'房企年中考｜縮量時代，看華遠中報數據的五“穩”法則'

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

華遠·華中心（長沙）

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

華遠·華中心（長沙）

華遠·雲璽（長沙）

“穩”規模

跑馬圈地不如高質量的規模拓展

在土地儲備和規模發展方面，根據半年報數據顯示，華遠地產上半年先後在重慶、石家莊、銀川等城市獲取5宗土地，土地儲備達到9000餘畝。其中，重慶兩宗土地和石家莊一宗土地是在公開市場取得，而銀川及石家莊南二環東延一宗185畝土地則通過收併購方式獲得，華遠首度落子石家莊便新增土地儲備60萬平米，更通過多元的土地獲取方式有效控制了土地成本。

正視行業的當下，地產黃金時代的思維餘溫也尚未完全退卻，單純追求高規模、高週轉的工程事故惡果，在為地產行業下半場敲響警鐘的同時，也在提示我們，快速的跑馬圈地不如有質量的規模拓展。

研讀華遠地產整體佈局可以發現，深耕城市繼北京、天津、西安、長沙、廣州、重慶、銀川、佛山、涿州，並於上半年落子石家莊之後，其在全國範圍已經形成京津冀、西部、華中和華南等四大區域、十大城市的戰略佈局。

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

華遠·華中心（長沙）

華遠·雲璽（長沙）

“穩”規模

跑馬圈地不如高質量的規模拓展

在土地儲備和規模發展方面，根據半年報數據顯示，華遠地產上半年先後在重慶、石家莊、銀川等城市獲取5宗土地，土地儲備達到9000餘畝。其中，重慶兩宗土地和石家莊一宗土地是在公開市場取得，而銀川及石家莊南二環東延一宗185畝土地則通過收併購方式獲得，華遠首度落子石家莊便新增土地儲備60萬平米，更通過多元的土地獲取方式有效控制了土地成本。

正視行業的當下，地產黃金時代的思維餘溫也尚未完全退卻，單純追求高規模、高週轉的工程事故惡果，在為地產行業下半場敲響警鐘的同時，也在提示我們，快速的跑馬圈地不如有質量的規模拓展。

研讀華遠地產整體佈局可以發現，深耕城市繼北京、天津、西安、長沙、廣州、重慶、銀川、佛山、涿州，並於上半年落子石家莊之後，其在全國範圍已經形成京津冀、西部、華中和華南等四大區域、十大城市的戰略佈局。

其中，藉助世界級城市群發展潛力的京津冀區域，立足於北京打造商辦業態為主的土儲格局，立足於天津重倉達成海藍城、棲塘、棠悅等四盤佈局；西部與華中則借勢新一線城市增長動能所帶來的輻射作用，兩個區域分佈以西安為主核、重慶為副核來全面輻射西南、西北；以長沙作為區域核心實現地產的全業態開發。華南區域，則專注於實現美好生活的住宅產品，並積極尋找粵港澳大灣區增長勢能下的多點佈局。

這樣的整體戰略在為華遠提供了較為優質、合理規模的同時，也為其長足發展提供了足夠的彈藥儲備和增長潛力。

“穩”資金

科學的資金管控拓寬企業的安全邊際

根據央行發佈數據顯示，2018年房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%。與此同時，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。今年5月，銀保監會發文，要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，7月29日，央行再度表態，今後要合理控制房地產貸款投放。

房企高週轉模式發展的根本在於低成本資金的驅動，銀行、地產信託正是向房地產輸血的主動脈。伴隨著5月金融領域開啟了針對房地產行業的單邊收緊，房企自身的資金管控越來越變得至關重要。

憑藉國資背景和在金融市場上的良好信用評級，華遠地產在上半年融資渠道紛紛受阻的艱難格局中，開拓了更多融資渠道籌資，已經成功發行美元債、公司債等多筆融資產品，實現超過百億的融資規模，且融資成本低於市場均值。

