前 言
鄭州房市歷經多輪調控和暗戰後，再次進入理性氛圍。
作為劇中人，你忽然發現，找到一個性價比合理、各方配置均勻、錢景良好、現在及以後都踏實的樓盤，幾乎已經成為一件很奢侈的問題。
更兼江湖中冷暖交替，多空轟炸，各方人士都把房票攥出了水，也不由自住千百算計。
或許你是頭上無瓦的剛需，父母一輩子積蓄贊助，你心中焦躁，雖然財務緊張，你卻不願意委身郊縣。因為你要結婚生子，你需要每天按時打卡上下班，所以必須要找到交通便捷的城區樓盤。
或許你是急需升級置換的剛改，老破舊的小房子，已經讓一家三口憋屈難耐。但是你置換升級，首付提高，你由不得不反覆對比和斟酌。各種房市信息鑼鼓喧天，你卻愈加心裡沒譜。因為你想找到區位、面積、戶型皆宜的品質樓盤。
或許你是家有餘錢的投資客，腰裡藏著過百萬的現金，你的心理卻一天天發毛，毫無踏實之感。因為好鋼要用在刀刃上，你想找到租售比合理、未來保值和增值率良好的房源。
其實任何時候買房，彼時彼刻，都需要走出慣性的禁錮思維，以發展性的思維，才能甄選出進退皆宜的潛力樓盤。
而這需要抓大放小、冷酷解牛。
不妨全邏輯展示思路吧。
1
可怕的慣性思維
價值窪地視而不見
2016年至今，筆者不斷推薦鄭州的潛力房源，可惜只有少部分跟隨，痛失當時的良機。
1、2016年8月底的萬科城四期
萬科城四期效果圖
那時，市場已經成明顯的上攻態勢。萬科城單價8300多，但是很多人無法接受。主要原因是：西四環外過於偏遠，配套設施嚴重不足。
現在，萬科城單價已經站穩13000。萬科城配套商業廣場已經基本成形，甚至從鄭州大學地鐵站出發，182路等公交可以接駁四五期地界。再者，地鐵8號線已經開始沿科學大道勘測，距離四五期近在咫尺。
痛點：萬科作為業內的無冕之王，有強大的造城能力。萬科的品牌、物業、品質的高溢價在短短一年之內，被更多的人所接受。
2、2016年9月底的華瑞紫韻城
華瑞紫韻城效果圖
那時，市場很多地段已經進入高潮期。偏偏常西湖新區的華瑞就那麼低調地矗立著，單價還在10000以下。很多人漠視華瑞的存在。主要原因是：西三環外一片荒蕪，華瑞品牌還不是名門大牌。
現在，常西湖新區火得一塌糊塗，一號線延長線已經暢通。常西湖新區最核心位置的樓盤，又是標準的地鐵盤，華瑞單價已經達到14000左右。時至今日，許多人突然發現，華瑞的安置房都蓋得有板有眼，其品質也得到共識。
痛點：一號線延長線當時即將通車，常西湖新區依託於市政府高逼格建立，四大中心和配套景觀不斷熟化。可惜，當時太多人迷戀東區和北區。
不再詳列了，普羅旺世理想國筆者全程關注和推薦了，首次購入的人在此刻應是開心滿滿了。
痛點收官：你必須眾人皆醉我獨醒，提前做足功課，並且經過仔細的調研和驗證，才有可能做到提前的價值挖掘，才能逐漸等著各種利好因素的發酵，吃到儘可能多的紅利。
回到當下，鄭州備案高壓之下，還有哪些樓盤有明顯的價值窪地，被大家熟視無睹呢？
授人以魚不如授人以漁，筆者就以綠都瀾灣為例，做全程和理性的價值推演。
2
根基不錯的倒黴孩子
裝逼時代成長的煩惱
信息的爆炸化傳遞，使得知識觀和價值觀快餐化、膚淺化和從眾化。
舉例而言，一個有真才實學、資質良好的大好男青年。可能因為某些場合的不修邊幅，可能因為忘記給女朋友送生日禮物，可能因為不能每天說我愛你的情話，而追不到心儀的女朋友。甚至可能更誇張，他可能因為說錯一句話而永遠地失去那位單純而幼稚的女友。
早些年的韓國偶像劇，無論多晚播出，也會受到眾多粉絲的期待。那些情節和故事只是商業的設置，只是吸引多夢的少女和久怨的婦人。
