足的發展，最大的因素便是房地產行業的突飛猛進，直至2018年四季度，房貸已經佔據銀行發放貸款的26%左右，超過了四分之一！如果單計算四大行新增貸款的話，這個比重要超過一半！
圖片來源：易居研究院
而銀行發放的貸款均是依據購房者購房時的房價進行的，而我們買房都是怎麼買的？
除去極少部分人是不缺錢全款，絕大部分都是湊首付、加槓桿買的，這個時候，一旦房價出現大跌，也就意味著資產價值的下滑。這樣，一旦房價出現較大幅度的波動，風險就會自高負債購房者開始傳遞。
市場均是一體的，這個潛在的風險——樓市不景氣，銀行端要承受的壓力就會增加，表現就會不佳，勢必會反應到股市，去年至今銀行板塊的走勢就很能說明問題。
這也就不難解釋為什麼銀行會“慌”了。
從未來樓市發展趨勢來看，城市格局將成為一大變數，未來市場分化也會越來越明顯，一二線城市的虹吸效應會更強，而隨著國家《2019年新型城鎮化建設重點任務》的發佈，徹底放開全國絕大部分落戶門檻，這一效應勢必會加強。
這樣來看，2019年一二線城市將依舊是暴熱的一年，而三四線城市將或繼續陰跌（一手房價格不變），但是，這其實也在國家劃定的區間裡，你從整體看：一漲一跌，綜合起來還是穩定的。