今年6月，華遠地產發行的一期公司債，其票面利率僅為6%，創下今年以來同評級、同期限地產企業私募債發行票面利率新低。

在“規模與效益並舉”的發展戰略下，資金的持續注入，全方位保障了華遠地產的資金需求，為企業的未來發展增添了強勁動力，多元的融資渠道、較低的融資成本，以良好的信用評級，也拓寬了華遠地產持久發展的安全邊際。

“穩”預期

馬太效應下，強者恆強的質變新路徑

通過半年報梳理出華遠地產前四個“穩”邏輯，不僅為其下半年的發展打下了一個比較好的基礎，也為其未來持久增長提供了絕佳的預期。但對於房企逐步呈現分化態勢來說，要想在競爭中實現馬太效應下強制恆強的勢頭，就離不開科學的內部管理體系，而在這一點上華遠地產也有自己獨到的建樹。

首先在大運營管理體系上，華遠立足於“全鏈條的運營和經營流程”，實現了全業態覆蓋、全過程運營、全齡化業主服務的“三全”管控模式，這為其未來規模發展提供組織和機制保障。

其次，華遠還建立“總部級＋區域級”戰略模式運行，其核心目標是適配資源、優化成本和保障品質。目前該企業已完成了50個總部級品類的發展及應用標準指引，涉及133家供方企業；完成26個區域級品類發展標準的制定及發佈，涉及90餘家供方企業。最後是在用人體系上，華遠地產始終秉承“高潛質、年輕化、敢任用”的用人標準。而這三大內部科學的管理體系，也為華遠地產的穩健發展提供了恆久動力。

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

華遠·華中心（長沙）

華遠·雲璽（長沙）

“穩”規模

跑馬圈地不如高質量的規模拓展

在土地儲備和規模發展方面，根據半年報數據顯示，華遠地產上半年先後在重慶、石家莊、銀川等城市獲取5宗土地，土地儲備達到9000餘畝。其中，重慶兩宗土地和石家莊一宗土地是在公開市場取得，而銀川及石家莊南二環東延一宗185畝土地則通過收併購方式獲得，華遠首度落子石家莊便新增土地儲備60萬平米，更通過多元的土地獲取方式有效控制了土地成本。

正視行業的當下，地產黃金時代的思維餘溫也尚未完全退卻，單純追求高規模、高週轉的工程事故惡果，在為地產行業下半場敲響警鐘的同時，也在提示我們，快速的跑馬圈地不如有質量的規模拓展。

研讀華遠地產整體佈局可以發現，深耕城市繼北京、天津、西安、長沙、廣州、重慶、銀川、佛山、涿州，並於上半年落子石家莊之後，其在全國範圍已經形成京津冀、西部、華中和華南等四大區域、十大城市的戰略佈局。

其中，藉助世界級城市群發展潛力的京津冀區域，立足於北京打造商辦業態為主的土儲格局，立足於天津重倉達成海藍城、棲塘、棠悅等四盤佈局；西部與華中則借勢新一線城市增長動能所帶來的輻射作用，兩個區域分佈以西安為主核、重慶為副核來全面輻射西南、西北；以長沙作為區域核心實現地產的全業態開發。華南區域，則專注於實現美好生活的住宅產品，並積極尋找粵港澳大灣區增長勢能下的多點佈局。

這樣的整體戰略在為華遠提供了較為優質、合理規模的同時，也為其長足發展提供了足夠的彈藥儲備和增長潛力。

“穩”資金

科學的資金管控拓寬企業的安全邊際

根據央行發佈數據顯示，2018年房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%。與此同時，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。今年5月，銀保監會發文，要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，7月29日，央行再度表態，今後要合理控制房地產貸款投放。

房企高週轉模式發展的根本在於低成本資金的驅動，銀行、地產信託正是向房地產輸血的主動脈。伴隨著5月金融領域開啟了針對房地產行業的單邊收緊，房企自身的資金管控越來越變得至關重要。