請記住，裝逼和包裝只是生活的點綴，絕不是生活的主流和本質。投資房產更是真金白銀的硬貨買賣，請你理性和本質的對待。以下對綠都進行焦點事件的全程分析：
1、大白牆事件
綠都紫荊華庭和綠都瀾灣被業界公認為管南雙雄。紫荊華庭交房時的大白牆事件曾經引起熱議。筆者就最終結論和效果陳列如下：
A、綠都紫荊華庭最終對次進行整治，電梯間並非大白牆交房，而是用塗料裝飾。最終的交房平穩有序，購房者也認可了樓盤最終交付的效果。多想一句，鄭州樓盤維權事件多多，有搶佔綠地，有野蠻施工，有承諾嚴重不符。
客觀而言，綠都處理此類事件還是經驗不足。
2、綠都紫荊華庭的操盤流程
此時此刻，鄭州眾多熱門大盤飽受維權困擾。去年至今，大量的樓盤無證開售，時至今日，有些人因為限購而喪失資格，有些人因為限貸而加大首付，有些人網籤後無法備案，有些人還貸良久至今還拿不到全款發票和蓋章齊全的合同，有些人房貸還款數月還至今無法繳納契稅。
筆者簡單科普以下購房的主要流程，這些環節你必須要知道，網籤、備案、蓋章齊全的合同、全款發票、契稅，這才是完整規範的環節。紫荊華庭三期在政策調控前完成網籤，其後的所有手續都全程規範的操作，當初的購房者並沒有因為政策的變幻而陷在泥潭裡，這是不多見的。春節後，紫荊華庭三期推出車位，地下負一層的車位總價不到8萬，南三環的地界，這個價位還算良心價。
客觀而言，綠都的操盤流程還是相對規範的，這或許和宇通的規範化管理文化有一定的聯繫。
3、綠都雙雄的後續動作
江湖傳言，宇通掌門老湯也對綠都地產提出了擲地有聲的建議和支持。嚴格意義而言，瀾灣是紫荊華庭的升級版本，無論是容積率、戶型、綠化都在後者之上。更具體的現實是，紫荊華庭已經進入開發的尾期，目前的房源已經嚴重不足。綠都地產在此刻及以後，將全力以赴地推盤瀾灣。
綠都瀾灣作為管南地段最好的存量大盤，即將在2017全面亮相。
歷經詳細地調研和論證，筆者將以最硬最乾的邏輯來解讀瀾灣的相對價值。
綠都瀾灣效果圖
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擠幹水分的分析
硬碰硬的邏輯
以下是最新最硬的分析：
1、獨霸小學中學雙名校
管南的教育資源一向是相對的短板。而業內人士都深知，引入名校簽約，難度相當之大。環顧現在，鄭州城區有多少品牌大盤，霸佔核心位置，軟硬件良好，卻沒有名校支撐。此外，京滬寧、乃至於鄭州，名校學區房的價值幾乎牢不可摧。最新的消息是，瀾灣在成功簽約創新街小學之後，再接再厲，基本談成鄭州市一知名中學，消息人士透露是八中。
創新街小學計劃2018年9月1日招生，中學暫未確定招生計劃。筆者不想做過多論證，宇通在鄭州如何強勢？宇通有多少影響力？宇通有多少資源和人脈？瀾灣裡又居住多少宇通的高管？八中附近老破小學區房24000到28000了，創新街小學附近的小區也到了15000~18000元/平的地步，懂者自懂吧。
2、地鐵
本次即將推出的是三期瀾灣.天宸，距離二號線南四環地鐵站較近。走出小區，步行經過運河公園，走馬觀河之後，即可達到地鐵站臺。二號線作為鄭州的南北主軸，比普通線路更有相對價值。
3、價格
鄭州城區的備案價被嚴格限制，雖然如此，還是有一些開發商動用各種資源，將價格不斷上調。請大家仔細思考這個邏輯，綠都是鄭州本土企業，綠都背後的巨人是宇通，宇通是鄭州王牌的明星企業，綠都地產的定價將是實實在在、嚴格遵循鄭州的政策規定。筆者不想透漏具體的價位，只是按照了解的信息，這個價位很硬，是完全遵循了主政者的規定。甚至可以這麼說，綠都的覺悟決定了它的讓利。
4、品質