憑藉國資背景和在金融市場上的良好信用評級，華遠地產在上半年融資渠道紛紛受阻的艱難格局中，開拓了更多融資渠道籌資，已經成功發行美元債、公司債等多筆融資產品，實現超過百億的融資規模，且融資成本低於市場均值。

今年6月，華遠地產發行的一期公司債，其票面利率僅為6%，創下今年以來同評級、同期限地產企業私募債發行票面利率新低。

在“規模與效益並舉”的發展戰略下，資金的持續注入，全方位保障了華遠地產的資金需求，為企業的未來發展增添了強勁動力，多元的融資渠道、較低的融資成本，以良好的信用評級，也拓寬了華遠地產持久發展的安全邊際。

“穩”預期

馬太效應下，強者恆強的質變新路徑

通過半年報梳理出華遠地產前四個“穩”邏輯，不僅為其下半年的發展打下了一個比較好的基礎，也為其未來持久增長提供了絕佳的預期。但對於房企逐步呈現分化態勢來說，要想在競爭中實現馬太效應下強制恆強的勢頭，就離不開科學的內部管理體系，而在這一點上華遠地產也有自己獨到的建樹。

首先在大運營管理體系上，華遠立足於“全鏈條的運營和經營流程”，實現了全業態覆蓋、全過程運營、全齡化業主服務的“三全”管控模式，這為其未來規模發展提供組織和機制保障。

其次，華遠還建立“總部級＋區域級”戰略模式運行，其核心目標是適配資源、優化成本和保障品質。目前該企業已完成了50個總部級品類的發展及應用標準指引，涉及133家供方企業；完成26個區域級品類發展標準的制定及發佈，涉及90餘家供方企業。最後是在用人體系上，華遠地產始終秉承“高潛質、年輕化、敢任用”的用人標準。而這三大內部科學的管理體系，也為華遠地產的穩健發展提供了恆久動力。

歷史每一個週期性的高峰與波谷，都會為我們迭代出最優的所在，這就是我們常說的大浪淘沙。或許有人認為當下是房企的縮量時代，但對於真正專注於地產行業的公司而言，這又何嘗不是一個良幣驅逐劣幣的最佳時機？同時，半年的財報也只是房企的期中小考，但透過對華遠地產“五穩法則”的分析，我們也有理由對其一年乃至無限的未來抱有更大的期望值，只是這個期待值不只關乎於華遠地產，更關於整個房地產行業。

國家統計局數據顯示，2019年上半年全國半年商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

在經歷了年初的小陽春之後，上半年的房地產市場呈現出“前高後低”的走勢，不論是成交面積還是成交金額都呈現出平穩態勢。而伴隨著強調控的持續以及去槓桿深入房企，房企冷熱不均的分化局面開始加劇。

人民法院公告數據顯示：截至2019年7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。對此，有一線地產從業者表示：“十幾年後，中國房地產開發企業的法人數量不會超過3萬個”。按2018年全國97938個房地產開發企業數量計算，未來每年要減少的房地產開發企業數量高達4000家以上。

雖然這一觀點背後蘊含了從業者極強的危機意識，但不可否認的是，在房企縮量的當下，開發總量降低以及向高質量轉型已然成為一種趨勢，與之相伴而來的是，房地產行業新一輪的洗牌的開始。

8月23日，華遠地產發佈2019年上半年度報告，這份報告數字背後所蘊含的“五穩法則”，或許能給房企破局傳統發展模式的路徑依賴，提供一定的借鑑意義。

“穩”利潤

高效利潤增長是房企長足發展的根本

據華遠地產發佈2019年半年報顯示，截至6月30日，華遠地產總資產達到566.98億元，比上年度末增長14.16%；實現營業收入15.9億元，同比上漲18.66%；銷售簽約額61億元，同比增長43.2%；回款額50.1億元，同比增長66.4%。值得一提的是，歸屬於上市公司股東淨利潤1.85億元，與上年同期相比增長211.22%。

對於競爭日趨激烈的房地產行業來說，業績超出預期，盈利能力大幅提升，且保持穩定增長的趨勢，才是房企長足發展的根本所在。而華遠在2019年上半年的淨利潤增速遠超行業平均水平，顯示出企業對市場的精準預判，對產品價值的有力提升，對管理水平的持續改善，也代表著企業持續向好的強勁發展勢頭，為全年的“優質”增長奠定基礎。

上半年1.85億的淨利潤，為華遠地產全年的“優質”增長奠定基礎的同時，50.1億的回款額，也足以奠定華遠地產具備持久性向好的基礎。

“穩”根本

產品與服務是房企未來成長的基石

從1998年的住房制度改革以來，我國城鎮人均住房面積由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套。可以說，當下中國已全面告別住房短缺時代，正式由數量驅動向品質驅動轉變。

因此，對房企而言，高效且持久的盈利能力，絕不來自產品“減配”所帶來的差價空間，而是來自於房企長期精研、投入的產品與服務，尤其是在房地產發展大邏輯已經改變的當下。

在產品維度上，華遠地產通過精準鎖定城市各類目標客群，對都市生活的悉心洞察、對市場前端的科學研判、對全齡人群的細緻考量，完成華遠全系產品打造，形成五大核心產品線，開啟獨屬於華遠的品質時代。

五大核心產品線中，住宅產品線著力打造進階城市生活的標準，商業產品線則為城市的繁華而生；公寓產品線賦能生活的質感、酒店產品線則為旅者提供專屬的華遠家。其中，包括海藍城、海藍郡以及海藍和光在內的華遠獨創產品IP“海藍系”，在2019年已完成全國十座城市佈局，並獲得了良好的客戶口碑。不僅如此，經過多個項目的迭代與升級，首置務實型產品系、全齡化關懷社區、Hi寶貝兒童主題以及全國範圍匠心呈現等四大核心價值，也因地制宜地配置於全國各大“海藍系”產品中。

服務維度上，2018年9月升級為華遠服務品牌的華遠Hi平臺，在2019年上半年已實現華遠社區的全面落位。同時，依託Hi平臺優勢，華遠地產更聚合教育、商業、醫療、藝術、餐飲等百餘商家的優質資源，打造Hi寶貝、Hi青年及Hi爸媽這三大子品牌，服務於社區的日常生活場景之中。

2019年，華遠地產還在全國範圍各項目啟動“社群空間建設計劃”，通過基礎空間打造，將社區中的業主真實地鏈接在一起，讓鄰里間從陌生到熟悉，構建有溫度、有分享、有共識的華遠式美好生活。

正是基於對產品與服務的極致追求，2019年上半年華遠在地產設計大獎中斬獲雙金（位於長沙的華遠·華中心三四五期，獲得兩湖賽區年度最佳綜合樓盤獎；華遠·雲璽，獲得兩湖賽區年度最佳公寓獎），客戶總體滿意度更是達到了高於行業平均水平的81分。

華遠·華中心（長沙）

華遠·雲璽（長沙）

“穩”規模

跑馬圈地不如高質量的規模拓展

在土地儲備和規模發展方面，根據半年報數據顯示，華遠地產上半年先後在重慶、石家莊、銀川等城市獲取5宗土地，土地儲備達到9000餘畝。其中，重慶兩宗土地和石家莊一宗土地是在公開市場取得，而銀川及石家莊南二環東延一宗185畝土地則通過收併購方式獲得，華遠首度落子石家莊便新增土地儲備60萬平米，更通過多元的土地獲取方式有效控制了土地成本。

正視行業的當下，地產黃金時代的思維餘溫也尚未完全退卻，單純追求高規模、高週轉的工程事故惡果，在為地產行業下半場敲響警鐘的同時，也在提示我們，快速的跑馬圈地不如有質量的規模拓展。