小處而言，瀾灣的戶型設計，有心者不妨拿此和競品相比較。方正通透、大氣端正，畢竟其三房設計曾在業內獲過大獎。
客觀而言，綠都地產在去年以來，不斷地在品質上進行踏實而具體的升級。管中窺豹，列出以下幾點；
A、全落地窗設計，視野開闊、採光大氣。
B、143的戶型，提供7米寬的陽臺。無論是品茶還是欣賞落日，都是寬綽而放鬆的所在。
5、地塊
瀾灣天宸佔地80畝，容積率3.498，這是城區相對較低的容積率。非但如此，整體規劃戶數1560戶，9棟樓均勻設置，避免了高低配對空間和綠地的傷害。
6、區域
管南區域的戰略意義不想多言了。管南出發，無論地鐵，無論自駕，無論到紫荊山傳統交通中心，無論到鄭東cbd新紅利中心，無論到港區中心，都有無可替代的通達性。教育、醫療、商業都是可以增加和熟化的，唯有地段是先天性的優勢，很難被被超越和取代。
7、宜居性
項目西側體育公園，面對南北運河公園。鄭州是個相對缺水的地方，筆者在鄭州地產媒體首次提出這個觀點，僅供讀者參考。不知何時何地，鄭州開始流行挖湖，湖景成為豪宅的標配。筆者個人提出另外的思路，大多數湖是人工開挖，並不是標準意義的活水，南北運河是實實在在的活水，引申處不解釋了。只是要單獨陳列一個事實，上海和南京的豪宅優先選擇江景房，湖景房只是退而求其次。
運河，一條永不被汙染的河
4
結語
管南爭奪戰已經打響
1、大鱷已經出手
融創、碧桂園的快、準、狠已經屢見不鮮。無論你承認與否，二者的市場嗅覺、精確定位都是其制勝的殺器。
融創已經將管南大王莊地塊搶到手中。
碧桂園出手更重，最新的信息是，碧桂園將在管南開發超級大盤——南曹項目。
融創、碧桂園旋風過去，地塊價值和樓盤將如何挖掘和催熟？不用我說了吧。
你自己搜索地圖或者到區域親身感受，瀾灣、大王莊、南曹在什麼位置？不用我說了吧。
管南區域綠都、永威、正商、振興都重兵佔據，但是這個河南本土房企的平衡格局即將打破。不用我說了吧。
鄭州城區東南西北，你還能在哪裡找到這麼一大塊四通八達而價值未被充分挖掘的地塊？不用我說了吧。
2、價值已經預熱
就在前幾天，永威城三期開盤。有心者注意細節：一是時機，這是在五三新政推出後市場最冷酷最理性的試水期；而是體量，永威城巨量推送，一次性推出538套房源；三是去化率，當日最終去化率接近90%，現場親歷者當有親身感受。
3、冷酷到底
筆者多次親力親為，在鄭州及京滬歷經多次購房置業。或許某些人喜歡心靈雞湯，希望那種麻醉的逃避；或許某些人喜歡裝逼高大上，希望成為精神上的貴族；或許某些人喜歡高深莫測，希望成為神祕的不倒翁；或許某些人喜歡博古通今，希望成為性質昂揚的段子手。
生活向前，大步流星，真刀真槍，一招制敵。仗劍走天涯，一擊成功，來自於你的實戰經驗和本質認識，絕不是繁華無用的套路和神祕主義的洗腦。
行文至此，無論你是剛需、剛改、投資客，請你明白房產投資的簡言大義。
學區、地鐵、品牌、品質、宜居性，區域價值，你怎麼看待?
綠都瀾灣天宸雙名校、地鐵房、雙公園、品質升級中，值此備案價高壓下的保護期，對比開封西區的單價9000，對比綠博的單價15000，對比洛陽核心地段的單價10000，它大概率依然平價開售，不妨關注它的市場走向？（2016年鄭州房市啟動前，綠都瀾灣單價將近9000，建業花園裡康橋朗城單價不到10000，時至今日，建業和康橋的價值已經充分挖掘，而瀾灣依然相對波瀾不驚。）
房產如此，投資如此，人生如此，請你在絕殺一擊前，抓住問題的命門，而不是垃圾信息堆積下的腦殘昏招。
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