研讀華遠地產整體佈局可以發現，深耕城市繼北京、天津、西安、長沙、廣州、重慶、銀川、佛山、涿州，並於上半年落子石家莊之後，其在全國範圍已經形成京津冀、西部、華中和華南等四大區域、十大城市的戰略佈局。

其中，藉助世界級城市群發展潛力的京津冀區域，立足於北京打造商辦業態為主的土儲格局，立足於天津重倉達成海藍城、棲塘、棠悅等四盤佈局；西部與華中則借勢新一線城市增長動能所帶來的輻射作用，兩個區域分佈以西安為主核、重慶為副核來全面輻射西南、西北；以長沙作為區域核心實現地產的全業態開發。華南區域，則專注於實現美好生活的住宅產品，並積極尋找粵港澳大灣區增長勢能下的多點佈局。

這樣的整體戰略在為華遠提供了較為優質、合理規模的同時，也為其長足發展提供了足夠的彈藥儲備和增長潛力。

“穩”資金

科學的資金管控拓寬企業的安全邊際

根據央行發佈數據顯示，2018年房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%。與此同時，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。今年5月，銀保監會發文，要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，7月29日，央行再度表態，今後要合理控制房地產貸款投放。

房企高週轉模式發展的根本在於低成本資金的驅動，銀行、地產信託正是向房地產輸血的主動脈。伴隨著5月金融領域開啟了針對房地產行業的單邊收緊，房企自身的資金管控越來越變得至關重要。

憑藉國資背景和在金融市場上的良好信用評級，華遠地產在上半年融資渠道紛紛受阻的艱難格局中，開拓了更多融資渠道籌資，已經成功發行美元債、公司債等多筆融資產品，實現超過百億的融資規模，且融資成本低於市場均值。

今年6月，華遠地產發行的一期公司債，其票面利率僅為6%，創下今年以來同評級、同期限地產企業私募債發行票面利率新低。

在“規模與效益並舉”的發展戰略下，資金的持續注入，全方位保障了華遠地產的資金需求，為企業的未來發展增添了強勁動力，多元的融資渠道、較低的融資成本，以良好的信用評級，也拓寬了華遠地產持久發展的安全邊際。

“穩”預期

馬太效應下，強者恆強的質變新路徑

通過半年報梳理出華遠地產前四個“穩”邏輯，不僅為其下半年的發展打下了一個比較好的基礎，也為其未來持久增長提供了絕佳的預期。但對於房企逐步呈現分化態勢來說，要想在競爭中實現馬太效應下強制恆強的勢頭，就離不開科學的內部管理體系，而在這一點上華遠地產也有自己獨到的建樹。

首先在大運營管理體系上，華遠立足於“全鏈條的運營和經營流程”，實現了全業態覆蓋、全過程運營、全齡化業主服務的“三全”管控模式，這為其未來規模發展提供組織和機制保障。

其次，華遠還建立“總部級＋區域級”戰略模式運行，其核心目標是適配資源、優化成本和保障品質。目前該企業已完成了50個總部級品類的發展及應用標準指引，涉及133家供方企業；完成26個區域級品類發展標準的制定及發佈，涉及90餘家供方企業。最後是在用人體系上，華遠地產始終秉承“高潛質、年輕化、敢任用”的用人標準。而這三大內部科學的管理體系，也為華遠地產的穩健發展提供了恆久動力。

歷史每一個週期性的高峰與波谷，都會為我們迭代出最優的所在，這就是我們常說的大浪淘沙。或許有人認為當下是房企的縮量時代，但對於真正專注於地產行業的公司而言，這又何嘗不是一個良幣驅逐劣幣的最佳時機？同時，半年的財報也只是房企的期中小考，但透過對華遠地產“五穩法則”的分析，我們也有理由對其一年乃至無限的未來抱有更大的期望值，只是這個期待值不只關乎於華遠地產，更關於整個房地產行業。